Spis treści

Wprowadzenie

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Najpierw być, potem mieć. Osobowość i charakter inwestora

W jakie nieruchomości inwestować

Mieszkanie na wynajem

Szybki obrót mieszkaniami

Lokale komercyjne

Kamienice

Projekty deweloperskie

Grunty – ziemia

Gdzie warto kupować nieruchomości

Jak wybrać najbardziej perspektywiczne nieruchomości?

Strategie inwestowania w nieruchomości

Spekulacja

Strategia przepływu pieniężnego

Czerpanie zysków z biznesu w nieruchomości

Zwiększenie wartości nieruchomości

Zarządzanie ryzykiem przy inwestycjach na rynku nieruchomości

Jak działa rynek nieruchomości

Emocje inwestorów na rynkach

Skąd wziąć kapitał – źródła finansowania

Własne pieniądze

Pożyczone Pieniądze

Wspólna inwestycja

Błędy początkujących inwestorów

Praktyczne rady dla inwestora na rynku nieruchomości

Wszystkie rozdziały dostępne w pełnej wersji książki.

Wprowadzenie

„Jeśli będziesz ciężko pracować, nie będziesz mieć czasu na zarabianie pieniędzy” – przestrzegał Henry Ford, amerykański przemysłowiec, inżynier oraz założyciel Ford Motor Company.

Oczywiście warto pracować ciężko i z pełnym zaangażowaniem, ale ważne, żeby mądrze gospodarować zarobionymi pieniędzmi. Nie wydawać wszystkich na codzienne życie i przyjemności, ale oszczędzać i inwestować tak, żeby w pewnym momencie pieniądze pracowały dla nas przynajmniej tak ciężko jak my, żeby je zarobić.

Nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych i jednocześnie najbardziej zyskownych kategorii aktywów, w które można inwestować i z których można czerpać dochody na wiele różnych sposobów. Każdy inwestor znajdzie inwestycję odpowiednią dla siebie, jeśli tylko wcześniej włoży odrobinę wysiłku w to, by zrozumieć mechanizmy rządzące rynkiem nieruchomości.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Każda nieruchomość jest unikatowa, ma wyjątkową historię i potencjał. Lokalizacja to najważniejszy atrybut nieruchomości.

Tylko jedna konkretna nieruchomość ma jeden konkretny adres. Nigdy nie będzie drugiej takiej samej nieruchomości. To sprawia, że każda jest unikatowa, ma wyjątkową historię i potencjał. Lokalizacja to najważniejszy atrybut nieruchomości.

Nieruchomości od wieków są uznawane za najlepsze zabezpieczenie wartości. Podwalinę wszystkich nieruchomości stanowi grunt, na którym ona się znajduje. Ziemia jest wieczna. Często to właśnie wartość gruntu pod budynkami określa cenę nieruchomości. Budynki mogą zostać zniszczone lub uszkodzone, można je zburzyć i zbudować nowe, ale to wartość ziemi i jej twórczy potencjał są decydujące.

Już przed mileniami i przed wiekami ziemia stanowiła o bogactwie jednostek i rodów. Nadawane możnym przez władców tytuły szły w parze z darowanymi im nieruchomościami. Nie tylko posiadały one same w sobie wartość, ale także przynosiły dochody z upraw, kopalin czy podatków i opłat pobieranych od mieszkańców.

Ziemia i stojące na niej budynki są bezpieczne. Nieruchomości nie da się ukraść. Księgi wieczyste, które gromadzą najważniejsze informacje o własności i prawach do nieruchomości, nieprzypadkowo tak się nazywają. Tytuł prawny do nieruchomości wprawdzie może zostać przejęty, ale jeśli dzieje się to z naruszeniem prawa, właściciele mogą dochodzić sprawiedliwości w sądach. Przykład? Po drugiej wojnie światowej na mocy reformy rolnej majątki ziemskie zostały wywłaszczone przez tzw. władzę ludową, a nieruchomości w Warszawie zostały upaństwowione wskutek reformy Bieruta. Po kilku dekadach – późno, ale jednak – kiedy nastał nowy ustrój, byli właściciele albo ich potomkowie odzyskują odebrane im mienie.

Każdy, kto dysponuje większym majątkiem, prędzej czy później trafia na rynek nieruchomości. Chce zabezpieczyć lub pomnożyć odziedziczony majątek albo zarobione pieniądze w nieruchomościach. John D. Rockefeller – jeden z najbogatszych ludzi w historii, magnat w Stanach Zjednoczonych – stwierdził, że największe fortuny zbudowano na inwestycjach w grunty, a te fortuny, których na nich nie zbudowano, zostały później w tych gruntach ulokowane. Życzmy sobie, żebyśmy wcześnie i świadomie trafili na rynek nieruchomości. Im wcześniej nam się to uda, tym więcej na tym skorzystamy.

Najpierw być, potem mieć – osobowość i charakter inwestora

Jeśli zbyt ekscytujemy się potencjalnymi zyskami z inwestycji, możemy podjąć pochopną decyzję. Tylko gdy jesteśmy w dobrej formie psychofizycznej, odezwie się w nas system ostrzegawczy, który pozwoli nam zatrzymać spiralę emocji.

Gdy już uda się nam wejść na rynek nieruchomości, możemy osiągnąć stan, w którym pracuje się głównie dla przyjemności.

Zanim jednak do tego dojdzie, warto poznać czynniki warunkujące wszelki sukces, nie tylko na rynku nieruchomości. Dotyczą one nas, obecnych albo przyszłych inwestorów. To cechy charakteru i nasz styl życia decydują o sukcesie lub porażce w dłuższym okresie. Może nawet nam się udać przeprowadzić udaną transakcję lub nawet więcej niż jedną, jeśli jednak nie zadbamy o siebie i nie będziemy nad sobą pracować, najprawdopodobniej nie odniesiemy spektakularnego sukcesu albo okupimy go ogromnymi kosztami. Także tutaj działa zasada Pareta – sukces w inwestowaniu zależy w 80 proc. od psychiki i osobowości inwestora, a w 20 proc. od wiedzy i umiejętności. Moim zdaniem zdecydowanie łatwiej zdobyć wiedzę i umiejętności, niż opanować własną głowę i wdrożyć w życie przyzwyczajenia, które nas ukształtują i uczynią z nas skutecznego inwestora. Inwestowanie można porównać do podróży, bo tak jak ona, zaczyna się od pierwszego kroku. Pierwsze kroki mogą być trochę nieporadne i niepewne, ale trzeba je zrobić, by następne były coraz pewniejsze i by cieszyć się smakami podróży, a także osiągać kolejne wytyczone cele.

SAMOPOCZUCIE

Wszystko zaczyna się od nastawienia i samopoczucia. Przeprowadźmy mały test i poobserwujmy siebie. Zwróćmy uwagę na to:

Czy lepiej nam się myśli, kiedy dobrze się czujemy, jesteśmy wypoczęci i zrelaksowani, czy kiedy źle się czujemy, jesteśmy zestresowani i zdenerwowani?

W której z tych sytuacji łatwiej podejmujemy satysfakcjonujące decyzje?

Które decyzje – podejmowane w stanie gorszego czy lepszego samopoczucia – oceniamy po czasie jako lepsze, czyli takie, których skutki są korzystniejsze?

W kontekście tych pytań przypomnijmy sobie przynajmniej po trzy różne sytuacje, kiedy mieliśmy świetne i gorsze samopoczucie, i podjęliśmy decyzję. Zapiszmy wszystkie odpowiedzi. Jakie wnioski się nasuwają?

Ja na przykład pewnego razu kupowałem koszulę i zajrzałem do sklepu po wyjątkowo ciężkim tygodniu i krótkim śnie poprzedniej nocy. To nie był mój najlepszy dzień. Znalazłem i przymierzyłem koszulę, wydawała mi się odpowiednia, jednak coś mnie tknęło i jej nie kupiłem. Nie najlepsze samopoczucie wywołało moje wątpliwości i zrezygnowałem, mimo że ciuch – zdawałoby się – spełniał moje oczekiwania. Albo wiele lat temu negocjowałem zakup gruntu. Lubię późną jesienią je kupować, bo po deszczach łatwiej zauważyć ich wady. Szaruga i słota jednak skutecznie osłabiły moje samopoczucie. Mimo wynegocjowanych bardzo korzystnych warunków zakupu przy osłabionej czujności i empatii uległem pokusie, żeby osiągnąć więcej kosztem sprzedającego, który nie chciał ustąpić. Transakcja nie doszła do skutku.

I kolejny przykład, kilka lat temu negocjowałem zakup nieruchomości na warszawskiej Pradze Południe. Późna wiosna lub wczesne lato, ciepła i słoneczna pogoda wprowadziły mnie w bardzo dobry nastrój, który wzmocnił moją chęć zakupu tej nieruchomości. W trakcie rozmowy poznaliśmy się bliżej ze sprzedającymi, przedstawiliśmy swoje stanowiska i zbudowaliśmy fundament udanej transakcji, której warunki doprecyzowaliśmy w czasie następnego spotkania. Dobre samopoczucie wzmocniło moje pozytywne nastawienie i dobrą relację ze sprzedającymi, z którymi wspólnie pokonaliśmy wiele wyzwań przed finalizacją tej transakcji.

Pozytywne podejście i nastawienie na sukces mają znaczenie praktycznie w każdej sferze życia, nie tylko przy inwestowaniu i pomnażaniu majątku. Wkład w dobre samopoczucie nigdy nie jest daremny. Nasze samopoczucie bezpośrednio wpływa na podejmowane przez nas decyzje, a działanie, które jest skutkiem tych decyzji, prowadzi wprost do wyników. Brak działania pociąga brak efektów, a działanie od niechcenia mnoży wyniki od niechcenia.

Otrzymamy efekty proporcjonalne do tego, jak mocno zaangażujemy się w to, co robimy, i utrzymamy wysoki poziom skupienia na osiągnięciu wybranego celu. Jeśli odpuścimy, nic z tego nie wyjdzie. Odpadniemy przed metą. Dobra wiadomość jest taka, że to my ustalamy cel i możemy go w każdej chwili zmienić. Ponieważ swojej kondycji psychofizycznej nie da się zmienić od zaraz, trzeba pracować nad nią dłużej i systematycznie. Dlatego warto stale dbać o swoje samopoczucie, a tym samym o zdrowie i kondycję fizyczną, które w dużym stopniu na nie wpływają. Skoro w zdrowym ciele zdrowy duch, warto o tego ducha zadbać i podsycać do działania. Do tego jest potrzebna dodatkowo wykrzesana energia. Każdego dnia. Jeśli nie jesteśmy aktywni fizycznie, nie osiągniemy dobrego samopoczucia. Trudno w to uwierzyć? Wystarczy zignorować swojego wewnętrznego krytyka i spróbować. Po kilku tygodniach regularnej aktywności poczujemy różnicę i ani się spostrzeżemy, jak poprawi się nasze samopoczucie, efektywność i skuteczność działania. Nie musimy biegać maratonów, uprawiać wyczynowo sportu ani mieć kaloryfera na brzuchu. Wystarczy, że zaczniemy regularnie codziennie się ruszać. Namawiam.

Kilka lat temu dokonałem w moim życiu małej rewolucji, dzięki czemu jestem silniejszy, energiczniejszy, odporniejszy na stres i w ogóle zdrowszy. W ciągu kilku miesięcy zmieniłem swój sposób odżywiania na bardziej naturalny. Zacząłem częściej sam gotować, zwiększyłem ilość warzyw i prostych produktów w diecie, zrezygnowałem z wielu produktów przetworzonych, zawierających chemię i konserwanty, które zatruwają organizm. Odstawiłem także gluten i produkty zawierające mleko krowie, które negatywnie wpływają nie tylko na samopoczucie, ale także na zdrowie i sprawność organizmu. Mimo że nie jestem uczulony na gluten i nie mam nietolerancji na niego, zauważyłem, że szybko powoduje uczucie głodu (po 60–90 minutach od posiłku znowu chce się jeść), sprzyja częstemu podjadaniu i tyciu, a także osłabia percepcję i spowalnia myślenie. Patrzę również na etykiety żywności, kupuję jej mniej i wybieram bardziej świadomie.

Zacząłem również regularnie ćwiczyć. Wcześniej wydawało mi się, że jestem zbyt zajęty i nie mam czasu. Kiedy zrozumiałem, że nie stać mnie na to, żeby zaniedbywać moje ciało, bo musi mi przecież służyć przez następne kilkadziesiąt lat, wykroiłem z każdego dnia chwilę, żeby o nie zadbać. Zacząłem wstawać przed godziną szóstą. Trudno było, bo nie jestem skowronkiem. Na początek dawkowałem siedem minut gimnastyki. Codziennie. Kilka prostych zestawów ćwiczeń Macka Newtona (YouTube http://bit.ly/2JgcKBb). Dopiero, kiedy przestałem się przy nim męczyć, dodałem kolejne ćwiczenia i wydłużyłem ich czas. Teraz ćwiczenia zajmują mi 35–45 minut, w czasie których albo aplikuję sobie zestaw dynamicznych ćwiczeń turbo, albo truchtam po lesie. Kiedy mam więcej czasu, jeżdżę na rowerze.

Do porannego rytuału wprowadziłem także trzydziestominutowe sesje medytacji, dzięki którym wyciszam gonitwę myśli i zwiększam poczucie spokoju. Nasz mózg działa jak ciągle funkcjonujący komputer, który pozostawiony sam sobie cały czas musi coś robić. Dlatego produkuje myśli, które przewijają się nam przez głowę jedna za drugą, kilkadziesiąt tysięcy myśli każdego dnia. Większości z nich nie jesteśmy nawet świadomi. Wracają wielokrotnie. Dlatego mamy uczucie ich rozbiegania, mnóstwa spraw do załatwienia i trudno jest nam się skoncentrować na jednym zagadnieniu.

Moja medytacja polega na świadomym zagłębieniu się w siebie i obserwowaniu swoich myśli, kiedy ciało jest nieruchome. Warto medytować w zacisznym miejscu, z muzyką relaksacyjną w tle. Siedzę wygodnie, zamykam oczy i spokojnie oddycham głęboko. Obserwuję swoje myśli tak, jakby były obłokami na niebie, i pozwalam im odejść tak szybko, jak się pojawiły. Z czasem odstępy pomiędzy kolejnymi myślami są coraz dłuższe. Pozytywne efekty odczuwałem już po pierwszych kilku sesjach, ale przełom nastąpił, gdy nie byłem w stanie rozpoznać żadnej myśli, choć dojście do tego stanu zajęło mi kilka miesięcy. Warto włożyć w to wysiłek, by w nagrodę otrzymać brak myśli i ciszę w głowie, z której można korzystać w dowolnym momencie, kiedy potrzebujemy spokoju, by później pojawiło się rozwiązanie kreatywne.

Codzienne zmęczenie fizyczne i wyciszenie umysłu ładują moje baterie na cały dzień. Czuję się świetnie. Bez względu na pogodę i porę roku chce mi się rano wstawać z łóżka.

Projekt książki Michał Piekarski

Zdjęcia Andrzej Świetlik

Redakcja Grażyna Lubińska

Korekta Jolanta Kucharska

Opracowanie graficzne map Mikołaj Donderewicz

Producent wykonawczy

Przemysław Wałczuk | Varsovia Lab. Sp. z o.o.

.

© Impera Kuba Karliński

ul. Grzybowska 80/82

00-844 Warszawa

https://kubakarlinski.pl

.

ISBN 978-83-952376-0-7

.

Made in Poland 2018

.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie całości lub fragmentów oraz przekazywanie w jakiejkolwiek formie bez zgody wydawcy zabronione.

Skład wersji elektronicznej: Kamil Raczyński

konwersja.virtualo.pl