Jak inwestować w nieruchomości? Kompendium inwestora Damian Kleczewski

Dostępność produktu

Produkt nie został jeszcze oceniony pod kątem ułatwień dostępu lub nie podano żadnych informacji o ułatwieniach dostępu lub są one niewystarczające. Prawdopodobnie Wydawca/Dostawca jeszcze nie umożliwił dokonania walidacji produktu lub nie przekazał odpowiednich informacji na temat jego dostępności.

Spis treści książki

Wprowadzenie 5
CZĘŚĆ PIERWSZA. WYBÓR, KUPNO I REMONT NIERUCHOMOŚCI 7
Rozdział I. Okazja inwestycyjna – Jak i gdzie jej szukać 9
Czym jest okazja inwestycyjna? 9
Tworzenie okazji 10
Dlaczego trzeba tworzyć okazje? 10
Jak można stworzyć okazję? 11
Przykłady kreowania okazji 13
Motywacja sprzedającego 13
Deweloper na początku inwestycji 14
Cykl mieszkaniowy w życiu człowieka 15
Dziel i zarabiaj 16
Zamiana lokali 18
Szukaj, a znajdziesz 18
Z jakich źródeł nie warto korzystać? 27
Bądź twórcą okazji 27
Rozdział II. Jak kupić mieszkanie – cały proces formalny 29
Dbaj o kompletną dokumentację 29
Rezerwacja nieruchomości 30
Umowa rezerwacyjna 30
Umowa przedwstępna cywilnoprawna 30
Notarialna umowa przedwstępna 31
Podstawa nabycia 33

Darowizna – akt notarialny 33
Umowa kupna–sprzedaży – akt notarialny 34
Spadek 34
Rodzaje prawa do nieruchomości 35
Nabycie nieruchomości gruntowej 35
Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 36
Nabycie pełnego prawa własności do lokalu 37
Uwagi dotyczące dokumentów 37
Księga wieczysta (odpis, wydruk elektroniczny) 37
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków 37
Zaświadczenie o braku zaległości od zarządcy 38
Zaświadczenie o braku zameldowania 38
Zaświadczenie o braku przeciwwskazań do założenia KW 39
Certyfikat energetyczny (nowe budownictwo) 39
Rozliczenia mediów za ostatnie trzy miesiące 40
Rozliczenie ogrzewania za ostatni sezon 40
Gwarancje z potwierdzeniem zakupu 40
O co jeszcze należy zadbać? 40
Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste 40
Limit kwoty przelewu na Twoim koncie bankowym 41
Umowa o użytkowanie wieczyste (domy/działki) 42
Zaświadczenie o wysokości zadłużenia hipotecznego 42
Weryfikacja numeru konta i banku zbywcy 42
Protokół zdawczo-odbiorczy 43
Weryfikacja CEIDG 43
Rozdział III. Jak negocjować cenę i inne elementy transakcji 45
Negocjacje w obrocie nieruchomościami 46
Przygotowanie 47
Wygrana dla obu stron 47
Dobre argumenty 48
Negocjuj z właściwą osobą 48
Ustal granice 48

Bądź gotów działać szybko 49
Spotkanie negocjacyjne – budowa relacji 49
Techniki negocjacyjne 51
Rozwiązuj problemy 52
Struktura negocjacji 52
Negocjomania 53
Rodzaje cen 53
Strategie, techniki, przykłady 55
Mowa ciała 55
Kalibracja zachowania 56
Kalibracja nieruchomości 56
Język 57
Zadawaj pytania otwarte 57
Biologia człowieka 58
Zewnętrzna wartość włączona w negocjacje 59
Czynniki zewnętrzne 59
Związek sprzedającego z lokalem 60
Pytanie: kiedy właściciel kupił lokal? 61
Deweloper a osoba prywatna 61
Rozkładanie ceny na raty 62
Odłożenie płatności w czasie 62
Prowizja pośrednika w cenie lokalu 62
Podejście 50/50 do prowizji pośrednika 63
Technika zapominania ceny 63
Strategia „krakowskim targiem TURBO” 63
Strategia chaosu informacyjnego 64
Milczenie negocjatora 64
Ogłoszenie z treścią „cena do negocjacji” 65
Oferta zamiany 65
Technika „nie mam możliwości” 65
Technika spisywania ustaleń 66
Zerwanie rozmów z zostawieniem wizytówki 66
Technika 60 proc. ceny 67

Kanapka negocjacyjna 67
Jeśli kupię dużo… 67
Szybka piłka 68
Udawane zdziwienie 69
Odwracanie uwagi 69
Cena za metr zamiast ceny całości 70
Wizualizacja celów sprzedającego 70
Uwagi końcowe 71
Finalizacja transakcji 74
Rozdział IV. Jak wyremontować mieszkanie 75
Na co zwracać uwagę podczas remontu 77
Układ mieszkania 78
Okna 79
Łazienka 79
Instalacja elektryczna 81
Podłoga 82
Panele 82
Drzwi 83
Ściany 83
Dach 84
Korytarz przed lokalem 84
Piony wodno-kanalizacyjne 85
Piwnica 85
Kamienice – wyższy poziom trudności 85
Wilgoć 86
Ogrzewanie 86
Okna 88
Instalacja elektryczna 88
Łazienka 88
Ściany 89
Podłoga 90
Sposoby na podniesienie rentowności 90

Zwiększanie dochodów z najmu 90
Dodatkowy pokój – przykład zmiany układu pomieszczeń 91
Potencjał małych pokoi 96
Mieszkania na poddaszach 98
Inne porady remontowe 99
Zadbaj o plan 100
Przepisy dotyczące wyburzeń i budowy ścianek działowych 101
Kurtyna przeciwpyłowa 102
Eliminacja skrzypienia 103
Zakupy 103
Chemia budowlana 103
Materiały wykończeniowe 104
Wyposażenie 106
Rozdział V. Niezbędna dokumentacja w procesie inwestycyjnym 111
Umowa najmu lokalu mieszkalnego 111
Umowa rezerwacyjna lokalu mieszkalnego 113
Rodzaje umów przedwstępnych 114
Umowa cywilnoprawna 114
Umowa notarialna 115
Rozdział VI. Możliwości inwestycyjne wielkiej płyty i kamienic 117
Wielka płyta 117
Kamienice 120
Dokumentacja 121
Zakres weryfikacji technicznej 121
Lokalizacja 122
CZĘŚĆ DRUGA. CZAS NA TWOJE ZAROBKI:
NAJEM I PODNAJEM, SPRZEDAŻ LOKALU 123
Rozdział VII. Jak praktycznie i skutecznie zarządzać najmem 125
Relacje z najemcami 125

W harmonii z samym sobą 126
Pewność co do wartości mieszkania 126
Rekrutacja najemców 127
Etap I: Przygotowanie i publikacja ogłoszenia w internecie 127
Etap II: Kontakt telefoniczny 130
Etap III: Wizyta w lokalu 132
Etap IV: Podpisanie umowy 133
Aspekty prawne i finansowe 135
Wynajem lokalu małżeństwu 135
Najem po rozwodzie 137
Kaucja na raty 137
Rozliczanie mediów w lokalu na pokoje 138
Rozliczanie mediów kawalerki lub całego lokalu 139
Zwierzęta w wynajmowanym lokalu 140
Obsługa najmu w trakcie trwania umowy 140
Wynajem pokoi cudzoziemcom 141
Dlaczego umowa najmu okazjonalnego nie wystarczy 143
Zarządzanie dokumentacją i proces administracyjny 145
Sprawy techniczne 147
Serwis lokalu 147
Szybki home staging 149
Podsumowanie 150
Rozdział VIII. Wzory do obliczania rentowności i ceny zakupu 153
Wzór do obliczenia rentowności najmu 153
Przykład 1 155
Przykład 2 156
ROI i ROE 157
Wzór do ustalania ceny zakupu 158
Przykład 158
Podsumowanie 159
Rozdział IX. Podnajem – niezbędnik 161

Czym jest podnajem? 161
Znaczenie podnajmu 161
Umowa 162
Oględziny lokalu na podnajem 163
Idealny lokal na podnajem 164
Lokalizacja, czystość, funkcjonalność 165
Komu rekomenduję podnajem? 165
Gdzie szukać ofert z lokalami na podnajem? 166
Jak przekonać właściciela? 169
Forma prawna 169
Potencjalne obiekcje wynajmujących 170
Strategia działania 171
Rozdział X. Praktyczne przedmioty w mieszkaniach na wynajem 175
Rozdział XI. Sprzedaż lokalu – niezbędnik 181
CZĘŚĆ TRZECIA. SZERZEJ O INWESTYCJACH 195
Rozdział XII. Ryzyko inwestycyjne 197
Strategia SAPER 198
Zagrożenia prawne i niedopatrzenia formalne 200
Błędy w aktach notarialnych 200
Księga wieczysta 201
Pełnomocnictwa 208
Szkody w nieruchomości i szkody na mieniu ruchomym 209
Podsumowanie 211
Rozdział XIII. Nieruchomości – inwestycyjna tarcza podatkowa 213
Podatek od obrotu nieruchomościami 213
Podatek od najmu 214
Charakter najmu 216

Amortyzacja lokalu 216
Przykłady 218
Nieruchomość jako towar 219
Rozliczenia podatkowe za granicą 219
Rozdział XIV. W co opłaca się dziś inwestować na rynku nieruchomości 223
Rozdział XV. Kredyty hipoteczne 229
Kredyt na zakup nieruchomości 229
Rodzaje kredytów 230
Strategia wyboru oferty 230
Rekomendacje KNF 233
LTV (ang. loan to value) 233
DTI (ang. debt to income) 234
Zgodność waluty dochodu z walutą kredytu 235
Tytuł egzekucyjny – orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego 236
Akceptowane źródła dochodów 236
Umowa o pracę na czas nieokreślony 237
Umowa o pracę na czas określony 237
Umowa-zlecenie, umowa o dzieło 238
Najem 238
Przyszłe dochody z najmu 238
Dochód z działalności gospodarczej 239
Dochód z dywidendy 241
Kontrakt menedżerski 241
Kontrakty marynarzy 242
Dochody duchownych 242
Emerytura lub renta stała 242
Dochody z zagranicy 243
Diety 244
Diety polityków 245
Dochody rolników 245
Program 500+ 245

Co wpływa na spadek zdolności kredytowej? 246
Zobowiązania finansowe 246
Limity na koncie i karty kredytowe 246
Zobowiązania firmowe 247
Pożyczki zakładowe 248
Liczba osób na utrzymaniu 248
Alimenty 250
Polisy 251
Inne stałe opłaty 251
Kto może wnioskować o kredyt? 252
Jak przygotować się do kredytu? 253
Historia kredytowa (BIK) lub jej zagraniczny odpowiednik 253
Scoring kredytowy / rating kredytowy 255
Przelew wynagrodzenia na konto 257
Operacje na koncie 258
Zmniejszenie limitów kont/kart i konsolidacja kredytów 259
Księgowanie kosztów działalności – KPiR i pełna księgowość 259
Raty annuitetowe czy raty malejące? 260
Przykładowa symulacja kredytowa 261
Współpraca z ekspertem 263
Notka o autorze 267
Rozdział XVI. Programy rządowe 269
Program 500+ 269
Program Mieszkanie Plus 271
Rozdział XVII. Jak inwestować w blaszane garaże 275
Czym jest blaszak? 275
Konsekwencje kwalifikacji blaszaka 278
Wytyczne 278
Realizacja inwestycji 279
Podatki od nieruchomości 279
Podpowiedź 281

Czy każdy blaszak to garaż? 281
Dlaczego blaszaki? 283
Wygoda i bezpieczeństwo 283
Czas realizacji 283
Wymiary 284
Koszt budowy 285
Niewielka różnica w czynszu 285
Możliwość szybkiego demontażu 286
Podsumowanie 286
Notka o autorze 287
Rozdział XVIII. Jak zarabiać na okazjach inwestycyjnych – Sourcing
nieruchomości 289
Co potrafi dobry sourcer? 291
Umiejętność badania rynku 291
Umiejętność analizy finansowej nieruchomości 292
Networking 292
Umiejętność wyszukiwania ofert 293
Powracający klienci 293
Notka o autorze 294
Rozdział XIX. Krótko o gruntach 295
Rozdział XX. Jak pomnażać kapitał, oszczędzać na bieżących wydatkach i skąd wziąć pieniądze na inwestowanie 301
CZĘŚĆ CZWARTA. WYBIEGAJĄC MYŚLAMI W PRZYSZŁOŚĆ 311
Rozdział XXI. Inwestowanie dla dzieci 313
Dlaczego Warto? 314
Warto uczyć o pieniądzach 314
Dzieci mają potencjał 315

Rozwój to nowa norma 316
Mnogość strategii 317
Zanim Twoje dziecko zacznie inwestować 318
Praktyczne strategie 320
Strategia czwartego słoika 320
Towarzyszenie rodzicom 321
Rodzinny klub inwestycyjny 322
Notka o autorce 323
Kilka słów od Damiana 323
Rozdział XXII. Sukcesja i planowanie spadkowe, czyli co by było,
gdyby… 327
Sukcesja i planowanie spadkowe 327
Zapobieganie problemom 328
Długoterminowy plan sukcesji 329
Spadek 330
Co obejmuje spadek? 331
Czego nie obejmuje spadek? 332
Najem lokalu mieszkalnego 333
Przyjąć czy odrzucić spadek? 335
Otwarcie spadku 336
Kto nabywa spadek? 337
Przyjmujesz czy odrzucasz? 337
Odrzucanie spadku 338
Jak odrzucić spadek? 342
Przyjęcie spadku 343
Odrzucenie spadku na szkodę wierzycieli 345
Długi spadkowe 345
Odpowiedzialność za długi spadkowe 347
Wprost czy z dobrodziejstwem inwentarza? 353
Co, jeśli nie wiesz o wszystkich długach? 361
Rodzaje długów, jakie obciążają spadek 365
Dziedziczenie ustawowe 366

Żona bierze połowę 367
Dziedziczenie ustawowe to wariant zastępczy 371
Jak to się ma do Twojego biznesu? 377
Notka o autorze 380
ZAKOŃCZENIE 381
Dlaczego warto? 383
Współpraca inwestycyjna 387
DODATKI 389
Polsko-angielski słownik inwestora 391
Polecana literatura 398
Przydatne aplikacje 400

 

pokaż cały spis treści

ukryj recenzje