Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne

W książce Umowy w obrocie nieruchomościami znajdą Państwo omówienie istotnych zagadnień związanych z rozliczeniami podatkowymi posiadania i wynajmowania nieruchomości oraz w obrocie nieruchomościami, takich jak: amortyzacja podatkowa, sprzedaż, zamiana, darowizna i inne przysporzenia niebędące darowizną, dożywocie, najem. Niewątpliwym atutem publikacji jest jej aktualność: uwzględnia bowiem wszystkie zmiany wynikające ze zmian w prawie podatkowym i w prawie cywilnym. Obszernie zostały skomentowane zmiany wynikające ze zmian w podatku VAT, dotyczące m.in.: momentu powstania obowiązku podatkowego; podstawy opodatkowania; odliczania VAT; fakturowania. Autorka uwzględniła także najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazując na najnowszą praktykę stosowania prawa oraz najnowsze interpretacje Ministra Finansów.

Rozdział 1 o charakterze wprowadzającym definiuje podstawowe pojęcia prawa cywilnego związane z nieruchomościami, m.in. pojęcie rzeczy i nieruchomości, w tym gruntowych, rolnych, budynkowych i lokalowych, części składowych gruntu, urządzeń przesyłowych, pożytków z rzeczy. Omówiono w nim także konstrukcję współwłasności, zasady funkcjonowania ewidencji gruntów i budynków oraz instytucji ksiąg wieczystych, w tym rękojmię wiary ksiąg wieczystych, ustrój rolny i obrót nieruchomościami rolnymi. Scharakteryzowano konstrukcję prawną użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych i służebności.

W rozdziale 2 wskazano na pojęcia cywilnoprawne związane z nieruchomościami sensu largo na tle przepisów ustaw podatkowych - omówiono zakres zastosowania poszczególnych definicji oraz rodzaj opodatkowania dla transakcji na rynku nieruchomości.

Rozdział 3 zawiera omówienie podstawowych pojęć z zakresu prawa podatkowego, m.in. takich jak obowiązek podatkowy, podatnik, płatnik, odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe, informacje podatkowe, czynności sprawdzające, kontrola podatkowa. Opisano także zasady prowadzenia i przebieg postępowania podatkowego.

Rozdział 4 poświęcono czynnościom prawnym na rynku nieruchomości. W ramach rozważań ogólnych omówiono zakres tych czynności, ich rodzaje, wymogi odnośnie formy, w szczególności zaś zagadnienia związane ze sporządzaniem umów przenoszących własność nieruchomości, zasady ich konstruowania, niedozwolone klauzule umowne, wady oświadczeń woli oraz ewentualną nieważność umowy, jak i skutki podatkowe z tym związane. W ujęciu bardziej szczegółowym scharakteryzowano transakcje polegające na rozporządzaniu majątkiem małoletniego, składnikiem majątku wspólnego małżonków oraz generalnie przenoszenia własności nieruchomości.

W rozdziale 5 ujęto zagadnienie działalności gospodarczej w prawie podatkowym, w szczególności zasady opodatkowania przychodów z tej działalności zarówno podatkiem dochodowym, jak i podatkiem VAT.  Ma to szczególnie istotne znaczenie dla prawidłowego opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Rozdział 6 poświęcono zagadnieniu amortyzacji podatkowej nieruchomości. Wskazano składniki majątku podlegające amortyzacji oraz wyłączone od tego obowiązku, szczegółowo omawiając każdą z tych kategorii, ze szczególnym uwzględnieniem spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, spółdzielczych praw do lokali, nieruchomości oddanych do bezpłatnego używania oraz nabytych nieodpłatnie. Scharakteryzowano zasady i przepisy prawa według których dokonuje się amortyzacji podatkowej poszczególnych środków trwałych, rodzaje i metody jej przeprowadzania.

W rozdziale 7 przedstawiono dogłębną analizę umów sprzedaży i jej rodzajów, m.in. umowy deweloperskiej, ze spółdzielnią mieszkaniową, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do miejsca postojowego, umowy budowlanej, ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wskazano także na rolę ceny, jaką pełni ona w określaniu wysokości podatku. Osobne rozważania dotyczą szczególnych rodzajów umowy sprzedaży, takich jak: prawo odkupu, prawo pierwokupu, sprzedaż na raty, sprzedaży gospodarstwa rolnego , czy sprzedaży przedsiębiorstwa. Rozdział 7 składa się z kilku bardzo rozbudowanych części poświęconych omówieniu rozliczeń podatku dochodowego od osób fizycznych i osób prawnych, podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Rozdział 8 zawiera całościową analizę umowy zamiany, ze szczególnym uwzględnieniem zamiany spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz tzw. mieszkania komunalnego i prawa do nieruchomości zamiennej w procesie wywłaszczenia. Obszernym komentarzem opatrzono zasady opodatkowania tego typu transakcji, ze wskazaniem zasad rozliczenia podatku i amortyzacji, stawek i zwolnień podatkowych.

Rozdział 9 poświęcono umowie darowizny i przysporzeniom majątkowym niebędącym darowizną, z uwzględnieniem konstrukcji prawnej, przede wszystkim zwracając uwagę na zasady opodatkowania tego rodzaju czynności prawnych, w tym zakres zwolnień i ulg podatkowych.

W rozdziale 10 omówiono zasady zawierania umowy dożywocia i jej skutki podatkowe.

Bardzo rozbudowany rozdział 11 szczegółowo przedstawia aspekty cywilnoprawne i podatkowe umowy najmu. Zwrócono tu szczególną uwagę na rozliczenia tzw. mediów oraz nakładów ponoszonych przez najemcę.

Niezaprzeczalnym walorem prezentowanej pozycji są liczne odesłania do orzecznictwa sądów powszechnych i administracyjnych, a także do interpretacji podatkowych dokonywanych w imieniu Ministra Finansów przez Izby Skarbowe. Poprzez tego rodzaju odwołania przepisy podatkowe regulujące dosyć skomplikowaną materię, stają się bardziej jasne i przejrzyste dla Czytelnika.

Publikacja przeznaczona jest przede wszystkim dla osób pragnących pogłębić i usystematyzować wiedzę w ramach zagadnień związanych z rynkiem nieruchomości i aspektami podatkowymi w zakresie jego funkcjonowania. Z pewnością będzie przydatną pozycją dla notariuszy, sędziów, adwokatów, radców prawnych, zarządców nieruchomości oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, a także doradców podatkowych działających na rynku nieruchomości i aplikantów.