Jan Konowalczuk

Wycena nieruchomości
do celów kredytowych

Recenzja

dr hab. Gabriel Główka

Koncepcja edytorska serii i redakcja

Iwona Kaczmarska

Koncepcja graficzna okładki

Andrzej Pilich

Zdjęcia na okładce

Nadzieja Michnievič – Studio Magenta

Denis Babenko – Shutterstock

Adaptacja projektu okładki i montaż

Wladzimier Michnievič

Grafika komputerowa i łamanie

Protext

© Copyright by POLTEXT sp. z o.o.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentów niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci zabronione. Wykonywanie kopii metodą elektroniczną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym, optycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Niniejsza publikacja została elektronicznie zabezpieczona przed nieautoryzowanym kopiowaniem, dystrybucją i użytkowaniem. Usuwanie, omijanie lub zmiana zabezpieczeń stanowi naruszenie prawa.

Warszawa 2014

Poltext sp. z o.o.

02-230 Warszawa, ul. Jutrzenki 118

tel.: 22 632-64-20

e-mail: wydawnictwo@poltext.pl

internet: www.poltext.pl

ISBN (format e-pub) 978-83-7561-414-5

ISBN (format mobi) 978-83-7561-422-0

ISBN (format pdf) 978-83-7561-418-3

Opracowanie wersji elektronicznej:

Spis treści

1. Wstęp

2. Rozdział 1. Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

1. 1.1. Pojęcie nieruchomości i jej wieloaspektowy wymiar

2. 1.2. Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

3. 1.3. Nieruchomość jako przedmiot własności

1. 1.3.1. Nieruchomości gruntowe

2. 1.3.2. Nieruchomości budynkowe

3. 1.3.3. Nieruchomości lokalowe

4. 1.4. Wiązka praw do nieruchomości w ekonomicznym wymiarze

3. Rozdział 2. Wartość rynkowa nieruchomości

1. 2.1. Wartość ekonomiczna w klasycznym ujęciu kosztowym i subiektywistycznym

2. 2.2. Współczesne spory o wartość nieruchomości

3. 2.3. Wartość w metodologii ekonomii i metodyce wyceny

4. 2.4. Wartość rynkowa w praktyce rzeczoznawców majątkowych

4. Rozdział 3. Rynek nieruchomości i jego analiza

1. 3.1. Definiowanie rynku nieruchomości i jego równowagi w procesie wyceny

2. 3.2. Optymalny sposób użytkowania nieruchomości

3. 3.3. Koncepcja hope value a wybór sposobu użytkowania nieruchomości

4. 3.4. Praktyka wykonywania analiz rynku do celów wyceny

5. 3.5. Znaczenie narzędzi ratingowych dla wycen kredytowych nieruchomości

5. Rozdział 4. Nieruchomość jako przedmiot wyceny

1. 4.1. Klasyfikacje nieruchomości i propozycja systematyki

2. 4.2. Wykonywanie opisu nieruchomości na potrzeby wyceny

1. 4.2.1. Określanie nieruchomości

2. 4.2.2. Stan nieruchomości i jej przeznaczenie

3. 4.2.3. Rodzaj i położenie nieruchomości

4. 4.2.4. Przedmiot i zakres wyceny

5. 4.2.5. Źródła informacji wykorzystywane do opisu nieruchomości

3. 4.3. Dynamiczna ocena stanu nieruchomości − due diligence

1. 4.3.1. Due diligence nieruchomości na tle standardów zawodowych

2. 4.3.2. Due diligence nieruchomości z uwzględnieniem niekorzystnych lub szkodliwych warunków

3. 4.3.3. Ocena gruntów rozwojowych w kontekście opłat publicznych

6. Rozdział 5. Praktyka szacowania nieruchomości do celów kredytowych

1. 5.1. Standaryzacja szacowania nieruchomości do celów zabezpieczenia kredytu w Polsce

1. 5.1.1. Uwarunkowania standaryzacji wyceny nieruchomości

2. 5.1.2. Stosowanie standardów zawodowych do wycen kredytowych

3. 5.1.3. Wyceny nieruchomości na podstawie potencjału gospodarczego i deweloperskich

2. 5.2. Ocena ryzyka związanego z nieruchomością w operatach szacunkowych

1. 5.2.1. Rodzaje ryzyka a obszary ryzyka uwzględniane przez rzeczoznawców majątkowych

2. 5.2.2. Standaryzacja oceny ryzyka do celów kredytowych

3. 5.2.3. Przykłady ocen ryzyka nieruchomości do celów kredytowych

3. 5.3. Działalność banków w zakresie ocen i wycen wewnętrznych związanych z kredytami

1. 5.3.1. Instytucjonalizacja działalności banków w zakresie wycen i ocen nieruchomości i rynku

2. 5.3.2. Bankowe bazy danych o nieruchomościach

3. 5.3.3. Jakość i wiarygodność publicznych źródeł informacji o cenach na rynku nieruchomości

7. Zakończenie

8. Bibliografia

9. Przypisy

Jan Konowalczuk – doktor nauk ekonomicznych, inżynier; od 2008 r. adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach i kierownik studium podyplomowego Rzeczoznawca Majątkowy. Wykładowca problematyki wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw na studiach podyplomowych prowadzonych przez uczelnie publiczne i prywatne oraz trener na kursach specjalistycznych dla rzeczoznawców majątkowych, pracowników administracji publicznej i przedsiębiorstw. Rzeczoznawca majątkowy z ponad 20-letnim stażem zawodowym, od 2003 r. partner Sigma Capital sp. p. Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach. W dorobku ma corocznie kilkadziesiąt wycen nieruchomości i przedsiębiorstw, w tym połowa w ramach pełnionej od 1994 r. funkcji stałego biegłego sądowego Sądu Okręgowego w Katowicach z zakresu wyceny nieruchomości, wyceny przedsiębiorstw oraz oceny stanu i analizy przedsiębiorstw (due diligence), ekonomiki rolnictwa, wyceny gospodarstw rolnych oraz wyceny wartości niematerialnych i prawnych. Autor ponad 40 publikacji i specjalistycznych artykułów na temat wyceny nieruchomości przedsiębiorstw. W latach 2006–2009 przewodniczący Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, współautor kliku krajowych standardów wyceny, redaktor polskich wydań europejskich i międzynarodowych standardów wyceny. Członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej ds. szacowania nieruchomości. Członek Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, gdzie pełni funkcje redaktora naczelnego kwartalnika „Nieruchomość” i przewodniczego Komisji Opiniującej zajmującej się oceną spornych operatów szacunkowych. Członek Zarządu Towarzystwa Naukowego Nieruchomości w Olsztynie.

Wstęp

Publikacja poświęcona jest problematyce szacowania nieruchomości do celów związanych z zabezpieczaniem wierzytelności banków i innych instytucji finansowych hipoteką na nieruchomości, co dotyczy kredytów, pożyczek i innych produktów. Wymagało to zarówno omówienia podstaw teoretycznych, jak i odniesienia się do praktyki dotyczącej triady podmiotów zainteresowanych wycenami, tj. inwestorów, banków i rzeczoznawców majątkowych. Każdy z nich inaczej postrzega kategorię wartości oraz z innej perspektywy dokonuje wyceny. W praktycznym ujęciu skutkuje to przede wszystkim zróżnicowanym poziomem wartości nieruchomości, która w naturalny sposób jest najwyższa dla inwestora, przez co motywuje go do podejmowania ryzyka związanego z realizacją inwestycji. Dla banku nieruchomości stanowią instrument, na którym zabezpieczone są długoterminowe wierzytelności hipoteczne, co przy zmienności cen na rynku nieruchomości skłania do ostrożnej wyceny z uwzględnieniem dłuższej perspektywy. Pomiędzy inwestorem a bankiem instytucjonalnie usytuowany jest rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest szacowanie nieruchomości w sposób profesjonalny, niezależny i bezstronny. Uzyskujemy więc trzy, uzupełniające się i jednocześnie znajdujące się w praktycznym konflikcie, perspektywy określania wartości dotyczące: inwestorów w zakresie wycen inwestycyjnych, banków dokonujących wycen finansowych i rzeczoznawców majątkowych zajmujących się szacowaniem nieruchomości. W publikacji skupiono się na najczęściej występujących wycenach do celów kredytowych, a zaproponowane rozwiązania można wykorzystać w przypadku podobnych produktów banków oraz innych podmiotów finansowych. Rozważania nie obejmują problematyki wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

Książka koncentruje się na problematyce szacowania nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w odniesieniu do kluczowej kwestii wartości rynkowej i w tym kontekście związana jest z wycenami finansowymi wykonywanymi przez banki. Relacje z wycenami inwestycyjnymi zostały ograniczone do krótkiego omówienia specyfiki działalności przedsiębiorstw deweloperskich. Publikacja ma charakter monografii, której celem jest prezentacja, analiza i krytyczna ocena zasad wyceny nieruchomości do celów kredytowych obowiązujących rzeczoznawców majątkowych, przy uwzględnieniu specyficznej instytucjonalizacji metodyki wyceny nieruchomości dla banków − głównych odbiorców tego rodzaju opinii. Cele cząstkowe i hipotezę badawczą zaprezentowano w Zakończeniu.

W pierwszym rozdziale przedstawiono przestrzenną i dynamiczną koncepcję nieruchomości jako struktury formalnej podlegającej istotnym zmianom zachodzącym wraz z rozwojem gospodarki i przemianami stosunków społeczno-ekonomicznych, które mają swoje odzwierciedlenie w regulacjach prawnych. Poruszono kwestie katastru geodezyjnego, identyfikowania i pomiaru przestrzeni oraz postulowanego wprowadzenia sytemu umów na rynku nieruchomości, co miałoby umożliwiać obserwację zmian kapitałowych. Przy prezentacji kluczowego dla wyceny kształtowania prawa własności nawiązano do systemu prawa zwyczajowego i zwrócono uwagę na ograniczenia swobody inwestowania w odniesieniu do efektywności alokacji aktywów nieruchomościowych oraz ryzyka inwestowania. Wskazano sferę stosunków ekonomicznych w odniesieniu do rynku identyfikującego potrzeby ludzi, co inicjuje rozwój zarówno nowych rodzajów nieruchomości, jak i nowych praw do nich przysługujących.

Rozdział drugi poświęcony jest wartości rynkowej, zarówno w ujęciu ekonomicznym reprezentującym jedynie interesy kupujących i sprzedających wyrażane na rynku, jak i z punktu widzenia praktyki wyceny w odniesieniu do typowych, najczęściej występujących cen kształtowanych pod wpływem konkurencji rynkowej. Zwrócono uwagę na odmienność zasad funkcjonowania rynku typowego sprzedawcy (tradera) od rynku nieruchomości, na którym występują specyficzne efekty, np. posiadania, oraz na konieczność instytucjonalizacji wartości rynkowej jako wzorca dającego się elastycznie modelować pod wpływem zmiennych warunków rynku. Krytycznej analizie poddano praktykę standaryzacji problematyki wartości rynkowej w kontekście standardów krajowych i wybranych zagranicznych. Wykorzystując dorobek europejskich standardów wyceny, rekomendowano definicję wartości rynkowej nieruchomości, która powinna być stosowana do wycen kredytowych.

Trzeci rozdział dotyczy praktyki szacowania nieruchomości − zakresu i sposobów wykonywania analiz optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości z odniesieniem do wprowadzonej w ostatnim czasie do europejskich standardów wyceny koncepcji hope value. Przedstawiono także zasady dobrej praktyki analiz rynku nieruchomości stosowane w USA oraz proponowane dla rynku europejskiego narzędzia oceny ryzyka kredytowania nieruchomości poprzez ratingi. Tłem dla opisanych rozwiązań praktycznych jest problematyka uwzględniania równowagi rynku nieruchomości w wycenach finansowych i przy szacowaniu nieruchomości.

Rozdział czwarty prezentuje zawodowe zasady ujmowania nieruchomości do wyceny, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki dotyczącej celu zabezpieczania wierzytelności kredytodawców, i propozycję systematyki klasyfikacji nieruchomości, która może stanowić w przyszłości podstawę do wykonywania opisu nieruchomości w sposób zestandaryzowany w postaci arkusza. Pozwoliło to na wnikliwą i krytyczną ocenę dotychczasowej praktyki opisu nieruchomości w ujęciu statycznym i wskazanie na konieczność uwzględniania dynamicznego ujęcia. Rekomendowano zakres wymaganych zmian, wdrożenie których nie spowodowałoby konfliktu z przepisami prawa. Rozważania zilustrowano przykładami dobrych praktyk wyceny dotyczących ustalania rodzaju i położenia nieruchomości oraz zakresu ich opisu. Dokonano oceny źródeł informacji wykorzystywanych w wycenie. Zaproponowano praktyczny podział tych źródeł z odniesieniem do identyfikacji obszarów ryzyka, co doprowadziło do rekomendacji dynamicznej oceny stanu nieruchomości typu due diligence.

W piątym rozdziale wyeksponowano aktualne problemy praktyki szacowania nieruchomości do celów kredytowych, dotyczące zarówno przepisów z wybranych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jak i standaryzacji zawodowej, oraz zaprezentowano wyniki własnych badań dotyczących oceny jakościowej wybranych baz danych o cenach sprzedaży nieruchomości. Krytyce poddano metodykę badań rynku nieruchomości stosowaną przez GUS oraz zasady budowy bankowych baz danych. Dokonano krytycznej oceny standardu zawodowego „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”. Następnie omówiono problem uwzględniania ryzyka w wycenie, podając przykłady pięciu nieruchomości ilustrujące aktualną praktykę w tym zakresie, oraz wskazano rekomendowane sposoby standaryzacji tych czynności z autorską propozycją arkusza oceny nieruchomości.

Monografia obejmuje szeroką problematykę, co pomimo uzasadnienia merytorycznego wieloaspektowością nieruchomości powoduje, że natrafiano wielokrotnie na ważne zagadnienia poznawcze, trudno poddające się analizie prowadzonej przez ekonomistę z powodu różnic metodologicznych poszczególnych dyscyplin nauki. Te w niektórych obszarach unikatowe rozważania z pewnością są dalekie od doskonałości, a ponadto przeprowadzono je wyłącznie w ekonomicznego punktu widzenia, gdyż to ta dziedzina wiedzy i umiejętności praktycznych uzasadnia istnienie zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pragnę serdecznie podziękować recenzentowi dr hab. Gabrielowi Główce za cenne uwagi i sugestie, które miały istotne znaczenie dla zapewnienia poziomu merytorycznego pracy, prof. dr hab. Markowi Bryxowi za zaufanie i inspirację do podjęcia tej tematyki, prof. dr hab. Krzysztofowi Marcinkowi oraz Koleżankom i Kolegom z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego Katowicach, a także wielu naukowcom poznanym osobiście lub znanym tylko z opracowań poświęconych nieruchomościom w różnych aspektach ich funkcjonowania. Bez Państwa inspiracji, twórczej krytyki, wspólnych dyskusji oraz badań naukowych i publikacji nie byłoby możliwe przygotowanie tej książki w prezentowanym kształcie.

Publikacja adresowana jest do szerokiego grona Czytelników prowadzących badania i analizy rynku nieruchomości oraz dokonujących różnego rodzaju wycen, zarówno w działalności praktycznej, jak i naukowej. Stąd oprócz rzeczoznawców majątkowych, pracowników banków i inwestorów powinna zainteresować analityków rynku nieruchomości oraz osoby zajmujące się doradztwem i konsultingiem w obszarze finansowania rozwoju nieruchomości. Z założenia książka ma służyć także celom dydaktycznym i być pomocna dla studentów kilku kierunków na uczelniach ekonomicznych i technicznych, na których naucza się wyceny nieruchomości lub analizy rynku nieruchomości, oraz prawa, tworzenie którego musi pozostawać w ścisłym związku z wiedzą na temat funkcjonowania tego rynku. Polecana jest także słuchaczom studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości oraz innych specjalności, w ramach których poruszana jest problematyka rynku nieruchomości, zarządzania i gospodarowania nieruchomościami.

Rozdział 1
Nieruchomość w ujęciu ekonomicznym i prawnym

1.1.
Pojęcie nieruchomości i jej wieloaspektowy wymiar

Nieruchomości stanowią najbliższe, niezbędne i tylko z pozoru wyłącznie materialne otoczenie, które zarówno kształtuje, jak i determinuje działania ludzi w sensie społecznym i ekonomicznym. Współcześnie, w gospodarce kapitalistycznej nieruchomościom jako dobrom ekonomicznym towarzyszy akceptacja zasad ich dystrybucji rynkowej. Jest to typowa sytuacja dotycząca społeczeństw przyjmujących gospodarkę rynkową. Komunistyczny eksperyment pozbawiania prywatnej własności ziemi mamy już za sobą i nawet badania naukowe dotyczące uspołecznienia zasobu ziemi zostały zakończone[1].

Nieruchomościom, które są miejscem egzystencji ludzi i prowadzenia działalności gospodarczej, towarem, źródłem bogactwa, przyczyną konfliktów pomiędzy ludźmi, narodami i społeczeństwami, przypisuje się interdyscyplinarny charakter[2], uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach[3]:

- geograficznym (fizycznym),

- ekonomicznym,

- społecznym i

- prawnym,

a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.

Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i jednoczesnego występowania różnych form własności wspólnej, głównie państwowej i samorządowej, ale także spółdzielczej. Rodzi to niejako w naturalny sposób konflikty i wymaga silnej instytucjonalizacji prawnej tej części gospodarki w celu ograniczenia ryzyka inwestowania oraz zapewnienia harmonijnego rozwoju społecznego.

Dominacja prawnej definicji nieruchomości nad ujęciem ekonomicznym powoduje, że w literaturze krajowej z tego obszaru wprost i niekiedy bezkrytycznie wykorzystuje się do rozważań właśnie ujęcie prawne, przyjmując domyślnie, że ma ono charakter uniwersalny, kompletny i jednoznaczny[4]. Tymczasem z taką sytuacją nie mamy do czynienia z powodu wieloaspektowego charakteru nieruchomości i ograniczonych narzędzi nauki prawa. Mimo że prawo nie rozwiązuje wszystkich problemów, to jednak stanowi dobrą podstawę do rozpoczęcia omawiania problematyki nieruchomościowej.

Prawo instytucjonalizuje nieruchomości jako przedmioty materialne i traktuje je jako rzeczy[5], tj. „materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobro samoistne”[6]. Jednocześnie − uwzględniając sens ekonomiczny − wskazuje się, że grunt uzyskuje status nieruchomości dopiero po połączeniu z własnością przysługującą określonemu podmiotowi, co obrazuje rysunek 1.1.

Rysunek 1.1.
Podstawowe elementy tworzące nieruchomość

Źródło: Opracowanie własne.

Nieruchomość nie stanowi więc jedynie pewnego obszaru gruntu, nawet w przypadku, gdy jest możliwa jego jednoznaczna identyfikacja poprzez granice naturalne lub wyznaczone przez człowieka. Mamy wtedy do czynienia z pojęciami: ziemi, terenu, pola, obszaru gruntu, użytku, działki. W obszarze wyceny wymagane jest traktowanie nieruchomości jako struktury formalnej[7], która rozpoczyna swój byt dopiero w momencie, gdy do zidentyfikowanego obszaru gruntu przysługuje określonemu podmiotowi ochrona dotycząca wyłączności, określanej mianem ekskluzywności. Jej zakres wyznaczany jest przez treść prawa własności, która określa najlepszy sposób kontroli nad tego rodzaju aktywami.

Wyjaśnijmy, że pojęcia „obszar gruntu” i „grunt” użyto w tej części publikacji w sensie wymiaru rzeczowego i fizycznego, jako elementy nieruchomości[8]. Takie ujęcie pozwala na dokonanie opisu nieruchomości do celów wyceny jako struktury formalnej, której podstawowym elementem jest grunt.

Chociaż na świecie są nadal miejsca, gdzie granice gruntów wyznaczają jedynie „szczekające psy”[9], to jednak w warunkach europejskich i w innych rozwiniętych gospodarkach rynkowych jednoznaczna identyfikacja gruntu (rzeczy) nie stanowi obecnie problemu, gdyż już po koniec XIX wieku geodeci powszechnie zaczęli ustalać granice nieruchomości za pomocą trwałych znaków umieszczanych w gruncie i widocznych na jego powierzchni.

Większe problemy związane z identyfikacją i definiowaniem nieruchomości sprawia pojęcie własności, gdyż stanowiła ona, stanowi i nadal będzie stanowić przedmiot sporów dotyczących sposobu organizacji społeczeństw, co niestety ma związek z ideologią, także w tym negatywnym ujęciu. Można przypomnieć, że według K. Marksa i F. Engelsa komunizm polegał m.in. na „zniesieniu własności prywatnej”[10], co dotyczyło przede wszystkim nieruchomości i przedsiębiorstw, a niejako po przeciwnej stronie mamy liberalizm z apologią własności prywatnej.

Dominujące w nauce i praktyce ujęcie prawne nieruchomości ma swoje chronologiczne uzasadnienie, gdyż jego korzenie tkwią w klasycznych instytucjach starożytnego Rzymu. Poza filozofią chyba żadna ze współczesnych nauk nie może aż tak głęboko sięgnąć do źródeł dotyczących praktycznej organizacji społeczeństwa i wskazać istotne do dnia dzisiejszego zasady prawa rzymskiego tworzące podstawy gospodarki nieruchomościami. Ekonomiści mogą co prawda powoływać się na rozważania o gospodarce czynione pobocznie przez starożytnych filozofów, mogą wskazywać zasadnicze różnice pomiędzy Platonem a Arystotelesem, który już w ówczesnych warunkach gospodarczych był zwolennikiem własności prywatnej, upatrując w niej wyższą efektywność. Dywagacje tego rodzaju mogą być jednak obecnie jedynie inspiracją dla kontunuowania rozważań etycznych i moralnych, ponieważ wskazują na stałość natury ludzkiej i podobieństwo problemów społecznych, niejako bez względu na poziom rozwoju gospodarczego.

Rola prawa rzymskiego dla stworzenia współczesnych systemów prawnych jest niepodważalna. Trudno sobie wyobrazić, aby profesjonalista zajmujący się nieruchomościami w gospodarce rynkowej nie znał używanych współcześnie pojęć z prawa rzymskiego, takich jak: res immobiles, res in commercio, proprietas, servitutes, lucrus cesans, zasady superficies solo cedit czy rzadziej używanego terminu occupatio (zawłaszczenie). Fundamentalne i uniwersalne pojęcia i instytucje prawa rzymskiego nadal funkcjonują, jednak odbywa się to w innym otoczeniu społecznym.

Wyjaśniając współczesne rozumienie prawa własności, należy sięgać do nauki ekonomii. Nie można na przykład skutecznie rozwiązać problemu wybudowania drogi czy wodociągu, korzystając jedynie z jakże skutecznych rozwiązań stosowanych w gospodarce starożytnej przez Rzymian, którzy w celu zapewnienia instytucjonalnych podstaw realizacji tego rodzaju inwestycji (infrastrukturalnych − w dzisiejszej terminologii) wprowadzili pojęcie res publicae − rzeczy publicznej[11]. Instytucja res publicae czy res in commercio i podobne funkcjonują do dziś w gospodarce, ale ich sens ekonomiczny jest odmienny przede wszystkim w odniesieniu do postrzegania własności. Stąd też w literaturze prawniczej podkreśla się, że:

„wykonywanie prawa własności nie polega nigdy na jej wykonywaniu w warunkach izolacji od innych osób, lecz odbywa się w pewnej przestrzeni, w której musi być uwzględniany nie tylko interes właściciela, lecz także muszą być brane pod uwagę potrzeby ogółu oraz ekonomiczny aspekt wykorzystania nieruchomości”[12].

To jakże trafne i szerokie ujęcie prawne „przestrzeni własności” wskazuje na przekraczanie fizycznych granic gruntu, ponad oddziaływania związane z typowymi i niejako naturalnymi dla nieruchomości konfliktami sąsiedzkimi[13], na poziom szeroko rozumianego otoczenia społeczno-ekonomicznego nieruchomości. Takie rozumienie własności będzie miało kluczowe znaczenie dla problematyki wyceny i praktycznego ujmowania nieruchomości poprzez definiowanie pojęcia jej stanu do celów wyceny.

W kapitalizmie jedna z genez własności wszystkich dóbr tłumaczona jest w ujęciu modelowym właśnie w odniesieniu do nieruchomości, gdy przy braku państwa właściciele samodzielnie chronią prywatne zasoby ziemi, które uzyskują pierwotnie poprzez zawłaszczenie[14]. Do takiego zawłaszczenia dochodzi tylko w przypadku gdy jest to opłacalne, co oznacza, że krańcowa użyteczność tej czynności musi dawać więcej korzyści niż wypoczynek, praca najemna lub własna praca twórcza, np. pisanie książki. Ekonomiczny wymiar ziemi odnoszony jest do krańcowych kosztów ochrony własności związanej z zachowaniem wyłączności dotyczącej początkowo przede wszystkim użytkowania. Samodzielna ochrona i rozwiązywanie konfliktów kosztuje, dlatego „właściciele ziemi mogliby powołać rząd w celu ochrony swoich praw własności po niższym koszcie, w formie indywidulanych podatków, niż koszt ponoszony przez każdą jednostkę w związku z prowadzoną walką. Oszczędności mogą pochodzić z korzyści skali polegającej na posiadaniu przez społeczeństwo jednej wielkiej armii broniącej wszystkich, nie zaś wielu małych armii, które byłyby własnością prywatną”[15]. W ten sposób własność zostaje usankcjonowana i jest wyjaśniana poprzez koncepcję umowy społecznej. Ten sposób wyjaśniania podstaw teoretycznych w Stanach Zjednoczonych dotyczy naturalnej teorii własności i jest powszechnie akceptowany jako zasada etyczna wywodzona jeszcze z zasad filozofii (a może raczej ideologii) libertariańskiej[16].

W Europie jedna z ekonomicznych teorii własności wskazuje na naturalny związek z gospodarowaniem, gdyż „przyczyną jest istnienie dóbr, których dostępna liczba/ilość jest mniejsza niż związane z nimi ludzkie oczekiwania. W związku z tym własność, podobnie jak gospodarowanie, nie jest arbitralnym wynalazkiem, ale raczej jedynym możliwym – z praktycznego punktu widzenia − rozwiązaniem problemu, z którym z natury rzeczy musimy się mierzyć ze względu na niewspółmierność pomiędzy oczekiwaniami a dostępnymi ilościami wszelkich (rzadkich) dóbr ekonomicznych”[17].

Nawiązując do dzieł klasyków dostępnych w wydaniach polskich, można wskazać na poglądy J.S. Mila: „Ziemi nie zrobił człowiek. Jest ona pierwotnym dziedzictwem”[18] i nieco odmiennych J. Locka, który broniąc własności prywatnej uwzględniał jej wspólnotowy i naturalny charakter[19]. Ponadto w Europie duże znaczenie dla postrzegania własności ma etyka chrześcijańska, wskazująca na koncepcję ziemi jako dobra natury podlegającego własności wspólnej[20]. Popiera ona indywidualne posiadanie dóbr, którego początkowym uzasadnieniem jest, podobnie jak w cytowanym przykładzie ideologii libertariańskiej, przywłaszczenie (zawłaszczenie) przez pracę części ziemi. Wskazuje to na podporządkowanie własności prywatnej powszechnemu przeznaczeniu dóbr[21], a więc odmiennie niż w liberalnych koncepcjach własności, które dają człowiekowi prawo do dysponowania własnością dóbr w sposób nieograniczony, dowolny i nieskrępowany obowiązkami[22].

Konkretyzując rozważania do poziomu użytecznego dla praktyki wyceny, należy wskazać, że dla zrozumienia koncepcji nieruchomości i jej identyfikacji konieczne jest powiązanie dwóch elementów:

- rzeczy stanowiącej grunt, którego granice wyznaczane są jedynie na powierzchni;

- abstrakcyjnego pojęcia własności, które wyznacza zakres wyłączności przysługującej właścicielowi (ekskluzywności) i wymaga wskazania przestrzennego charakteru całej konstrukcji formalnej nieruchomości, a granice poziome („nad i pod gruntem”) są wyznaczane przez treść własności odnoszącą się do granic pionowych, które przechodzą przez płaszczyznę wyznaczającą część powierzchni ziemskiej.

Rysunek 1.2.
Przestrzeń nieruchomości gruntowej „od głębi do nieba”

Źródło: The Appraisal of Real Estate, 14 ed., Appraisal Institute, Chicago 2012, s. 16.

Na rysunku 1.2 zaprezentowano poglądowo identyfikację nieruchomości w ujęciu geograficznym i przestrzennym, uwzględniającym kulisty kształt ziemi. Rysunek oparty jest na ujęciu nieruchomości w systemie anglosaskiego prawa precedensowego (common law), jednak ideowo oddaje także ogólnie rozumienie nieruchomości w systemie prawa cywilnego obowiązującego w Polsce. Przestrzeń nieruchomości wyznacza bryła stanowiąca część kuli ziemskiej z warstwą atmosfery, podobna do część odwróconej piramidy, której linie graniczne oparte są na jej ściętym szczycie w centrum ziemi i przechodzą na zewnątrz przez powierzchnię ziemi na granicy linii granicznych wyznaczonych na powierzchni i biegnących w górę do nieba[23]. Do tej koncepcji nawiązują także autorzy wskazujący na trójwymiarowy charakter nieruchomości (wyłączający ograniczenia prawne) jako „obszar, w którym właścicielowi przysługują prawa związane z jego własnością, jako ostrosłup wielokątny, którego wierzchołek zaczepiony jest w środku ziemi, a jego podstawa usytuowana jest w nieskończoności”[24].

Ta starożytna, rzymska koncepcja − wskazująca, że własność gruntu sięga w głąb ziemi, aż do jej środka, a wzwyż obejmuje słup ziemi i słup powietrza nad gruntem nieograniczony co do wysokości − jest nie do przyjęcia w dzisiejszej rzeczywistości[25], gdyż granice poziome bryły wyznaczającej przestrzeń nieruchomości jako struktury formalnej wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie, a nie czynniki geologiczno-geograficzne. Faktycznie koncepcja ta nawet przy braku ograniczeń prawnych nigdy nie miała praktycznego znaczenia dla nieruchomości jako obiektu rynkowego.

W Polsce ujęcie przestrzenne nieruchomości wywodzone jest z opisu sposobu wykonywania prawa własności[26]. Obrazowo należałoby przyjąć, że „grunt jest płaski”, a „własność jest przestrzenią”, co wymagałoby używania do całości konstrukcji formalnej nieruchomości pojęcia przestrzeni. Granice nieruchomości określają przestrzeń, w której właściciel z wyłączeniem innych osób może korzystać ze swoich uprawnień w zakresie określonym prawem. Do stwierdzenia, że to obszar wyznacza bryłę geometryczną ograniczoną pionowymi płaszczyznami przecinającymi płaszczyznę gruntu w miejscach wyznaczonych położeniem punktów i przebiegiem linii granicznych, która sięga nad i pod jej powierzchnię do określonej wysokości i głębokości ustalonej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu[27], można dodać, iż wymaga to uwzględnienia własności wód.

Wskazana pionowość granic nieruchomości jako struktury przestrzennej nie znajduje obecnie jeszcze w Polsce odniesienia do praktyki geodezji, która w zakresie pomiarów nieruchomości zajmuje się jedynie gruntem w ujęciu dwuwymiarowym, a powierzchnia (fizyczny wymiar gruntu) stanowi jego poziomy rzut. Jeśli więc powierzchnia działki stanowi płaszczyznę, to przy pomiarach objętości bryły należy przyjąć pionowe granice − linie pod kątem prostym, gdyż krzywizna ziemi nie będzie miała żadnego znaczenia dla wyznaczenia granic w ujęciu przestrzennym. Takie rozwiązania znajdujemy w pracach naukowych dotyczących teorii geodezji w Polsce przygotowującej wprowadzenie katastru trójwymiarowego (3D) i tak funkcjonuje ten kataster w państwach, które dopuściły do obrotu nieruchomość jako przestrzeń 3D, a nie tylko grunt 2D[28].

Na rysunku 1.3 przedstawiono graficznie układ czynników kształtujących przestrzeń nieruchomości.

Rysunek 1.3.
Czynniki kształtujące przestrzeń nieruchomości

Źródło: J. Konowalczuk, Wycena nieruchomości przedsiębiorstw, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 16.

Po ustaleniu zakresu przestrzennego nieruchomości należy zidentyfikować elementy wchodzące w jej skład i decydujące o jej cechach. Nieruchomości kształtowane są przez dwie grupy czynników − naturalne i antropogeniczne. Do czynników naturalnych zalicza się zasoby organiczne (np. glebę, rośliny, a dawniej także zwierzęta) i nieorganiczne (np. wodę, skały, minerały). Czynniki antropogeniczne uzależnione są od dóbr wytworzonych przez człowieka i odnoszą się do dóbr materialnych (np. obiektów budowlanych) i dóbr niematerialnych dotyczących otoczenia społecznego i wynikającego z tego systemu prawnego (wpływającego m.in. na ochronę własności, rodzaje innych praw oraz sposoby zagospodarowania przestrzeni).

Czynniki naturalne oraz fizyczne czynniki antropogeniczne nadają nieruchomościom cechy fizyczne, które mają charakter pierwotny. Długość i szerokość kształtują obszar, który wraz z trzecim wymiarem, nazywanym głębokością (wymiar w głąb ziemi) i wysokością (wymiar ponad powierzchnią ziemi), kształtują przestrzeń nieruchomości[29].

Pojęcie nieruchomości związane jest z fizycznym charakterem gruntu i elementami trwale z nim związanymi. Przypisuje się jej stałość w miejscu oraz namacalność[30]. Nieruchomość obejmuje następujące konkretne, ale już nie zawsze namacalne (fizyczne) składniki:

- grunt;

- wszystkie obiekty, które są naturalną częścią ziemi (gruntu):

- drzewa i inne rośliny[31],

- wody powierzchniowe stojące,

- kopaliny w granicach przestrzennych nieruchomości;

- obiekty budowlane, które zostały trwale połączone z gruntem, takie jak budynki i inne obiekty budowlane za wyjątkiem sieci przesyłowych (urządzeń przesyłowych);

- elementy niematerialne, dotyczące np.:

- prawa dojazdu po cudzym gruncie (służebność gruntowa czynna),

- prawa „do widoku” (służebność gruntowa bierna),

- nazwę budynku (np. znaną na poziomie rynku krajowego − „Wierzynek” czy lokalną − „Diament”).

Nie stanowią elementów nieruchomości:

- kopaliny poza granicami przestrzennymi własności;

- wody podziemne i wody płynące;

- urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstw zapewniających dostawy mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz itp.).

Ponadto elementami nieruchomości są wszystkie stałe części obiektów budowlanych trwale z gruntem związane, np. instalacje wodna, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna i słaboprądowa, centralnego ogrzewania z urządzeniami kotłowni, wentylacyjna, klimatyzacyjna i podobne oraz wbudowane na stałe elementy, takie jak szafy, dźwigi czy suwnice.

Nieruchomość obejmuje więc grunt oraz wszystkie elementy trwale z nim związane, znajdujące się na, pod i nad gruntem.

Rysunek 1.4.
Praktyczne ujęcie przestrzenne nieruchomości gruntowej rekomendowane do celów wyceny

Części składowe gruntu:
1 − budynek,
2 − budowla (inne urządzenie) parking,
3 – inne urządzenie, studnia,
4 – wody stojące,
5 – drzewa (i inne rośliny),
6 – prawo przejścia i przejazdu,
7 – kopaliny w granicach nieruchomości (np. piasek, żwir, torf)

Elementy niestanowiące części składowych gruntu:
8 – urządzenie przesyłowe nadziemne,
9 – urządzenie przesyłowe podziemne,
10 – kopaliny poza granicami nieruchomości (np. węgiel, gaz łupkowy),
11 – wody solankowe i termalne

Źródło: Opracowanie własne.

Rysunek 1.4 jest inspirowany publikacjami z zakresu wyceny nieruchomości w USA[32], a przy jego tworzeniu uwzględniono podobieństwa definiowania nieruchomości jako rzeczy w systemie prawa zwyczajowego i prawa cywilnego oraz odmienność w zakresie kształtowania własności. W przypadku USA można to odnieść do regulacji dotyczących żeglugi powietrznej (prawa korzystania z przelotu nad nieruchomością) czy własności kopalin. Kongres Stanów Zjednoczonych oświadczył, że federalny Rząd posiada całkowitą i wyłączną suwerenność nad przestrzenią powietrzną dla narodu i że każdy obywatel ma „Publiczne prawo do wolności (…) w zakresie żeglugi powietrznej w Stanach Zjednoczonych”[33]. W wielu stanach wprowadzono ograniczenia własności i użytkowania terenów podziemnych warstw wodonośnych, jak i rezerw ropy naftowej i gazu, ponieważ własność ziemi może być ograniczona[34]. Kształtowanie zakresu prawa własności w Polsce jest omówione w pkt. 1.3.1.

Pojęcie nieruchomości odnosi się co prawda nie tylko do gruntu (powierzchni ziemi), jednak grunt jest elementem koniecznym i wystarczającym do uznania, że mamy do czynienia właśnie z nieruchomością. Pozostałe elementy mają formalnie jedynie charakter uzupełniający, jednak faktycznie mogą one kreować główny kapitał nieruchomości. Zasadą jest wskazywanie na grunt jako element nieruchomości konieczny i wystraczający dla jej zaistnienia i funkcjonowania w gospodarce. W związku z tym za podstawę wyceny nieruchomości (kapitału nieruchomości) przyjmuje się wartość gruntu, którego unikatowy i niepowtarzalny charakter wydaje się niepodważalny. W takim ujęciu kapitał nieruchomości związany jest z gruntem, zaś pozostałe elementy mogą go podwyższać lub obniżać. Dla wyceny istotna jest oczywiście identyfikacja elementów nieruchomości, jednak ważniejsza wydaje się kwestia własności nieruchomości, która obejmuje interesy (interests), korzyści (benefits) i prawa (rights) związane z własnością nieruchomości mającej wymiar fizyczny. Zgadzając się z fundamentalną zasadą, że nieruchomość sama w sobie nie ma żadnej wartości, natomiast mają ją prawa lub interesy z nią związane[35], należy wskazać, że struktura ilościowo-jakościowa elementów nieruchomości decyduje o jej użyteczności i determinuje poziom wartości rynkowej.

Przyjmowanie do wyceny przestrzennego (trójwymiarowego) charakteru nieruchomości jest uzasadnione regulacjami prawnymi, celowe dla uwzględnienia kapitałowego charakteru nieruchomości wynikającego ze społecznej akceptacji wymiany rynkowej oraz niezbędne do odzwierciedlenia złożonej struktury formalnej. Realizacja tej koncepcji nadal napotyka trudności z wyznaczeniem granic przestrzeni nieruchomości, stąd do czasu wprowadzenia rozwiązań katastru nieruchomości 3D pozostać należy przy pojęciu „przestrzeni”, które jest niedookreślone i mało ścisłe. Nie można przede wszystkim zidentyfikować tej przestrzeni jako bryły z wymiarami fizycznymi (trójwymiarowymi typu: x, y, z).

Podczas gdy w Polsce w środowisku prawniczym prowadzona jest nadal dyskusja nad definiowaniem nieruchomości jako płaszczyzny lub przestrzeni[36], to w zakresie identyfikacji bryły nieruchomości trwają intensywne prace dotyczące katastru 3D[37]. Proponowane zmiany dotyczą konkretyzacji fizycznego ujmowania nieruchomości jako przestrzeni oraz tworzenia nowych rodzajów własności tej przestrzeni. Są one wymuszone problemami funkcjonowania rynku nieruchomości w centrach miast, gdzie prowadzona jest zabudowa o charakterze dogęszczającym w sposób inkrementalny i organiczny, gdyż musi się mieścić w rachunkach ekonomiczno-finansowych inwestorów i użytkowników[38]. Rozwój w tym kierunku w przypadku braku zmian struktury prawnej nieruchomości może napotykać bariery inwestycyjne, a istniejące rozwiązania prawne oceniane są przez inwestorów jako zbyt ryzykowne. Przykładami zmian struktury formalnej nieruchomości, które mają usuwać bariery inwestycyjne, są nowe rozwiązania prawne umożliwiające korzystanie z przestrzeni „nad” i „pod” powierzchnią gruntu, czego przykładem mogą być tzw. działki powietrzne funkcjonujące z powodzeniem od ponad 20 lat na rynku nieruchomości w USA[39].

Globalizacja gospodarki powoduje, że w większości centrów miast istnieją podobne problemy związane z wystąpieniem barier inwestycyjnych, które utrudniają realizację przedsięwzięć ograniczających lub likwidujących suboptymalne sposoby użytkowania gruntów, wynikające z istnienia obiektów o zbyt niskiej intensywności zabudowy, co powoduje niewykorzystanie potencjału tkwiącego w wartości gruntów. W warunkach polskich na te procesy nakładają się nagromadzone w okresie tzw. gospodarki socjalistycznej problemy rozwoju miast realizowanego przy wykluczeniu zasad rynkowych. W państwach kontynuujących bez zakłóceń gospodarkę rynkową dostosowanie prawa lub stworzenie rozwiązań mających na celu usunięcie barier ograniczających optymalny sposób użytkowania gruntów jest wymuszane względami ekonomicznymi. Wprowadza się wciąż nowe uregulowania niezbędne dla ograniczenia ryzyka podejmowania inwestycji dogęszczających, które nie są realizowane klasycznie na gruncie, lecz w przestrzeni „nad” lub „pod” powierzchnią gruntu.

W USA, Szwecji, Norwegii, Holandii, Australii, Kanadzie wprowadzone zostało do obiegu prawnego pojęcie wirtualnej działki przestrzennej (powietrznej), a co za tym idzie − trójwymiarowego prawa własności[40]. Dyskusyjne jest, czy te zmiany dotyczą faktycznie trójwymiarowego prawa własności, gdyż własność miała zawsze wymiar przestrzenny. Niemniej tworzą one nowe tytuły prawne dotyczące własności[41] (przestrzeni), ale przede wszystkim kształtujące w przestrzeni (w trójwymiarze) bryły pozwalające na wyodrębnienie działek powietrznych w granicach prawa własności, jakie przysługuje posiadaczowi działki powierzchniowej. W Szwecji „działka powietrzna może zostać wyodrębniona prawnie w wyniku realizacji procedury podziału nieruchomości, w efekcie którego oznaczone zostaną jej parametry przestrzenne (x, y, z), lub w wyniku ustanowienia serwitutu (służebności) na działce gruntowej. W przypadku wyodrębnienia działki powietrznej inwestor nabywa prawo własności podlegające obowiązkowi rejestracji w katastrze nieruchomości”[42].

Rysunek 1.5.
Trójkąt relacji w zakresie prawa użytkowania wieczystego

Źródło: S. Kokot, Ekonomiczne zagadnienia użytkowania wieczystego …, jw., s. 65.

Dla problematyki wyceny istotne jest zrozumienie wymiaru ekonomicznego wprowadzanych regulacji prawnych, które mają na celu ułatwianie inwestowania zgodnie z modelem poszukiwania drogi powrotu do utraconej równowagi pomiędzy wartością gruntu a wartością usytuowanych na nim obiektów budowlanych. Po zrealizowaniu takiej inwestycji uzyskuje się stan chwilowej równowagi poprzez wyrównanie „ciężaru (potencjału) gruntu” z „ciężarem budynków”, co oznacza najkorzystniejszy sposób użytkowania. Taka sytuacja wskazuje także na wyzwania stawiane przed metodyką współczesnej wyceny nieruchomości, która powinna odzwierciedlać dominujące zachowania inwestorów. Inwestycje w nieruchomości finansowe są kredytami, stąd zrozumienie współczesnych problemów rozwoju miast ma kluczowe znaczenie dla wyceny nieruchomości realizowanej na potrzeby zabezpieczenia tego rodzaju wierzytelności przez banki.

1.2.
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Starożytny Rzym, etyka chrześcijańska, kapitalizm z przełomu XIX i XX wieku w Europie i USA, doświadczenie komunizmu, zmiany w centrach współczesnych miast − to z pewnością czynniki, które wpłynęły na ukształtowanie obowiązujących zasad gospodarowania nieruchomościami. Ujęcie historyczne wskazuje, że kluczowa jest kwestia funkcjonowania nieruchomości jako kapitału. Wobec ograniczoności zasobu ziemi podstawowy problem dotyczy braku możliwości jej pierwotnego uzyskiwania poprzez zawłaszczanie[43], co w połączeniu z faktem, iż ziemi nie można wytwarzać powoduje, że jedynym sposobem zaspokojenia potrzeby staje się nabycie na rynku, który działa w sposób odmienny od rynków dóbr ruchomych, choćby dlatego, że podaż gruntów nie może być pobudzana poprzez produkcję.

Do współczesnego dualnego ujęcia nieruchomości (jako gruntu i własności) należy zatem dodać rynek z systemem umów dotyczących transferu różnorodnych praw do kontroli nieruchomości. Bez tego elementu własność miałaby wymiar iluzoryczny, ograniczony zasadniczo do możliwości użytkowania.

Otrzymujemy w ten sposób trzy zasadnicze elementy istotne dla identyfikacji nieruchomości jako przedmiotu wyceny:

1. Obszar gruntu − obiekt fizyczny stanowiący płaszczyznę przekroju przestrzeni nieruchomości (wymiar „x, y” − płaska powierzchnia 2D).

2. Prawo własności − obiekt prawny wyznaczający także przestrzeń nieruchomości (wymiar „x, y, z” przestrzenny − 3D).

3. Kapitał − stanowiący istotę i cel wykonywania prawa własności, obiekt rynkowy o dynamicznym charakterze tworzącym czwarty wymiar nieruchomości (wymiar „x, y, z, v” dynamicznej przestrzeni − 4D), co jest usankcjonowane współcześnie przez formalne ujęcie katastru nieruchomości ewidencjonującego oprócz rzeczy także wartości i ceny poprzez Rejestr Cen i Wartości (RCiW)[44].

Kolejność nie jest przypadkowa, ponieważ dla inicjacji prywatnej własności ziemi konieczne jest wyznaczanie granic odrębnych obszarów gruntu, co ma związek z tworzeniem map i rejestrów (katastrów geodezyjnych). Następnie niezbędne jest zapewnienie ochrony własności uzyskiwane najczęściej poprzez władzę państwową i utworzenie katastrów prawnych, a te działania służą stworzeniu warunków wymiany na rynku przy akceptowanym przez inwestorów ryzyku i warunkują funkcjonowanie nieruchomości jako obiektu kapitałowego. Według badań empirycznych H. de Soto kluczowe znaczenie dla uzyskania dobrobytu w Egipcie, na Filipinach czy w Rosji jest zarejestrowanie zasobów wartych tryliony dolarów, a będących w rękach biednych ludzi, którzy nie są w stanie ich „ożywić” (zagospodarować). Zasadnicza cześć tego martwego kapitału to nieruchomości − „mają domy, lecz brak im tytułów (…). To nieobecność tych podstawowych reprezentacji wyjaśnia, dlaczego społeczeństwa, które przejęły wszystkie zachodnie rozwiązania techniczne, od spinacza do papieru po reaktor atomowy, nie były w stanie wytworzyć kapitału w ilości wystarczającej do tego, by kapitalizm zaczął dobrze funkcjonować. Oto tajemnica kapitału. Tu tkwi różnica między własnością a kapitałem. Kapitał to ożywiona własność”. I dalej według de Soto: „Problem krajów tak zwanego Południa i postkomunistycznych polega właśnie na deficycie legalnej własności stanowiącej kapitał. Na Zachodzie, na przykład, większość formalnej własności może zostać wykorzystana jako zastaw pod pożyczkę, jako wkład inwestycyjny, jako adres dla egzekwowania długów, rat i podatków, jako sposób identyfikacji jednostek dla celów handlowych, sądowych i cywilnych oraz jako wiarygodny punkt docelowy dla odbioru usług publicznych, takich jak energia elektryczna, woda, odprowadzanie ścieków, telefon czy telewizja kablowa. Domy w krajach rozwiniętych służą za schronienie i miejsce pracy, podczas gdy ich reprezentacje wiodą równoległy żywot”[45].

Porównawcze wyniki badań de Soto są ciekawe, gdyż przeprowadzono je w warunkach zglobalizowanej gospodarki. Wydaje się jednak, że z punktu widzenia teorii ekonomii nie prezentują dużo więcej niż zaproponował przed prawie 100 laty C. Menger, definiując różnice pomiędzy rzeczą a dobrem. Wskazał on na konieczność spełnienia jednocześnie czterech warunków[46]:

- zaistnienia ludzkiej potrzeby;

- właściwości, które sprawiają, że rzecz może stać się przyczynowo zaspokojeniem potrzeby;

- posiadania wiedzy na temat tego związku przyczynowego;

- dysponowania tą rzeczą, wystarczającego do wykorzystania jej w celu zaspokojenia potrzeby.

W przypadku braku choćby jednego z tych elementów rzecz traci charakter nie tylko dobra ekonomicznego, ale dobra w ogóle. Dotyczy to także błędnej identyfikacji prowadzącej do wyselekcjonowania tzw. dóbr urojonych[47], którym przypisywane są atrybuty zaspokajania potrzeb, co ma charakter bardzo subiektywny. Jak na przykład rozstrzygnąć, czy cecha domu „zbudowany zgodnie zasadami feng shui” będzie zaliczona do dóbr urojonych. Jeśli nawet przyjmiemy, że istnieje taka potrzeba, to należałoby jeszcze wskazać na przyczynowo-skutkowe i zgodne z wiedzą właściwości, które świadczyłyby o realnym jej zaspokajaniu. Odwaga C. Megera przy zaliczaniu kosmetyków i podobnych towarów do dóbr urojonych nie wytrzymała próby czasu, a w odniesieniu do nieruchomości zwiększyła się liczba „cech urojonych”, tj. elementów niematerialnych, które współcześnie dodatkowo komplikują i tak już bardzo złożoną problematykę funkcjonowania nieruchomości jako dóbr ekonomicznych. Można wskazać choćby taki element niematerialny, jak marka, która obecnie stanowi cechę rynkową nieruchomości, a jej identyfikacja jest możliwa tylko przy dodaniu do gruntu i własności elementu dynamicznego rynku. Tak wygląda współczesne ekonomiczne ujęcie nieruchomości, które w języku C. Mengera uznane byłoby za „mocno urojone”, co ma istotne implikacje dla problematyki wyceny.

Na tle powyższych rozważań o kapitałowym charakterze nieruchomości wydaje się, że środowisko ekonomiczne wyraźnie przeszacowuje użyteczność definicji prawnej nieruchomości dla formułowania i rozwiązywania problemów dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Jest to widoczne także w obszarze praktyki wyceny nieruchomości, dla której definicje prawne mają wprawdzie charakter podstawowy i niepodważalny, ale jednocześnie są niewystarczające do przeprowadzenia wyceny lub interpretacji jej wyniku, czego przykładami mogą być kwestie ujmowania kapitału niematerialnego oraz problem wartości ujemnej.

Wobec wymienionych zastrzeżeń już w rozdziale początkowym dotyczącym problematyki identyfikacji nieruchomości na potrzeby wyceny oprócz ujęcia fizycznego (rzeczy – real estate) i prawnego (własności – real property) należy wskazać zasadnicze zagadnienia ujęcia kapitałowego[48]. Własność nieruchomości kształtowana jest przez przepisy prawa, które mają charakter regulatora kontraktów na rynku, co wpływa na efektywność alokacji zasobów[49], a jednocześnie pozwala wykorzystywać nieruchomości jako dobra ekonomiczne i w pewnym zakresie może także ograniczać ich fizyczne i ekonomiczne wady. Istotę kapitału nieruchomości na potrzeby wyceny można porównać z energią potencjalną zgromadzoną w obiektach fizycznych[50], np. z wodą w zbiorniku zaporowym z elektrownią wodną, ale także użytkowanym rekreacyjnie i do połowów ryb. Wielkość zgromadzonej energii, stanowiącej odpowiednik kapitału, jest pochodną czynników naturalnych i nakładów poniesionych na zgromadzenie wody. Kapitał stanowi więc potencjał, podczas gdy jego odzwierciedlenie w zasobach utożsamiane jest ze sposobem użytkowania (wykorzystania). Użytkowanie zasobów oznacza zatem stopniowe wykorzystywanie potencjału zgromadzonego w postaci kapitału. Właściwy pomiar wartości rynkowej winien odzwierciedlać nie tylko przyjemności związane wędkarskim i rekreacyjnym sposobem użytkowania obiektu, ale przede wszystkim zamianę potencjału wody w energię elektryczną, bez względu na to, czy jest ona faktycznie wytwarzana w momencie wyceny.

W okresie prowadzenia wyceny oprócz istnienia potencjału muszą być spełnione równocześnie warunki dotyczące[51]:

- zapewnienia sprawnych urządzeń technicznych do produkcji (fizyczna wykonalność);

- braku ograniczeń prawnych dla produkcji (dopuszczalność prawna);

- popytu na energię z zapewnieniem ceny rynkowej na poziomie gwarantującym opłacalność takiej działalności (opłacalność ekonomiczna).

Źródłem specyfiki nieruchomości jako dóbr kapitałowych jest brak możliwości wytwarzania gruntu oraz konieczność wyłączenia części tego zasobu z kategorii dóbr prywatnych i utrzymywania jako dóbr publicznych. Oprócz bezpieczeństwa to właśnie nieruchomości stanowią jedno z typowych i jednocześnie bardzo spornych dóbr publicznych. Zwolennicy jak najszerszej prywatnej własności zwracają uwagę, że w przypadku dóbr publicznych „żaden z użytkowników (…) nie jest naprawdę ich właścicielem (nikt nie może ich prywatnie sprzedać i zachować przychodu ze sprzedaży), a straty i zyski na wartości kapitału są w związku z tym uspołecznione” i dlatego „każdy będzie starał się zwiększyć swój prywatny dochód pochodzący z wykorzystania tych środków kosztem zmniejszenia się wartości kapitału. Koszt krańcowy będzie miał wobec tego coraz wyraźniejszą tendencję do przekraczania wartości krańcowej produktu, czego skutkiem będzie nadmierne zużycie kapitału”[52].

Z drugiej strony prezentowane są poglądy bliskie marksizmowi dotyczące „kolektywnego prawa do miasta”, ale odwołujące się do praw człowieka[53]. Wnikliwej krytyce poddał je V.L. Smith, który na tle problematyki racjonalności w ekonomii dokonał wyważonej analizy konstruktywistycznej dóbr publicznych, z dostępu do których można wykluczyć określone osoby (excludable public goods)[54]. Autor ten bardzo racjonalnie rozpatruje klasyczny problem „tragedii wspólnego pastwiska”[55], wskazując na proste warunki, które muszą być spełnione, aby uniknąć dramatu. Przykład pastwisk użytkowanych wspólnie w Szwajcarii od 1224 r. jest przekonujący[56]. Istnienie nieruchomości jako dobra publicznego kształtuje warunki funkcjonowania rynku nieruchomości, na którym mamy do czynienia z „efektami zewnętrznymi” czy „jazdą na gapę”, a ze zjawisk tych należy sobie co najmniej zdawać sprawę przy szacowaniu wartości nieruchomości.

Nieruchomości stanowią naturalne rzadkie zasoby, a charakter dobra ekonomicznego uzyskują dopiero poprzez uświadomienie sobie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy sprawowaną nad nimi kontrolą a faktem zaspokajania ludzkich potrzeb.

Odbywa się to w warunkach braku możliwości zawłaszczania i samodzielnego produkowania gruntów. Stąd warunkiem początkowym „ekonomizacji” nieruchomości jest względny deficyt ziemi, gdyż nie wystarcza jej do zaspokojenia wszystkich potrzeb ludzi. Wyklucza to grunt z grupy dóbr powszechnych i dóbr wolnych, których klasycznym przykładem jest powietrze. Uzyskanie charakteru dobra ekonomicznego przez grunt jest uwarunkowane na wstępie rzadkością (deficytowością). Dlatego rzadkość nie stanowi jednej z cech ekonomicznych nieruchomości, gdyż jest to warunek, który spełniają wszystkie dobra ekonomiczne. Ograniczona podaż gruntów i obiektów budowlanych oraz niski coroczny przyrost wartości tych zasobów nie stanowią cech specyficznych nieruchomości, gdyż innym dobrom ekonomicznym można przypisać takie same właściwości. Czynnikami wyróżniającymi nieruchomości są natomiast[57]:

- lokalizacja,

- współzależność,

- duża kapitałochłonność i mała płynność.

Do tego zestawu należałoby dołączyć cechy instytucjonalne.

Można wyróżnić trzy grupy współzależnych od siebie czynników, które charakteryzują nieruchomości w ujęciu kapitałowym i decydują jednocześnie o ich specyfice. Są to czynniki: fizyczne, ekonomiczne, prawne. Współzależność pomiędzy nimi przedstawiono w tabeli 1.1.

Tabela 1.1.
Współzależność podstawowych cech nieruchomości

Nazwa cechy fizycznej

Nazwa odpowiadającej cechy ekonomicznej

Przykład odpowiadającej cechy (normy) prawnej

Ograniczoność

Deficytowość

- Zróżnicowanie tytułów prawnych

- Ochrona gruntów rolnych i leśnych

- Ochrona przyrody

- Koncesjonowanie wydobycia kopalin

Trwałość i trudność zmian (opór)

Duża kapitałochłonność i mała płynność

- Kredytowanie hipoteczne

- Prawo budowlane

Różnorodność, złożoność i niepodzielność

Współzależność i lokalizacja

- Regulacja stosunków sąsiedzkich w kodeksie cywilnym

- Planowanie przestrzenne

- Regulacja zasad dokonywania podziałów nieruchomości

Źródło: Opracowanie własne.

Czynniki fizyczne mają charakter pierwotny i w dużej mierze naturalny, czynniki ekonomiczne są pochodną wad i zalet nieruchomości kształtowanych przez czynniki fizyczne, a czynniki prawne mają charakter wtórny i pełnią rolę kreującą i regulującą. Wskazana kolejność ma znaczenie, gdyż czynniki fizyczne związane z cechami gruntu warunkują zaistnienie cech ekonomicznych, które uzyskują wymiar kapitałowy tylko przy poprawnym ukształtowaniu czynników prawnych.

Przypisy

Rozdział 1

1 Jeszcze w 1947 r. w Wielkiej Brytanii zastosowano zasadę opodatkowania nieruchomości wg koncepcji ekonomicznych D. Ricardo, J.S. Milla, rozwiniętych przez H. George’a, zmierzających do konfiskowania renty wynikającej ze spekulacji ceną ziemi. Por. M. Blaug, Teoria Ekonomii − ujęcie retrospektywne, PWN, Warszawa 1994, s. 102−104.

2 Wycena nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2000, s. 25.

3 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 9; The Appraisal of Real Estate, 14 ed., Appraisal Institute, Chicago 2012,
s. 11−16.

4 M. Bryx, Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 31;
E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2004, s. 13; E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004, s. 53; M. Prystupa, Wycena mienia, Centrum Informacji Menedżera, Warszawa 2000, s. 11;
J. Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk, Wycena nieruchomości rolnych, prawo, rynek, metody, PFSRM, Warszawa 2002, s. 53.

5 W literaturze prawniczej wskazuje się także na „rzeczy jako wyodrębnione z przyrody twory nie zawsze będące dobrami materialnymi”. M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Lexis Nexis, Warszawa 2012, s. 21.

6 E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003, s. 4, gdzie cytowana jest tzw. „nieśmiertelna” definicja rzeczy wg Jana Wasilkowskiego.

7 T. Kurowska, Upowszechnianie prawa własności, Wydawnictwo Uniwersytetu Śląskiego, Katowice 1994, s. 58.

8 Art. 46 k.c. pozwala − poprzez tzw. definicję nawiasową − używać pojęcia grunt zamiennie z nieruchomością; takie ujęcie często stosowane jest w literaturze prawniczej.

9 H. de Soto, Tajemnice Kapitału, Fijorr Publishing, Warszawa 2002, s. 184.

10 „Komuniści mogą zawrzeć swą teorię w jednym zwrocie: zniesienie własności prywatnej”. K. Marks, F. Engels, Manifest komunistyczny, tłum. M. Piekarski, cyt. za: R. Cooter, T. Ulen, Ekonomiczna analiza prawa, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 87.

11 M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, jw., s. 12 i nast.

12 S. Kalus, Prawne aspekty określania pionowych granic nieruchomości, „Rzeczoznawca Majątkowy” 2011, nr 4(72), s. 12.

13 S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Kantor Wydawniczy Zakamycze, Kraków 1999.

14 H.H. Hoppe, Ekonomia i etyka własności prywatnej. Studia z zakresu ekonomii politycznej i filozofii, Fijorr Publishing, Warszawa 2011, s. 45 i 46.

15 R. Cooter, T. Ulen, Ekonomiczna analiza prawa, jw., s. 97.

16 H.H. Hoppe, Ekonomia i etyka …, jw., s. 41.

17 C. Menger. Zasady ekonomii, Fijorr Publishing, Warszawa 2013, s. 96.

18 J.S. Mill, Zasady ekonomii politycznej, PWN, Warszawa 1965, rozdz. 2, pkt 6.

19 J. Lock, Dwa traktaty o rządzie. Traktat drugi, PWN, Warszawa 1992, rozdz. 1, pkt 42.

20 T. Sedlaczek, Ekonomia dobra i zła, Wydawnictwo Studio Emka, Warszawa 2012, s. 167.

21 Jan Paweł II, Encyclica. Centesimus annus, 31 (http://www.nonpossumus.pl/encykliki/Jan_Pawel_II/centesimus_annus/IV.php).

22 K. Bełch, Katolicka nauka społeczna. Podręcznik dla studentów teologii i nauk społecznych, Wydawnictwo Jedność, Kielce 2007, s. 319.

23 The Appraisal of Real Estate, jw., s 16.

24 D. Felcenloben, Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu, Acta Scientarum Polonorum, Geodesia et Descriptio Terrarum 12 (1) 2013, s. 6 (http://www.acta.media.pl/pl/full/4/2013/000040201300012000010000500018.pdf).

25 S. Kalus, Prawne aspekty określania …, jw., s. 12.

26 „W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód” (art. 143 k.c.).

27 J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1995, s. 79.

28 J. Bydłosz, Kataster wielowymiarowy na świecie i uwarunkowania jego implementacji w Polsce, opracowanie zrealizowane w ramach badań statutowych nr 11.11.150.006 prowadzonych w Katedrze Geomatyki AGH w Krakowie w 2012 r.; http://www.gdmc.nl/3DCadastre/literature/3Dcad_2012_29.pdf [dostęp 7.02.2014].

29 J. Konowalczuk, Wycena nieruchomości przedsiębiorstw, jw., s. 16.

30 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, jw., s. 20; The Appraisal of Real Estate, jw., s. 18.

31 Także rośliny zasadzone lub zasiane przez człowieka.

32 R.M. Betts, S.J. Ely, Basic Real Estate appraisal. Principles and Procedures, 7 ed., Thomson South-Western, Mason 2008, s. 17; The Appraisal of Real Estate, jw., s 16. W polskich publikacjach dotyczących wyceny brakuje prostych schematów i rysunków pozwalających w uproszczony sposób zobrazować skomplikowaną problematykę definiowania i identyfikacji nieruchomości z ekonomicznego punktu widzenia, stąd podjęta tu próba, która może nieco razić prawników, jest jednak uzasadniona.

33 The Air Commerce Act of 1926 (formerly 49 USC 171 et seq.), the Civil Aeronautics Act of 1938 (formerly 49 USC 401 et seq.), and the Federal Aviation Act of 1958 (see 49 USC 401).

34 Zob. The Appraisal of Real Estate, jw., s. 16.

35 Tamże, s. 4.

36 G. Matusik, Instytucje prawne pozwalające na korzystanie z przestrzeni nad powierzchnią gruntu, w: Gospodarowanie przestrzenią „nad” i „pod” gruntem, jw., s. 60−61.

37 B. Frédéricque, K. Raymond, K. van Prooijen, 3D GIS as Applied to Cadastre – A Benchmark of Today’s Capabilities, FIG Working Week, Bridging the Gap between Cultures, Marrakech, Morocco 2011; http://www.gdmc.nl/3Dcadastres/literature/3Dcad_2011_03.pdf [dostęp 7.02.2014].

38 W.J. Brzeski, Trendy światowe wykorzystania przestrzeni „nad” i „pod” gruntem – przykłady z USA, w: Gospodarowanie przestrzenią „nad” i „pod” gruntem, jw., s. 18.

39 Tamże, s. 21−30.

40 J.E. Sooner, P. Oosterom, H.D. Ploger, H.A. Aalders, Conceptual 3D Cadastral Model Applied in General Countries (http://www.net/pub/athens/papers/ts25/TS25_1_Stoter_et_al.pdf), cyt. za D. Felcenloben, Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne w wielowymiarowym katastrze nieruchomości – perspektywa zmian istniejącego modelu, „Acta Scientarum Polonorum, Geodesia et Descriptio Terrarum” 2013, nr 12 (1) s. 7−8.

41 Własności rozumianej w kontekście ekonomicznym oraz w odniesieniu do sytemu coommon law, w którym funkcjonują pojęcia prawa własności w liczbie mnogiej.

42 D. Felcenloben, Czasowo-przestrzenne obiekty ewidencyjne …, jw., s. 7−8.

43 W prawie polskim nie uregulowano kwestii „zawłaszczenia” w stosunku do nieruchomości, gdyż brak jest „wolnych i niczyich” zasobów. Pozostawiono jednak tego rodzaju regulacje w odniesieniu do ruchomości – por. art. 181 k.c. „Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne”. Nieruchomości „niczyjej” prawo nie przewiduje, a instytucja zasiedzenia ma odmienny charakter ekonomiczny.

44 Szerzej na temat RCiW w pkt. 4.2.5.

45 H. de Soto, Tajemnica kapitału, jw., s. 25 i nast.

46 C. Menger, Zasady ekonomii, jw., s. 54.

47 Tamże, s. 55.

48 Takie ujęcie przedstawia E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości w gospodarce rynkowej, jw., jednak problem kapitału nieruchomości prezentowany w tej publikacji w rozdz. 4 rozpatrywany jest niejako w oderwaniu od cech prawnych, fizycznych i rynkowych omówionych w rozdz. 1.

49 H. de Soto, Tajemnica kapitału, jw., s. 78 oraz O. Williamson, Ekonomiczne instytucje kapitalizmu, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1998, s. 37.

50 Y. Ijiri, Segment Statements and Informativeness Measures. Managing Capital vs. Managing Resources, “Accouting Horizons” 1995, Vol. 9, No. 3.

51 Por. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) 2008, PFSRM, Warszawa 2008, www.pfva.com.pl, Standard KSWP 1. Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, pkt 3.6.

52 H.H. Hoppe, Ekonomia i etyka własności prywatnej, jw., s. 34.

53 D. Harvey, Bunt miast. Prawa do miasta i miejska rewolucja, Fundacja Nowej Kultury Bęc Zmiana, Warszawa 2012, s. 21.

54 W.L. Smith, Racjonalność w ekonomii, Oficyna Wolters Kluwer Business, Warszawa 2013.

55 G. Hardin, The Tragedy of the Commons, „Science”, 13 December 1968, Vol. 162, No. 3859,
s. 1243−1248 (http://www.sciencemag.org/content/162/3859/1243.full.pdf).

56 Zob. W.L. Smith, Racjonalność w ekonomii, jw., s. 43. Na tym tle warto wspomnieć o krajowych podobnych instytucjach wspólnot gruntowych na wsiach funkcjonujących właśnie w przypadku łąk i lasów. Por. Ustawa z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, Dz. U. nr 28, poz. 169 z późn. zm.

57 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości w gospodarce rynkowej, jw., s. 21.

Koniec wersji demonstracyjnej