Zarządzanie
nieruchomościami
handlowymi

pod redakcją
Iwony Foryś

Autorzy książki:

Iwona Foryś wstęp; rozdz. 1; pkt. 2.1.1, 2.1.2, 2.2, 2.3, 3.1, 3.2; współautor pkt. 2.1.3, 3.3, 4.1, 4.2

Dorota Gromadowska pkt 3.4

Janusz Gutowski współautor pkt. 2.1.3, 3.3, 4.1, 4.2; zał. 1 i 2

Piotr Krajewski pkt 4.4

Witold Malinowski rozdz. 5, zał. 3, 4, 5, 6, 7, 8

Zbigniew Mazurek pkt 2.4

Bartosz Nowak pkt 4.3

Recenzja

Prof. zw. dr hab. Henryk Gawron

Koncepcja edytorska serii i redakcja

Iwona Kaczmarska

Koncepcja graficzna okładki

Andrzej Pilich

Zdjęcia na okładce i adaptacja projektu okładki

Wladzimier Michnievič

Montaż okładki

STUDIO MAGENTA, Nadzieja Michnievič

Grafika komputerowa i łamanie

Protext

© Copyright by POLTEXT sp. z o.o.
Warszawa 2014

POLTEXT sp. z o.o.
01-694 Warszawa, ul. Oksywska 32
tel.: (022) 832-07-07; (022) 632-64-20
e-mail: wydawnictwo@poltext.pl
internet: www.poltext.pl

ISBN 978-83-7561-340-7

Skład pliku ePub oraz mobi
Adam Łakomy a.lakomy@prasosfera.pl

Spis treści

Wstęp

Rozdział 1

Otoczenie społeczno-gospodarcze polskiego handlu

1.1.
Koniunktura gospodarcza a kondycja handlu

1.1.1. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

1.1.2.
Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości handlowych

1.1.3.
Stan rynku nieruchomości handlowych w Polsce

1.2.
Globalizacja handlu

1.2.1.
Globalizacja konsumpcji

1.2.2.
Nieruchomości handlowe w dobie globalizacji

1.3.
Zachowania konsumentów

1.3.1.
Determinanty zachowań

1.3.2.
Współczesne profile kupujących

1.3.3.
Segmentacja klientów obiektów handlowych

1.3.4.
Nauka o kupowaniu – badania behawioralne klientów sklepów

Rozdział 2

Obiekt handlowy
w przestrzeni miejskiej

2.1.
Cykl życia obiektów handlowych

2.1.1.
Cykl życia nieruchomości a cykl inwestycyjny

2.1.2.
Zużycie obiektów handlowych

2.1.3.
Rewitalizacja – przywracanie do życia obiektów handlowych

2.2.
Klasyfikacja obiektów handlowych

2.2.1.
Kryteria klasyfikacji obiektów handlowych

2.2.2.
Cztery generacje centrów handlowych

2.2.3.
Convenience story – uzupełnienie powierzchni handlowej

2.2.4.
E-commerce – zagrożenie dla centrów handlowych?

2.3.
Nowe oblicze obiektów handlowych

2.3.1.
Wyzwania architektoniczne nowoczesnych obiektów handlowych

2.3.2.
Oceny jakości budynków handlowych

2.4.
Facility Management w obiektach handlowych

2.4.1.
Wprowadzenie

2.4.2.
Nowe podejście do zarządzania obiektami wielkopowierzchniowymi w świetle europejskiej normy
Facility Management

2.4.3.
Norma Facility Management a zarządzanie obiektami wielkopowierzchniowymi

Rozdział 3

Pozycja rynkowa nieruchomości handlowej – kreowanie wartości poprzez najem

3.1.
Wartość rynkowa nieruchomości handlowej

3.1.1.
Wartość nieruchomości handlowej

3.1.2.
Podejścia do szacowania wartości rynkowej
nieruchomości handlowej

3.1.3.
Cechy nieruchomości handlowej wpływające na jej wartość

3.2.
Marketing jako element zarządzania obiektem handlowym

3.2.1.
Wprowadzenie do zagadnień marketingowych

3.2.2.
Rola marketingu w pozycjonowaniu obiektu handlowego

3.2.3.
Zachowania konsumentów a sukces rynkowy
obiektu handlowego

3.2.4.
Badania marketingowe w praktyce zarządzania
obiektem handlowym

3.2.5.
Reklama w promocji nieruchomości handlowych

3.3.
Umowa najmu jako główny kreator wartości nieruchomości

3.3.1.
Wprowadzenie

3.3.2.
Instytucja najmu i jej znaczenie

3.3.3.
Elementy umowy najmu w obiektach handlowych

3.3.4.
Czynsz jako istotny element handlowy w umowie najmu

3.3.5.
Czynności „techniczne” prowadzące do zawarcia umowy i zarządzania najmem

3.4.
Windykacja, negocjacje i mediacje w obszarze zarządzania nieruchomościami komercyjnymi

3.4.1.
Windykacja przedsądowa

3.4.2.
Windykacja sądowa

3.4.3.
Negocjacje w biznesie

3.4.4.
Mediacje

Rozdział 4

Zarządzanie operacyjne nieruchomością handlową

4.1.
Zarządzanie przychodami i kosztami

4.1.1.
Przychody w nieruchomości handlowej

4.1.2.
Zarządzanie kosztami nieruchomości handlowej

4.1.3.
Budżety nieruchomości handlowej

4.2.
Komercjalizacja obiektów handlowych

4.2.1.
Format obiektu handlowego a wybór najemców

4.2.2.
Przykłady komercjalizacji obiektów handlowych

4.3.
Specyfika zarządzania nieruchomościami
sieci handlowych

4.3.1.
Wprowadzenie

4.3.2.
Charakterystyka nieruchomości sieci handlowych

4.3.3.
Sposoby zarządzania nieruchomością przez sieci handlowe

4.3.4.
Obiekty handlowe „skrojone na miarę” – rola wynajmującego nieruchomość dla sieci handlowej

4.4.
Ubezpieczenia najemcy, wynajmującego
oraz zarządcy nieruchomości

Rozdział 5

Zarządzanie techniczne
obiektem handlowym

5.1.
Przedmiot zarządzania technicznego

5.2.
Dokumentacja niezbędna do oceny nieruchomości

5.3.
Pomiar powierzchni i kubatury

5.3.1.
Wykonanie pomiarów powierzchni a przepisy podatkowe

5.3.2.
Znaczenie prawidłowego określenia kubatury

5.4.
Załączniki techniczne do umowy najmu

5.5.
Zarządzanie techniczne a budżet operacyjny
obiektu handlowego

5.5.1.
Działki gruntu

5.5.2.
Naniesienia – budynki, budowle, obiekty małej architektury i obiekty liniowe

5.6.
Książka obiektu budowlanego

5.6.1.
Procedura prowadzenia KOB

5.6.2.
Kontrole a przeglądy

5.6.3.
Uzasadnienie działań w odniesieniu do stanu technicznego w przypadku likwidacji szkód

5.6.4.
Sporządzanie zestawień niezbędnych do tworzenia budżetu operacyjnego rocznego

5.7.
Bezpieczeństwo pożarowe obiektu

5.7.1.
Oznakowania potwierdzające warunki, jakie spełniają przegrody ogniowe – ściany, stropy, drzwi i bramy ppoż.

5.7.2.
System zarządzania budynkiem – BMS

5.7.3.
Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego

5.7.4.
Ewakuacja

5.8.
Media w obiekcie handlowym

5.8.1.
Energia cieplna – oszczędności

5.8.2.
Energia elektryczna – oszczędności

5.8.3.
Woda i ścieki – oszczędności

5.8.4.
Ochrona środowiska

Aneks

Wybrane wzory dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomościami handlowymi

Umowa współpracy
w zakresie zarządzania nieruchomością

Załącznik nr 6 do Umowy

Windykacja należności

Umowa najmu

Szablon inwentaryzacyjny dokumentacji

Porozumienie
dotyczące zasad rozliczania energii cieplnej na najemców

Rozliczenie energii cieplnej

Załącznik techniczny do umowy najmu

Kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego elementów budynku

Matryca kosztów stałych

Bibliografia

Źródła internetowe

Akty prawne

Informacje o Autorach

Wstęp

Nieruchomości handlowe otaczają nas wszędzie. Stanowią jeden z najważniejszych elementów środowiska miejskiego, w którym żyjemy, ale nie tylko, bowiem obiekty wielkopowierzchniowe wkroczyły na tereny niezurbanizowane, kreując nowe funkcje. Co więcej, w szerszej skali budynki komercyjne są znaczącymi konsumentami energii i emitentami gazów cieplarnianych, wskutek czego wywierają istotny wpływ na środowisko i na zmiany klimatyczne. Szacuje się, że na obszarze Unii Europejskiej znajduje się około 210 milionów budynków o łącznej powierzchni około 53 miliardów metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Stąd przed właścicielami i zarządcami obiektów komercyjnych[1] stają nowe wyzwania, aby sprostać wymaganiom ochrony środowiska.

W całej palecie budowli z przeznaczeniem komercyjnym szczególne znaczenie mają obiekty handlowe. Ich rola – a co za tym idzie funkcje i forma – zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat wraz z przemianami cywilizacyjnymi. Powstawały kolejne generacje centrów handlowych – od prostych konstrukcji po skomplikowane obiekty wielofunkcyjne, a obok nich najróżniejsze pod względem funkcjonalnym placówki handlowe. Zmiany te w istotny sposób wpływają na procesy zarządzania, które mają miejsce w odniesieniu do nieruchomości handlowych.

W książce, obok podstawowej wiedzy na temat rynku nieruchomości handlowych, pojawiają się również zagadnienia nowe, nieomawiane dotychczas tak szeroko w literaturze polskiej. Autorzy zwracają uwagę na społeczno-gospodarcze otoczenie polskiego handlu, które determinuje kondycję nieruchomości handlowych na rynku. Nie można nie zauważać związków pomiędzy powodzeniem inwestycji w obiekt handlowy a koniunkturą gospodarczą w kraju oraz wynikającą z niej zasobnością portfeli gospodarstw domowych. Nie bez znaczenia są również procesy społeczne, które zmuszają właścicieli nieruchomości handlowych do ich modernizowania oraz dostosowywania do oczekiwań klientów. Tej tematyce w kontekście globalizacji procesów społeczno-gospodarczych poświęcono rozdział pierwszy książki.

W rozdziale drugim przedstawiono cykl życia obiektów handlowych, który z uwagi na zużycie funkcjonalne jest krótszy niż innych rodzajów budowli. Wprowadzono Czytelnika w zawiłe klasyfikacje obiektów handlowych, które powodują trudności w codziennej praktyce zarządców ze względu na różne interpretacje takich pojęć, jak np. market, hipermarket, supermarket, dom towarowy, sklep osiedlowy, sklep typu convenience itd. Zwrócono też uwagę na dynamiczny rozwój handlu w sieci oraz podjęto próbę odpowiedzi na pytanie, czy
e-commerce stanowi zagrożenie dla centrów handlowych.

Na tle przemian społecznych autorzy dostrzegają rolę, jaką pełni współczesne centrum handlowe w przestrzeni miejskiej. Powszechnie wiadomo, że stało się ono w każdym mieście ważnym elementem życia lokalnej społeczności – tworzy specyficzną przestrzeń publiczną, która dodatkowo powinna wpisywać się w koncepcję urbanistyczną miasta. Wynikają stąd oczywiście istotne wyzwania architektoniczne, jakim muszą sprostać projektanci planowanych inwestycji, oraz wymagania dotyczące modernizacji i rewitalizacji istniejących obiektów, które wprawdzie wpisały się w świadomości użytkowników i nadal są odwiedzane przez klientów, ale wymagają dostosowania do nowych funkcji i oczekiwań. W rozdziale drugim omówiono więc współczesne trendy w zakresie tworzenia centrów handlowych, a równocześnie zwrócono uwagę na zarządzanie zmianami, jakie mają miejsce w obiektach wielkopowierzchniowych, zwłaszcza tych wzniesionych w połowie lat 90.

O nowoczesności obiektu handlowego decyduje nie tylko jego konstrukcja i wyposażenie, ale również sposób zarządzania. Budynki inteligentne wymagają podejścia procesowego w obszarze zarządzania, zgodnego z omówioną w kolejnym podrozdziale koncepcją Facility Management (FM) i europejską normą regulującą ten obszar, która będzie z czasem stawała się uniwersalnym narzędziem ułatwiającym komunikację pomiędzy odbiorcami a dostawcami usług.

W rozdziale trzecim skoncentrowano się na budowaniu pozycji nieruchomości handlowej na rynku, a zwłaszcza na kreowaniu jej wartości rynkowej. Omówiono elementy wpływające w istotny sposób na wartość rynkową tych nieruchomości, szczególną rolę przypisując umowie najmu. Skuteczność zarządzania nieruchomością handlową w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia i możliwości daje zarządcy umowa najmu. Często zdarza się, że umowy, które przejmuje zarządca wraz z nieruchomością do zarządzania, są zawarte na okresy dłuższe niż jego kontrakt. Umowy najmu kształtują z jednej strony relacje pomiędzy najemcami a wynajmującym, z drugiej zaś określają de facto wartość nieruchomości. Stanowią kręgosłup każdego projektu handlowego, stąd tak duże ich znaczenie w procesie zarządzania.

Nie bez znaczenia są również omówione w tym rozdziale, a także w kilku innych miejscach w książce, działania marketingowe, które wzmacniają pozycję rynkową nieruchomości handlowej, a tym samym podnoszą jej wartość. Utrzymanie wartości rynkowej nieruchomości jest ściśle związane z umowami najmu i wiarygodnością najemców. Jednak w okresie dekoniunktury gospodarczej bywa, że nawet najlepsi najemcy, nie wspominając o słabszych ekonomicznie, mają przejściowe trudności z regulowaniem swoich zobowiązań. Stąd wielkiej wagi nabiera windykacja należności, ale również negocjacje. Dochodzi do renegocjowania umów z dotychczasowymi najemcami, pojawiają się nowi najemcy, zawiera się umowy z dostawcami usług. W każdej z tych sytuacji zadaniem zarządcy jest wynegocjowanie jak najlepszych warunków.

Rozdział czwarty poświęcony został zarządzaniu operacyjnemu. Skupiono się w nim na zarządzaniu przychodami i kosztami, zarządzaniu przestrzenią, restrukturyzacją najemców – czyli komercjalizacją obiektu handlowego. Wskazano typową strukturę przychodów i kosztów nieruchomości handlowych, podkreślając wagę kosztów dostarczenia mediów do obiektu oraz funduszu marketingowego w budżetach operacyjnych. Uwzględniono tu również specyfikę zarządzania nieruchomościami sieci handlowych oraz zagadnienia związane z cedowaniem na podmioty zewnętrzne różnorodnych ryzyk towarzyszących funkcjonowaniu obiektu handlowego, czyli ubezpieczeniom.

Kolejny, piąty rozdział ma na celu wskazanie zawiłości związanych z zarządzaniem technicznym i utrzymaniem technicznym obiektu handlowego, zwłaszcza gdy ma on charakter wielkopowierzchniowy lub jest tak wymagający, jak duża galeria handlowa. Utrzymanie gotowości użytkowej coraz bardziej skomplikowanych pod względem technicznym obiektów wymaga specjalistycznej wiedzy, stąd każdy zarządca, mając świadomość odpowiedzialności za bezpieczeństwo użytkowników i powierzonego mu majątku, winien mieć respekt przed podejmowaniem pochopnych decyzji w zakresie utrzymania technicznego budynku.

W aneksie zamieszczono kilka sprawdzonych w praktyce wzorów dokumentów stosowanych w procesie zarządzania nieruchomościami handlowymi, a w szczególności umowę o zarządzanie oraz umowę najmu – obie udostępnione dzięki uprzejmości J.G. Management sp. z o.o. oraz Citrus sp. z o.o.

Książka ma na celu nie tylko przekazanie Czytelnikom niezbędnych informacji pozwalających efektywnie zarządzać obiektem handlowym. Dostarczając szerokiej wiedzy na temat gospodarczych i społecznych uwarunkowań funkcjonowania tych obiektów, autorzy przywołują literaturę światową oraz swoje liczne doświadczenia zawodowe zdobyte w kraju i za granicą. Część teoretyczna jest poparta wieloma rozwiązaniami i przykładami zaczerpniętymi z praktyki.

Jest to pierwsza na polskim rynku zwarta publikacja dotycząca zagadnień związanych z szeroko rozumianym zarządzaniem nieruchomościami handlowymi. Ze względu na wszechstronne ujęcie problemów powinna zainteresować wszystkich uczestników rynku nieruchomości, a szczególnie właścicieli obiektów, deweloperów, architektów, inżynierów budowlanych, zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych, a także przedstawicieli władz gminnych i organów samorządowych.

Publikacja stanowić może pomoc dydaktyczną dla studentów kierunków związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, zarządzania, ale także specjalności pokrewnych, takich jak budownictwo czy architektura. Tym ostatnim pozwoli zrozumieć potrzeby użytkowników obiektów handlowych i spełnić ich wymagania w kolejnych projektach architektonicznych. Adresatami są też studenci i specjaliści z dziedziny marketingu. Nieruchomość handlowa ma dwie grupy klientów – z jednej strony osoby dokonujące w niej zakupów, a z drugiej środowisko najemców powierzchni handlowej. W związku z tym wskazane jest stosowanie różnych rodzajów strategii i polityki marketingowej, z których każda posługuje się innymi kanałami informacyjnymi i odmiennymi narzędziami. Współpraca z firmami marketingowymi ma szczególne znaczenie w procesie komercjalizacji obiektu, ale również podczas jego eksploatacji, gdy budowany jest wizerunek centrum w oczach potencjalnego najemcy oraz klientów.

Autorzy mają nadzieję, że zawarta w książce wiedza przyczyni się do jeszcze szybszego oraz zgodnego ze światowymi tendencjami i doświadczeniami rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

1 Publikacja jest kontynuacją książki Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, I. Foryś (red.), Poltext, Warszawa 2006, do której w wielu miejscach odsyłamy Czytelnika, aby mógł rozszerzyć czy pogłębić wiedzę dotyczącą niektórych zagadnień.

Rozdział 1

Otoczenie społeczno-gospodarcze polskiego handlu

1.1.
Koniunktura gospodarcza a kondycja handlu

1.1.1. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

Podejście systemowe do rynku nieruchomości, zaproponowane przez M. Bryxa[1], wskazuje na cztery elementy składowe tego rynku – podsystemy rynku oraz cztery elementy otoczenia rynku – systemy zewnętrzne (rysunek 1.1).

Rynek nieruchomości jest systemem obejmującym podsystemy:

- inwestowania,

- obrotu,

- finansowania oraz

- zarządzania (któremu w tej książce poświęcono szczególną uwagę).

Poszczególne podsystemy rynku nieruchomości handlowych są ściśle powiązane, współistnieją ze sobą oraz wzajemnie się uzupełniają.

Podsystem obrotu nieruchomościami w omawianym segmencie obejmuje przenoszenie praw do nieruchomości handlowych, w tym zarówno obiektów wolnostojących, jak również nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu handlowym czy usługowym.

Obrót nieruchomościami handlowymi nie jest tak częsty, jak ma to miejsce na rynku mieszkaniowym czy nieruchomości gruntowych. Przyczyn należy szukać przede wszystkim w stosunkach własnościowych w tym segmencie nieruchomości. Własność osób fizycznych, której przeniesienie jest stosunkowo proste, w przypadku nieruchomości handlowych dotyczy przede wszystkim małych obiektów wolnostojących oraz lokali handlowych. W tej grupie właścicieli nieruchomość handlowa jest elementem długookresowej strategii inwestycyjnej, stąd rzadko są skłonni do ich zbywania.

Rysunek 1.1.
Rynek nieruchomości jako system

Źródło: M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 88.

Przyczyn ograniczonego obrotu można upatrywać również w sposobie korzystania z własności. Właściciele nieruchomości w wielu przypadkach sami prowadzą w nich swoją działalność gospodarczą, a jeżeli dysponują nadmiarem powierzchni – starają się ją wynajmować. Na sprzedaż decydują się w związku z ograniczeniem aktywności zawodowej, wystąpieniem czynników losowych, koniecznością odzyskania kapitału w celu reinwestowania w inne aktywa. Jednak w przypadku osób fizycznych równie często własność nieruchomości handlowej wchodzi w skład aktywów ich działalności gospodarczej.

Przeciwnie funkcjonują na rynku przenoszenia praw dużych nieruchomości handlowych będących własnością podmiotów działających w formie spółek czy korporacji handlowych. Sprzedaż nieruchomości handlowej oznacza najczęściej zbycie udziałów w spółce, sprzedaż całej spółki (zorganizowanego przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części). Przykładem są chociażby Złote Tarasy sp. z o.o., w których udziałowcem było m. st. Warszawa (ostatnie posiadane 23,15% udziałów miasto sprzedało za kwotę 217 606 650 PLN firmie Warsaw (III) B.V. – wspólnikowi w spółce Złote Tarasy).

Obrót omawianymi nieruchomościami to również fuzje, przejęcia (np. strategia sieci Ahold w Polsce), a nawet likwidacje przedsiębiorstw, np. sprzedaż sieci handlowych czy pojedynczych galerii. W takiej sytuacji rynek otrzymuje informację o cenie transakcyjnej całego organizmu, jakim jest obiekt handlowy, w tym również nieruchomość handlowa, której wartość rynkową trudno wówczas określić.

Na pograniczu transakcji obiektami handlowymi znajdują się lokale, które z uwagi na formalne przeznaczenie mają charakter mieszkalny, natomiast nabywcy na rynku postrzegają je w związku z nowym przeznaczeniem – handlowym. Dotyczy to najczęściej lokali mieszkalnych w parterach budynków, w zwartej zabudowie miejskiej. Potencjał tkwiący w lokalizacji budynków i samych lokali powoduje, że są one wyceniane przez rynek kilkakrotnie wyżej niż podobne lokale mieszkalne, ale bez wskazanej możliwości zmiany funkcji.

W kolejnych dwóch, ściśle ze sobą powiązanych podsystemach rynku nieruchomości handlowych – inwestowania i finansowania – również zauważalne są różnice w pozycji i metodach postępowania właścicieli w zależności od wielkości i formy prawnej. Szczególnie zauważalne są one w dostępności do kapitału inwestycyjnego, zwłaszcza gdy dotyczy to środków pozyskiwanych z kredytów bankowych. Zdolność kredytowa mniejszych podmiotów gospodarczych jest znacznie ograniczona i zazwyczaj niewystarczająca do inwestowania w dużej skali w nieruchomości handlowe. Nawet posiadanie własnego lokalu nie musi gwarantować powodzenia w działalności handlowej. Współczesny handel wymaga efektu skali oraz szerokich działań marketingowych, co w wielu przypadkach przekracza możliwości finansowe niewielkich podmiotów, a zwłaszcza funkcjonujących w ramach tzw. jednoosobowej działalności gospodarczej. Stąd pomysł wchodzenia w sieci franchisingowe z własnym lokalem (np. sieć małych sklepów „Żabka”) albo w sieci handlowe jako najemcy lokali (np. sieć dyskontowa „Czerwona torebka” czy delikatesy „Zielony koszyk”).

Inwestycje dużych podmiotów koncentrują się na centrach handlowych, zwroty z nich zakładane są na okres 5–7 lat i traktowane często jako inwestycje spekulacyjne uzupełniające portfel aktywów właściciela, z założeniem wyjścia z przedsięwzięcia. W tej kategorii mieszczą się zarówno deweloperzy budujący centra handlowe, którymi później z powodzeniem zarządzają, jak również sieci handlowe czy fundusze inwestycyjne nabywające gotowe, skomercjalizowane projekty do portfela swoich aktywów (Skarbiec TFI stworzył fundusz w kooperacji z firmą zewnętrzną ECI S.A. specjalizującą się w budowaniu i zarządzaniu nieruchomościami handlowymi). W tej grupie inwestorów skala przedsięwzięcia inwestycyjnego liczona jest w dziesiątkach milionów złotych i wymaga żmudnej procedury weryfikacji bankowej związanej z oceną projektu i ryzyka jego powodzenia.

Banki usztywniły politykę kredytową w każdym segmencie rynku nieruchomości, przenosząc większą niż dotychczas część ryzyka na deweloperów oraz ponownie weryfikując rozpoczęte projekty.

W sytuacji, gdy inwestor posiada w portfelu „dobre” nieruchomości handlowe mogą one uwiarygodnić starania o finansowanie kolejnych projektów, a także być ich zabezpieczeniem w przypadku wolnej hipoteki. Pod pojęciem dobra nieruchomość handlowa należy rozumieć nieruchomość o wysokiej pozycji rynkowej, czyli przede wszystkim charakteryzującą się wskaźnikiem najmu bliskim 100% oraz długoterminowymi umowami najmu.

Czwartym elementem systemu rynku nieruchomości handlowych jest podsystem zarządzania. Tu również skala przedsięwzięcia determinuje sposób zarządzania nieruchomością. W przypadku niewielkich nieruchomości właściciele najczęściej sami zarządzają własnym majątkiem. Dużymi centrami handlowymi, obiektami sieciowymi zarządzają wyspecjalizowane firmy zatrudniające zarządców nieruchomości lub działy firm macierzystych właściciela utworzone w celu zarządzania obiektami.

Specyfika zarządzania nieruchomością handlową wiąże się z szeregiem działań promocyjnych, dużym przepływem ludzi oraz samym obiektem działającym od wczesnych godzin rannych (rozładunek towarów w strefie dostaw przed otwarciem dla klientów) do późnych godzin wieczornych (zwłaszcza gdy rozbudowana jest strefa rozrywkowa), czynnym niemal przez cały rok (z wyjątkiem świąt). Specyfice tej poświęcone są kolejne rozdziały książki.

1.1.2.
Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości handlowych

System rynku nieruchomości jest sprzężony z systemem społecznym, prawnym, politycznym i gospodarczym (rysunek 1.1). Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości, w tym szczególnie jego części obejmującej nieruchomości handlowe, wpływa na funkcjonowanie tego segmentu rynku, a jednocześnie segment nieruchomości handlowych oddziałuje na otoczenie gospodarcze. Na rynkach globalnych, na których podmioty są od siebie wzajemnie zależne, impulsy destabilizacyjne szybko się przenoszą na współzależne podmioty lub segmenty gospodarek państwowych. Proces ten ma miejsce również w ujęciu lokalnym, a także w odniesieniu do poszczególnych segmentów gospodarki i rynku.

Handel jest znaczącym sektorem gospodarki każdego kraju i zmiany w nim wpływają bezpośrednio na kondycję danego państwa. W latach 2000–2012 sprzedaż detaliczna (w cenach stałych) w Polsce wzrosła o 33,8% mimo trwającego kryzysu gospodarczego (rysunek 1.2). W okresie 2009–2012 można zauważyć również rosnącą tendencję w sprzedaży detalicznej, która obejmuje sprzedaż towarów nowych i używanych w punktach sprzedaży detalicznej, placówkach gastronomicznych oraz innych punktach, w których dokonywane są zakupy przez indywidualnych nabywców. Obejmuje również sprzedaż realizowaną przez domy sprzedaży wysyłkowej oraz sprzedaż przez internet. Wzrost sprzedaży detalicznej oznacza, że wydatki konsumpcyjne gospodarstw domowych kształtują się na poziomie wyższym niż w poprzednich latach lub w stosunku do punktu odniesienia.

Rysunek 1.2.
Dynamika sprzedaży detalicznej w Polsce latach 2000–2012 (2000=100)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

W klasyfikacji Głównego Urzędu Statystycznego punkty sprzedaży detalicznej, w których odbywa się handel detaliczny, oznaczają placówki handlowe, w tym:

- obiekty wielkopowierzchniowe,

- sklepy łącznie z aptekami,

- stałe punkty sprzedaży drobnodetalicznej,

- stacje paliw i

- punkty sprzedaży drobnodetalicznej o charakterze ruchomym.

Tabela 1.1.
Obiekty handlowe w Polsce w latach 2000–2012 (stan na koniec roku)

Wyszczególnienie

2000

2005

2009

2010

2011

2012

Powierzchnia sprzedażowa sklepów w tys. m^2

26 933,8

28 262,2

31 550,4

31 769,2

32 983,8

33 694,5

w tym:

domy towarowe

615,7

390,6

294,5

312,9

312,7

302,1

domy handlowe

484,5

452,0

307,2

302,0

278,5

251,9

supermarkety

1 068,7

2 125,1

3 298,3

3 627,9

4 034,7

4 386,7

hipermarkety

653,5

2 566,7

3 312,5

3 793,9

3 631,1

3 688,2

Liczba sklepów ogółem

431 991,0

385 990,0

371 839,0

346 058,0

344 982,0

357 289,0

w tym:

domy towarowe

135

95

60

67

66

64

domy handlowe

500

462

314

303

280

246

supermarkety

1 602

2 716

4 041

4 461

5 006

5 468

hipermarkety

99

374

495

562

565

572

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Powierzchnia sprzedażowa sklepów w Polsce na koniec 2012 r. wyniosła 33 694,5 tys. m^2 i wzrosła o 2,15% w stosunku do roku poprzedniego oraz o 6,8% w stosunku do 2009 r., co wskazuje na realizowanie w tych latach inwestycji na rynku nieruchomości handlowych mimo niesprzyjającej koniunktury gospodarczej (tabela 1.2). Powierzchnia sprzedażowa sklepu w przedstawionych analizach jest to część lokalu sklepowego przeznaczona na ekspozycję towarów oraz sprzedaż (tzn. część przeznaczona na eksponowanie towarów i obsługę nabywców). Największą powierzchnią charakteryzują się supermarkety i hipermarkety, na które łącznie na koniec 2012 r. przypadało 24% powierzchni sprzedażowej w Polsce, przy czym stanowią one 1,69% ogólnej liczby 5468 sklepów wielkopowierzchniowych (rysunek 1.3). Klasyfikację i charakterystykę obiektów handlowych podano w podrozdziale 2.2 książki.

Rysunek 1.3.
Struktura obiektów handlowych w Polsce w 2012 r. (stan na koniec roku)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Rysunek 1.4.
Liczba ludności na jeden sklep w Polsce (stan na koniec każdego roku)

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Dla inwestora wskaźnikiem uzasadniającym powstanie kolejnego obiektu handlowego jest liczba ludności przypadająca na jeden sklep. W roku 2000 na jeden sklep przypadało w Polsce 89 osób, natomiast na początku kryzysu gospodarczego w 2009 r. – 103 osoby. Wskaźnik ten wzrastał w latach 2009–2011, a następnie zmalał w 2012 r. do poziomu 108 osób na sklep (rysunek 1.4).

Na rynkach nasyconych, oferujących nadpodaż dóbr, coraz większą rolę odgrywa umiejętność sprzedaży. Musi ona być coraz bardziej efektywna, wzbudzająca zapotrzebowanie na dany produkt. Ogromne znaczenie dla odniesienia sukcesu w handlu detalicznym ma nadal lokalizacja. Klienci preferują w pierwszej kolejności sklepy zlokalizowane „po sąsiedzku”, zwłaszcza gdy dokonywane są w nich codzienne zakupy. Okazuje się, że nie ma znaczenia, czy w okolicy jest dyskont, czy sklep z towarem z wyższej półki. Kupujący zaczynają cenić sobie wygodę dokonywania zakupów i ograniczają czas poświęcony na tę czynność, chociaż spadek siły nabywczej wpływa na przeciętną wartość koszyka klienta sklepu spożywczego.

Z badań Polskiej Rady Centrów Handlowych wynika, że w 2012 r. przeciętny Polak wydał w nowoczesnych centrach 2860 PLN. Obroty centrów handlowych są szacowane na 7% PKB. Sprzedaż brutto sięgnęła w przywołanych sklepach 26,3 mld EUR, czyli około 16% całej sprzedaży detalicznej. Kwota ta daje Polsce szóste miejsce w Europie po Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Hiszpanii i Włoszech.

Według raportu Deloitte Consumer 2020. Reading the Signs w ostatnich dwóch latach Polacy wydawali na zakupy średnio w ciągu roku 650 mld PLN, co daje 16,8 tys. PLN w przeliczeniu na jednego mieszkańca. Wydatki te mają tendencję rosnącą. W ujęciu przestrzennym najwięcej wydają mieszkańcy województwa mazowieckiego (najwięcej powierzchni handlowej w kraju) oraz wielkopolskiego. Zakupy mieszkańca tych województw wyniosły średnio ponad
26,4 tys. PLN rocznie i były o ponad 57% wyższe niż przeciętna krajowa.

Inne raporty i analizy[2] wskazują, że kryzys wpłynął na zwyczaje zakupowe Polaków, którzy dokonują zakupów mądrzej, a wydatki planują rozsądniej. Sprawdzają ceny, porównują ceny produktów na półkach, dokonują zakupów celowych. Klienci rezygnują z zakupów zbędnych, co jest efektem ograniczeń finansowych dużej części gospodarstw domowych. W badaniach coraz więcej osób wskazuje na planowanie z dużym wyprzedzeniem znacznych wydatków, zwłaszcza związanych z zakupem dóbr, które nie są artykułami pierwszej potrzeby. Równocześnie stwierdzono, że kryzys gospodarczy i ograniczenia dochodów gospodarstw domowych oraz zagrożenie utratą pracy nie zniechęciły Polaków do dokonywania zakupów w centrach handlowych, które oferują dużo towarów w jednym miejscu.

Na rzecz handlu i nieruchomości, w których jest on realizowany, pracują również pozostałe branże związane z procesem budowlanym, wyposażaniem wnętrz, a także późniejszym utrzymaniem powierzchni handlowej, oraz branże pozornie niemające wiele wspólnego z działalnością handlową, jak np. IT. Nowoczesne technologie wspomagają współczesny handel poprzez dostarczanie oprogramowania i urządzeń pomagających w dokonywaniu zakupów, urozmaicających pobyt w obiektach handlowych, współpracujących z systemami ochrony, a także umożliwiających śledzenie zachowań klientów w sklepie i dokonywanych przez nich wyborów zakupowych.

Rynek nieruchomości handlowych kształtowany jest przez popyt i podaż powierzchni handlowych. Na rynkach nienasyconych powierzchnią handlową (niska podaż) każda nowa oferowana powierzchnia znajduje najemców, a stawki czynszu najmu są wysokie. Stabilny wskaźnik pustostanów (poziom pustostanów, przy którym na rynku nie zauważa się trwałej tendencji w zmianach czynszów) jest barometrem zmian podaży i popytu na powierzchnię handlową. Jest wskazówką dla inwestorów, w którym momencie cyklu gospodarczego i cyklu na rynku nieruchomości rozpocząć realizację kolejnej inwestycji.

1.1.3.
Stan rynku nieruchomości handlowych w Polsce

Firmy specjalizujące się w analizie rynku nieruchomości jednogłośnie oceniają, że segment nieruchomości handlowych najmniej ucierpiał w okresie trwającego kryzysu gospodarczego. Jednak dwa omawiane tu rodzaje nieruchomości handlowych w Polsce rozwijają się w różnym tempie. Centra handlowe, które po okresie ekspansji w miastach wojewódzkich rozpoczęły inwestycje w ośrodkach powiatowych i mniejszych, ponownie zwracają się w kierunku dużych aglomeracji. Ich pojawienie się na obszarach chrakteryzujących się mniejszą zamożnością społeczeństwa negatywnie wpłynęło na lokalny handel i wykorzystanie dotychczasowej infrastruktury małych obiektów. Nasycenie powierzchnią handlową większych miast zburzyło ich dotychczasowy podział funkcjonalny. W wielu przypadkach ulice utraciły charakter handlowy, zmieniając się w ciągi lokali usługowych lub gastronomicznych. Centra handlowe przyciągnęły klientów do nowych obiektów budowanych na obrzeżach miast, czyli do stref dotychczas wykorzystywanych na cele produkcyjne lub magazynowe. Okres koniunktury na rynku nieruchomości skłonił inwestorów do szukania nowych pomysłów, pojawiły się centra handlowe połączone z dworcami kolejowymi, zapewniającymi ruch klientów w obiekcie (Galeria Krakowska, Galeria Wileńska, Złote Tarasy).

Kryzys gospodarczy, obejmujący również rynek nieruchomości, wskazał słabość ekonomiczną mniejszych miast i spowodował spadek obrotów w centrach handlowych. To zniechęca inwestorów do podejmowania kolejnych projektów. Wprawdzie raport Knight Frank[3] wykazał, że w 2012 r. deweloperzy zaczęli budowę 24 galerii handlowych o powierzchni blisko 518 tys. m^2 (dwa razy więcej rozpoczętych projektów niż w 2011 r.), które zakończą się najpóźniej do końca 2013 r., to jednak są one usytuowane głównie w dużych miastach o wyżej sile nabywczej mieszkańców. Rok 2013 okazał się bowiem „czasem dużych aglomeracji”. Na największe miasta w 2013 r. ma przypaść ok. 41% oddawanej do użytku powierzchni handlowej GLA (powierzchni najmu brutto), tj. ok. 750 tys. m^2 według firmy Jones Lang LaSalle[4] (w 2012 r. było to 22%).

Charakterystycznymi cechami polskich centrów handlowych są trwająca modernizacja obiektów wybudowanych w latach 90. (centra pierwszej generacji) oraz budowa coraz liczniejszych centrów wyprzedażowych (outlet, factory). Pierwsze hipermarkety, które pojawiły się w Polsce w 1996 r. (Auchan, Geant, E. Leclearc) oraz kolejne w 1997 r. (Real, Carrefour), 1998 r. (Tesco) i w 2001 r. (Kaufland) to obiekty, które po kilkunastu latach funkcjonowania wymagają nie tylko remontów, ale również modernizacji o znacznym zakresie. Supermarkety oraz hipermarkety lokuje się równie chętnie w centrach handlowych, jak w obiektach wolnostojących.

Na polskim rynku pojawia się coraz więcej małych sieci handlowych (sieć małych galerii i retail parków), pełniących funkcje sklepów osiedlowych, zlokalizowanych blisko miejsca zamieszkania klienta (sieć Carreforur Express – sklepy o powierzchni 120–300 m^2, czy Tesco Express – 250–300 m^2) oraz dyskontów (Biedronka, Lidl, Netto, Plus, Stokrotka). Na koniec 2007 r. działało w Polsce 1615 dyskontów. Inwestycje dotyczące nieruchomości handlowych najczęściej wiążą się z wejściem na rynek polski międzynarodowych korporacji zagranicznych, a tylko nieliczne związane są z kapitałem rodzimym (np. Piotr i Paweł czy Alma).

Sieci handlowe zmieniły oblicze polskiego handlu, począwszy od wymuszenia wprowadzenia nowoczesnych rozwiązań przez dostawców, po standaryzację produkcji oraz nowe relacje z producentami.

Praktyką stało się pobieranie opłat za eksponowanie produktów na półkach, negocjowanie marż i cen oraz wprowadzanie produktów pod własną marką handlową. Wraz z sieciami handlowymi pojawiły się centra dystrybucji i nowoczesne powierzchnie magazynowe.

Na rynku nieruchomości handlowych zainteresowanie kupujących koncentruje się wokół dużych i nowoczesnych obiektów, zlokalizowanych w centrach największych aglomeracji, które gwarantują nabywcom wysoki zwrot z inwestycji, takich jak Silesia City Center w Katowicach (kupił fundusz Allianz Finance) czy galerie handlowe Echo Investment sprzedane funduszowi London & Cambridge. Właściciele sprzedawanych obecnie projektów osiągnęli na nich zakładane zwroty i reinwestują uzyskane ze sprzedaży środki w nowe realizacje.

Kolejne lata będą dla polskiego rynku nieruchomości handlowych okresem licznych zmian własnościowych, w wyniku których pozostaną na rynku najsilniejsze marki i ich obiekty sieciowe.

W dużych miastach wojewódzkich (np. w Warszawie) dostępność powierzchni handlowej jest już znacznie ograniczona, co oznacza również utrzymywanie czynszów na stabilnym poziomie. Tracą na atrakcyjności obiekty mniej nowoczesne, gdzie czynsze są coraz niższe. W mniejszych miastach straty właścicieli nieruchomości handlowych wynikają przede wszystkim z trudności finansowych dużych sieci handlowych, w miejsce których trudno jest wprowadzić nowego najemcę. W tych przypadkach znaczącym bodźcem do podpisania umowy najmu są wszelkie zachęty opisane w kolejnych rozdziałach książki. Ich stosowanie przyczynia się do pogłębienia rozbieżności w wysokości czynszu płaconego przez różnych najemców i skraca czas trwania umowy najmu. Na rynkach najmniejszych miejscowości można zauważyć odwrót dużych inwestorów oraz znaczących najemców, a na skutek rosnących pustostanów – również pogłębiające się spadki czynszów najmu.

Mimo trwającego kryzysu gospodarczego w opinii większości podmiotów zagranicznych zainteresowanych inwestycjami w Polsce jest to w dalszym ciągu rynek perspektywiczny na tle Europy, stąd należy oczekiwać kolejnych inwestycji i przeobrażeń w tym segmencie. Według raportu BRE Banku Hipotecznego w pierwszej połowie 2013 r. na 1 mld EUR uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości komercyjnych 16% wolumenu przypadło na nieruchomości handlowe[5]. Ponad 40% podaży nowej powierzchni handlowej w badanym okresie stanowią obiekty małe o powierzchni nieprzekraczającej 20 tys. m^2. Ogółem podaż nowej powierzchni wyniosła 245 tys. m^2, z czego 7% to powierzchnia w obiektach rozbudowywanych. Na koniec I kwartału 2013 r. w budowie pozostało 800 tys. m^2 powierzchni handlowej. Największy zasób ma Warszawa (blisko 1,5 mln m^2), następnie Górny Śląsk (1 mln m^2), 0,5 mln m^2 przekroczyły Trójmiasto, Wrocław i Poznań, a niewiele mniej jest w Łodzi oraz Krakowie.

Podsumowaniem sytuacji na rynku nieruchomości handlowych może być zestawienie poziomu czynszów najmu, pustostanów oraz stopy kapitalizacji (tabela 1.2).

Tabela 1.2.
Rynek nieruchomości handlowych w wybranych miastach

Obszar

Miesięczny czynsz (w EUR/m^2)

Poziom pustostanów
(w %)

Zmiana I półrocze 2013/ I półrocza 2012

Stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów (w %)

Warszawa

70–95

2,5

wzrost

5,75

Górny Śląsk

42–54

2,3

wzrost

6,0

Wrocław

46–54

2,6

stabilizacja

6,0

Poznań

41–50

2,4

wzrost

7,5–8,5

Kraków

41–49

4,6

wzrost

6

Trójmiasto

40–44

3,3

spadek

7,5–8,5

Łódź

37–54

2,3

wzrost

7,5–8,5

Źródło: http://www.brehipoteczny.pl/xsf/BBH_Raport_Jesie%C5%84_2013.pdf

W wybranych miastach, które charakteryzuje wysoki udział powierzchni handlowej oraz duża siła nabywcza mieszkańców, miesięczny czynsz najmu waha się w granicach 37–95 EUR za m^2, przy czym najwyższy jest w Warszawie, a najniższy w Łodzi. Poziom pustostanów w granicach 2,3–4,6% uznaje się za niski, ale niepokojąca jest tendencja wzrostowa w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku, zwłaszcza w kontekście planowanych inwestycji. Stopy kapitalizacji w najlepszych obiektach są już na tyle atrakcyjne, że stanowią zachętę dla inwestorów.

1 M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006.

2 Analiza branży Retail&Fashion w Polsce 2013, w edycji „ShoppingShow”, www.shopping
show.pl

3 http://www.knightfrank.com.pl/pl/Raporty.html

4 http://www.joneslanglasalle.pl/Poland/EN-GB/Pages/Research.aspx

5 http://www.brehipoteczny.pl/xsf/BBH_Raport_Jesie%C5%84_2013.pdf