W serii NIERUCHOMOŚCI są dostępne następujące publikacje:

Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie

Marek Bryx

Inwestowanie na rynku nieruchomości

pod red. Ewy Siemińskiej

Nieruchomości – kredyt – hipoteka

pod red. Gabriela Główki

Ile jest warta nieruchomość

E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel

Prawo nieruchomości

Jerzy Kopyra, Grzegorz Krawiec

Wprowadzenie do zarządzania nieruchomościami

pod red. Marka Bryxa

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

pod red. Iwony Foryś

Plany zarządzania. Modele, metody, narzędzia

Andrzej Sobczak

Pośrednik na rynku nieruchomości

Z. Brzeziński, A. Foryś, I. Foryś, J. Lisiecki, A. Snarski

Obrót nieruchomościami

pod red. I. Foryś

Psychologia sprzedaży nieruchomości

Grażyna Białopiotrowicz

Kierownik naukowy serii

prof. dr hab. Marek Bryx

Autorzy książki

Dr hab. Iwona Foryś − pracownik naukowy Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego, licencjonowany zarządca, pośrednik i rzeczoznawca majątkowy. Posiada prestiżowy tytuł CCIM oraz uprawnienia lustratora do przeprowadzania kontroli w spółdzielniach mieszkaniowych. Członek dwóch kadencji PKK ds. zarządców nieruchomości. Prowadzi wykłady na studiach magisterskich i podyplomowych oraz na kursach zawodowych. Jest autorką ponad 160 publikacji; współpracuje z praktykami rynku nieruchomości, wykonując wyceny, analizy, oceny opłacalności inwestycji, biznesplany oraz strategie zarządzania nieruchomościami.

Dr Maciej Nowak − adiunkt w Katedrze Prawa i Gospodarki Nieruchomościami i kierownik Pracowni Ekonomiki Przestrzennej i Środowiskowej na Zachodniopomorskim Uniwersytecie Technologicznym w Szczecinie. Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Szczecinie. Członek  zespołuproblemowego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk. Autor licznych artykułów naukowych oraz współautor książek o tematyce związanej z nieruchomościami. Współpracuje z samorządami lokalnymi w zakresie szeroko rozumianej gospodarki nieruchomościami.

Recenzja

Prof. dr hab. Marek Bryx

Autorzy

Iwona Foryś: wstęp; rozdz. 1, 2, 3; 4.1 i 4.2 (współautor); 4.3–4.6; 6.2–6.3;

6.1 i 6.4 (współautor)

Maciej Nowak: rozdz. 4.1 i 4.2 (współautor); 5; 6.1 i 6.4 (współautor); aneks

Koncepcja edytorska serii i redakcja

Iwona Kaczmarska

Koncepcja graficzna okładki

Andrzej Pilich

Adaptacja projektu okładki

PERFECT MAGENTA, Wladzimier Michnievič

Grafika komputerowa i łamanie

Marek Bąk

Opracowanie e-wydania:

Copyright © 2012 by Poltext Sp. z o.o.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentów niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci zabronione. Wykonywanie kopii metodą elektroniczną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym, optycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Niniejsza publikacja została elektronicznie zabezpieczona przed nieautoryzowanym kopiowaniem, dystrybucją i użytkowaniem. Usuwanie, omijanie lub zmiana zabezpieczeń stanowi naruszenie prawa.

Warszawa 2019

Poltext Sp. z o.o.

www.poltext.pl

handlowy@mtbiznes.pl

ISBN 978-83-8175-044-8 (format epub)

ISBN 978-83-8175-045-5 (format mobi)

Spis treści

1. Okładka

2. Strona tytułowa

3. Spis treści

4. Od Redakcji

5. Wstęp

6. Rozdział 1. Kooperacja w utrzymywaniu zasobów i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

1. 1.1. Geneza, istota i cechy kooperacji

2. 1.2. Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce

7. Rozdział 2. Spółdzielczość – od praw lokatorskich do odrębnej własności

1. 2.1. Systematyka spółdzielczych praw do lokali

2. 2.2. Własność mieszkań w gospodarce rynkowej

8. Rozdział 3. Podstawowe pojęcia i obszary problemowe w sferze mieszkaniowej

1. 3.1. Mieszkanie, lokal mieszkalny, zasób mieszkaniowy

2. 3.2. Gospodarka a polityka mieszkaniowa

3. 3.3. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce

4. 3.4. Polski rynek mieszkaniowy – szanse i zagrożenia

9. Rozdział 4. Zarządzanie spółdzielczym zasobem mieszkaniowym

1. 4.1. System zarządzania spółdzielniami mieszkaniowymi

1. 4.1.1. Zasady funkcjonowania, cele i statut spółdzielni

2. 4.1.2. Organy spółdzielni

3. 4.1.3. Zarządzanie zasobem mieszkaniowym a struktura własnościowa lokali

2. 4.2. Gospodarowanie zasobem spółdzielni mieszkaniowej

1. 4.2.1. Działalność gospodarcza spółdzielni

2. 4.2.2. Pozagospodarcza działalność spółdzielni

3. 4.2.3. Upadłość spółdzielni

3. 4.3. Eksploatacja i modernizacja nieruchomości spółdzielczych

4. 4.4. Gospodarka finansowa spółdzielni mieszkaniowej

5. 4.5. Kontrola działalności i sprawozdawczość w spółdzielni mieszkaniowej

6. 4.6. Spółdzielczość mieszkaniowa jako sektor gospodarki zasobami mieszkaniowymi

10. Rozdział 5. Specyfika zarządzania wspólnotą mieszkaniową

1. 5.1. Organizacyjno-prawne aspekty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych

1. 5.1.1. Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

2. 5.1.2. Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

3. 5.1.3. Zebranie właścicieli

2. 5.2. Eksploatacja nieruchomości wspólnej

3. 5.3. Ekonomiczno-finansowe aspekty działalności wspólnoty mieszkaniowej

4. 5.4. Szczególne problemy w procesie zarządzania nieruchomością wspólną

1. 5.4.1. Ochrona praw własności członków wspólnoty mieszkaniowej przed ingerencją z zewnątrz

2. 5.4.2. Rozliczanie za czynności zarządu

3. 5.4.3. Komisje we wspólnotach mieszkaniowych jako instrument zarządzania

4. 5.4.4. Przymusowa sprzedaż lokalu jako forma presji

5. 5.4.5. Użytkowanie wieczyste we wspólnocie mieszkaniowej

6. 5.4.6. Kwestionowanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej na drodze sądowej

7. 5.4.7. Służebności drogowe we wspólnotach mieszkaniowych

5. 5.5. Własność a efektywność zarządzania majątkiem wspólnym

6. 5.6. Wspólnota mieszkaniowa w Polsce po piętnastu latach doświadczeń

11. Rozdział 6. Tworzenie wspólnot mieszkaniowych w spółdzielniach mieszkaniowych

1. 6.1. Uwarunkowania prawno-organizacyjne powstania wspólnot w spółdzielniach mieszkaniowych

2. 6.2. Konflikt interesów: spółdzielnia – spółdzielca – współwłaściciel nieruchomości wspólnej

3. 6.3. Efekt skali – czy duży może więcej?

4. 6.4. Pułapki transformacji zarządzania spółdzielczymi zasobami mieszkaniowymi

12. Aneks. Przykładowe wzory umów, pozwów i apelacji związanych z zarządzaniem nieruchomościami

1. Umowa powierzenia spółdzielni zarządzania nieruchomością wspólną

2. Umowa o dzieło

3. Umowa najmu lokalu użytkowego

4. Pozew o zapłatę

5. Pozew o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni mieszkaniowej

6. Pozew o zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej do ustanowienia odrębnej własności lokalu

7. Pozew o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

8. Apelacja Powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

13. Bibliografia

Od Redakcji

Przekazujemy Państwu kolejną pozycję z utrwalonej na rynku wydawniczym serii NIERUCHOMOŚCI, która w trakcie swojej dwunastoletniej historii zgromadziła wciąż powiększające się grono wiernych Czytelników. Podsumowaniem pierwszej części serii, a jednocześnie punktem wyjścia dla następnych publikacji, stała się książka Rynek nieruchomości – system i funkcjonowanie. Redefiniując rynek nieruchomości i porządkując jego segmenty, książka ta wskazała obszary dotąd w serii nieopisane. Jednym z nich jest problematyka zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, której poświęcona została niniejsza publikacja, autorstwa Iwony Foryś i Macieja Nowaka, pod znamiennym tytułem Spółdzielnia czy wspólnota? Zarządzanie zasobem mieszkaniowym.

Autorzy podejmują aktualny w ostatnich latach wątek przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, a w konsekwencji tych przekształceń – tworzenia wspólnot mieszkaniowych w obrębie spółdzielczości. Nie odpowiadają jednak wprost na postawione w tytule książki pytanie, lecz wykazują zalety i wady każdej z form zarządzania zasobem mieszkaniowym. Zwracają uwagę, że w każdym przypadku przekształcenie spółdzielczego prawa jest samodzielną decyzją poszczególnych spółdzielców, ale suma indywidualnych decyzji prowadzi w efekcie do powstania wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji – do wyjścia spod rządów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W rozdziale pierwszym – wychodząc od pojęcia kooperacji i jej cech – wykazano zbieżność takiej formy działania z ideą spółdzielczą. Omówiono genezę europejskiego ruchu spółdzielczego oraz rozwój spółdzielczości na ziemiach polskich. Elementami, które łączą pierwsze ruchy spółdzielcze ze współczesną spółdzielczością są: współwłasność kapitału, wolność członków, współdecydowanie oraz przestrzeganie zasady neutralności wobec różnych poglądów i wyznań. Dyskusyjne pozostaje poczucie wspólnego obowiązku i współodpowiedzialność za podejmowane decyzje, co Autorzy akcentują również w odniesieniu do zarządzania wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. Na tle doświadczeń historycznych podkreślono specyfikę ruchu spółdzielczego i jego odrębność w stosunku do innych form aktywności gospodarczo-społecznej.

W rozdziale drugim przeprowadzono dyskusję na temat praw do lokali mieszkalnych, poczynając od najsłabszego – spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, po prawo odrębnej własności. Wskazano specyfikę każdego z omawianych praw, ich wady i zalety, a także związane z nimi uprawnienia i obowiązki mieszkańców i spółdzielni. Szczególną uwagę zwrócono na własność lokali mieszkalnych w gospodarce rynkowej i konsekwencje nabycia takiego prawa dla właściciela. Dążenie do własności nie zawsze jest tożsame z gotowością przyjęcia wynikających z tego faktu obowiązków.

Rozdział trzeci zawiera zestawienie i uporządkowanie pojęć związanych z rynkiem mieszkaniowym, gospodarką oraz polityką mieszkaniową. Warto zwrócić uwagę na fakt, że Autorzy podjęli próbę wyjaśnienia pojęcia zasobu mieszkaniowego, wychodząc z art. 4 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zawiera definicję zasobu nieruchomości. Ma to istotne znaczenie w kontekście pojawiających się nierzadko nieporozumień w kwestiach podatków od tych nieruchomości.

Kolejne dwa rozdziały wprowadzają Czytelnika w arkana i specyfikę zarządzania spółdzielczym zasobem mieszkaniowym (rozdział 4) oraz wspólnotą mieszkaniową (rozdział 5). Nie uniknięto niezbędnych odwołań do ustawy Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych czy ustawy o własności lokali. Warto jednak podkreślić, że Autorzy starali się ustosunkować do bieżących interpretacji różnych zjawisk z tego obszaru, przywołując wyroki sądów oraz Trybunału Konstytucyjnego. Przedstawili też doświadczenia piętnastu lat funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce.

Rozdział ostatni nawiązuje treścią bezpośrednio do tytułu książki. Dotyczy głównie problemów związanych z tworzeniem wspólnot w spółdzielniach mieszkaniowych i uwarunkowań prawno-organizacyjnych funkcjonowania wspólnot w ramach spółdzielni. Obejmuje analizę procedur przekształceń praw spółdzielczych do lokali mieszkalnych, ale jednocześnie zawiera przestrogi dla przyszłych właścicieli, a także wskazuje przyczyny i skutki powstawania konfliktów interesów pomiędzy spółdzielcami a współwłaścicielami nieruchomości wspólnych.

Podsumowaniem rozdziału, a zarazem całej książki jest ostatni podrozdział, w którym wskazano zagrożenia związane z transformacją zarządzania spółdzielczymi zasobami mieszkaniowymi. W konkluzji Autorzy słusznie – moim zdaniem – nie prognozują upadku idei spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce, a jedynie wieszczą jej mniejszą rolę w przyszłości, co będzie efektem zmniejszających się na skutek omawianych przekształceń spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.

Autorzy są pracownikami naukowymi wyższych uczelni, ale również praktykami rynku nieruchomości. W prezentowanej pracy łączą akademicką rzetelność badawczą z doświadczeniami nabytymi w zarządzaniu nieruchomościami, obsłudze prawnej rynku nieruchomości, nie stroniąc od prezentowania kontrowersyjnych poglądów oraz akcentując problemy nierozstrzygnięte i proponując – w wielu przypadkach – kierunki ich rozwiązania.

Należy podkreślić, że publikacja to ważny głos w toczącej się obecnie dyskusji na temat zmian w ustawodawstwie dotyczącym funkcjonowania rynku nieruchomości, a zwłaszcza proponowanej nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na zakończenie rozważań Autorzy zawarli stwierdzenie – z którym się w pełni zgadzam – iż „konieczne są dalsze nowelizacje przepisów, prowadzące do usprawnienia funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, ale z pewnością nie do ich likwidacji. Ważne jest, aby ustawodawca zauważył, że zmiany dotykają wrażliwej społecznie materii, która nie może być obszarem kolejnych eksperymentów”.

Książka powinna zainteresować szeroki krąg osób, zaangażowanych w procesy decyzyjne i legislacyjne związane z kształtowaniem warunków i prawa odpowiadającego obecnym wyzwaniom szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Adresowana jest jednak przede wszystkim do zarządów spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, jak również członków wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielców, zwłaszcza marzących o przekształceniu swojego prawa do mieszkania. Wiedza zawarta w książce ułatwi zapewne tym ostatnim podjęcie decyzji w tej kwestii.

Zestawienie dwóch form zarządzania zasobem mieszkaniowym może być również cennym źródłem wiedzy dla obecnych zarządców nieruchomości, jak i kandydatów do pełnienia tej profesji. Niezależnie od tego, czy zawód zarządcy nieruchomości pozostanie zawodem licencjonowanym, czy nie, wiedza na ten temat będzie poszukiwana. Książka jest odpowiedzią na takie oczekiwania.

Kierownik naukowy serii

prof. dr hab. Marek Bryx

Wstęp

Nowelizacja ustawy Prawo spółdzielcze[1] i wyodrębnienie z niej w 2000 r. zagadnień dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej w formie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[2], było pierwszym krokiem do odrębnej własności mieszkań spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Jednakże nieprecyzyjne zapisy ustawy i gra na emocjach spółdzielców nie przysłużyły się łagodnemu przejściu od praw ograniczonych do odrębnej własności w zasobach spółdzielczych. Nie do końca również przyszli właściciele, a obecni spółdzielcy, zdają sobie sprawę z obowiązków, jakie – obok praw – niesie za sobą odrębna własność nieruchomości mieszkalnych.

Książka ma na celu zestawienie i ocenę procedur zarządzania spółdzielczym zasobem mieszkaniowym w kontekście dotychczasowych doświadczeń zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Wskazane zostaną zalety, ale również zagrożenia, jakie wywołuje przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W pracy uwzględnione zostało tło historyczne, które naświetla idee spółdzielczości mieszkaniowej, oraz geneza powstania wspólnot mieszkaniowych w Polsce. Omówiono najważniejsze obszary zarządzania operacyjnego, rozliczania kosztów oraz kalkulacji budżetów.

Rozdział 1 poświęcony jest problematyce kooperacji w utrzymaniu zasobów i zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w ujęciu historycznym. Przedstawiono w nim także genezę powstania i etapy rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej na ziemiach polskich.

W rozdziale 2 zaprezentowano ewolucję spółdzielczości – od praw lokatorskich do odrębnej własności, poczynając od klasyfikacji praw do lokali oraz wynikających stąd uprawnień i obowiązków mieszkańców i spółdzielni, a także wzajemnych relacji pomiędzy nimi. Odrębnie potraktowano kwestię własności mieszkań w gospodarce rynkowej i związanych z tym problemów ekonomicznych, prawnych, społecznych i psychologicznych.

Rozdział 3 obejmuje definicje i charakterystykę podstawowych pojęć, takich jak: mieszkanie, lokal mieszkalny, zasób mieszkaniowy, mieszkalnictwo, gospodarowanie zasobami itp., oraz obszarów problemowych w sferze mieszkaniowej. Zwrócono również uwagę na relacje pomiędzy gospodarką a polityką mieszkaniową, omówiono formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce.

W rozdziale 4 przedstawione zostały zagadnienia występujące w sferze zarządzania spółdzielczym zasobem mieszkaniowym, w tym: system zarządzania spółdzielniami, gospodarowanie zasobami, działalność gospodarcza i pozagospodarcza, eksploatacja i modernizacja nieruchomości, gospodarka finansowa oraz kontrola działalności i sprawozdawczość w spółdzielni mieszkaniowej.

Rozdział 5 dotyczy specyfiki zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Autor omawia organizacyjno-prawne zasady funkcjonowania wspólnot, ekonomiczno-finansowe aspekty ich działalności, szczególnie związane z efektywnym zarządzaniem majątkiem, eksploatacją nieruchomości wspólnej, tworzeniem budżetów, formułą sprawowanego zarządu, egzekwowaniem od właścicieli zobowiązań itp. Przedstawia doświadczenia z piętnastu lat funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce.

W rozdziale 6 rozpatrywane są problemy związane z tworzeniem wspólnot mieszkaniowych w spółdzielniach mieszkaniowych: uwarunkowania prawno-organizacyjne funkcjonowania wspólnot w ramach spółdzielni mieszkaniowych, konflikt interesów pomiędzy spółdzielcami a współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, zagrożenia związane z transformacją zarządzania spółdzielczymi zasobami mieszkaniowymi.

W aneksie przedstawione zostały wzory istotnych dokumentów prawnych – umów, pozwów i apelacji – związanych z zarządzaniem zasobami spółdzielczymi i wspólnotą mieszkaniową.

Dwuwątkowe podejście do zagadnienia zarządzania zespołami mieszkaniowymi – w dwóch formach organizacyjnych i prawnych: spółdzielni mieszkaniowej oraz wspólnoty mieszkaniowej – pozwoli czytelnikowi poznać tajniki zarządzania znaczącą w Polsce grupą mieszkań, porównać je, a także wypracować własny pogląd na rozwiązanie najkorzystniejsze.

Publikacja jest istotnym uzupełnieniem merytorycznym serii „Nieruchomości”, w której nie było dotychczas pozycji dotyczącej zarządzania zasobami mieszkaniowymi. Skierowana jest zarówno do osób, które podejmują naukę w zakresie zarządzania nieruchomościami na wszystkich kierunkach studiów, w tym podyplomowych, jak również do praktyków zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami lub przygotowujących się do uzyskania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Powinna również zainteresować spółdzielców podejmujących kroki zmierzające do stworzenia wspólnoty mieszkaniowej.

Rozdział 1 Kooperacja w utrzymywaniu zasobów i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

1.1.
Geneza, istota i cechy kooperacji

Współdziałanie jednostek w określonej dziedzinie życia społecznego i współpracę między ludźmi w procesach gospodarczych określa się współcześnie terminem kooperacja (od łac. cooperatio – współpraca, cooperativus – współpracujący). Obecnie rzadko to pojęcie odnosi się do ruchu spółdzielczego, czyli ruchu społeczno-gospodarczego obejmującego różnego rodzaju instytucje i organizacje spółdzielcze, wraz z ich oddziaływaniem na społeczeństwo. Jednak w dawnej, przestarzałej już dziś formie (stosowanej w słownictwie polskim jeszcze w okresie międzywojennym) słowo „kooperacja” oznaczało przede wszystkim spółdzielczość, stąd kooperatywa to stowarzyszenie spółdzielcze, czyli spółdzielnia.

Socjologowie podkreślają dodatkowo[1], że skuteczna współpraca jednostek, dla osiągnięcia wspólnego celu, wymaga powstania formalnej grupy, którą charakteryzuje: większa niż dwie liczba osób, system uregulowanych stosunków, nazywany organizacją wewnętrzną (instytucje, formy kontroli, wzory działania), posiadanie własnych wartości (idee, symbole, hasła, przedmioty materialne) oraz zasada odrębności (coś, co grupę wyróżnia od pozostałych). Pod tym względem ruch spółdzielczy od początku powstania dążył do podkreślenia swojej specyfiki i odrębności w stosunku do innych form aktywności gospodarczo-społecznej.

Jak zauważa zasłużony dla ruchu spółdzielczego Stanisław Wojciechowski[2]: „kooperacja, współdziałanie w szerokim znaczeniu tego wyrazu jest tak dawna, jak ludzkość” mimo, że eksploatowana jako określenie pewnych zachowań społecznych, znalazła zastosowanie przede wszystkim w dobie kształtowania się procesów socjalistycznych. Autor podkreśla dążność człowieka do wzajemnej pomocy, która na przestrzeni wieków przybierała różne formy współpracy. Głównym bodźcem do jej kształtowania były wymagania „celowości gospodarczej”, właściwe dla kolejnych etapów rozwoju cywilizacji, zależne od nowych potrzeb życiowych i umiejętności ich zaspokajania przez poszczególne jednostki. Począwszy od człowieka pierwotnego, którego przeżycie zależało od ścisłej współpracy w ramach plemienia, czy związków rodowych, które kształtowały funkcjonowanie osad wiejskich i miejskich, aż po średniowieczne wspólnoty terytorialne mamy do czynienia z kooperacją, czyli wspólnym dążeniem do celu.

Kolejnym historycznym etapem na drodze współdziałania jednostek było rozpowszechnienie się stosunków wymiennych, a także podział pracy i coraz większa specjalizacja. Powstawały takie organizacje społeczne, jak manufaktury kupieckie czy cechy rzemieślników. Przemianom tym towarzyszył jednak – coraz bardziej rozpowszechniany z upływem czasu – indywidualizm ekonomiczny, podkreślający potrzeby jednostki ponad wspólne cele.

W efekcie pod koniec XVIII wieku wolność pracy i osiągania korzyści majątkowych przez jednostki stała się powszechną przesłanką racjonalnego działania do tego stopnia, że wiele krajów europejskich formalnie uznało zakaz istnienia, poza państwem, jakichkolwiek organizacji wiążących obywateli (np. Francja, Anglia, Belgia)[3]. Francuski kodeks z 1810 r. groził karami za wszelkie zrzeszenia, w skład których wchodziło więcej niż 20 osób i które nie miały charakteru wyłącznie handlowego. Parlament francuski w wyjątkowych sytuacjach mógł uznać zrzeszenie za ogólnie pożyteczne i zezwolić na działanie w ramach tzw. stowarzyszeń braterskich, które uznaje się za pierwsze nowoczesne związki kooperacyjne. Była to jednak praktyka niezmiernie rzadka, parlament wręcz rozwiązywał z urzędu istniejące organizacje, a ich majątek podlegał licytacji. Na kanwie powszechnych ograniczeń i sprzeciwu społecznego w połowie XIX wieku rozwinął się nowy ruch pomocy wzajemnej w formie różnorodnych, nieformalnych zrzeszeń (gospodarczych, zarobkowych, socjalnych i innych), nasilający się zwłaszcza w dużych skupiskach miejskich.

Rozwój kooperacji w perspektywie historycznej wskazuje, że czynniki materialne przeważające w początkach jej kształtowania, w miarę poprawy dobrobytu jednostek, ustępowały miejsca czynnikom „duchowym”. Potrzeby nadrzędne, jako przesłanka dobrowolnej przynależności do grupy i aktywnego współdziałania w jej gronie, wzmacniały motywację do osiągania wspólnych korzyści. Powstawały wówczas nowoczesne (jak na owe czasy) zrzeszenia – kooperacje – osób świadomych wspólnych dążeń, zainteresowanych osiągnięciem wspólnego celu, a przede wszystkim wspólnej taktyki i środków, za pomocą których mają ten cel osiągnąć. Te ostatnie są zależne od zasobów, jakimi dysponują kooperanci, oraz postawionego celu. Dlatego istotnym elementem, zwłaszcza w XIX wieku, było powiązanie podmiotu z jego wkładem majątkowym w dane przedsięwzięcie, co determinowało formę prawną podejmowanej współpracy.

W omawianym okresie kapitałem dysponowały różnego rodzaju spółki (firmowe, akcyjne, komandytowe), natomiast osoby o mniejszych zasobach finansowych poszukiwały innej, właściwej dla ich sytuacji materialnej formy współdziałania. Z tej grupy, różnorodnej pod względem posiadanych zdolności, pozycji zawodowych i społecznych, wykształciły się pierwsze zrzeszenia nastawione na pomnażanie dochodów z pracy. Nazwane zostały sprawiedliwymi braterskimi zrzeszeniami, których członkowie – zgodnie z zapisami statutowymi – byli równouprawnieni bez względu na udziały kapitałowe w przedsięwzięciu, a zyski z niepodzielnego wspólnego kapitału dzielono według zasług dla jego tworzenia, a nie wysokości wniesionego wkładu. Nie należy również zapominać, że wiek XIX to rodząca się demokracja, która domagała się kontroli publicznej w wielu aspektach życia, w tym również gospodarczego. W efekcie także rozwijająca się spółdzielczość, obok zadań czysto gospodarczych, formułowała cele społeczne, w tym działanie w imię powszechnego dobra jej zwolenników.

Pierwsze pomysły tworzenia wspólnot gospodarczych kreowali już w XVII wieku Poitr Plockboy oraz John Bellers, ale dopiero wiek XVIII i rewolucja przemysłowa skierowały uwagę społeczną na nowe formy współpracy. Za głównych propagatorów idei kooperacji w tym okresie uznaje się Karola Fouriera (Francja) i Roberta Owena (Anglia). W dobie dzieł A. Smitha (który podkreślał interes osobisty jednostki w zdrowych procesach rozwoju gospodarczego), T.R. Malthusa (odnosił się do niekontrolowanego przyrostu ludności i wpływu tego procesu na poziom życia) czy D. Ricarda (tzw. spiżowe prawo pracy), Fourier i Owen poszukiwali najlepszej formy współpracy jednostek mających podobne interesy gospodarcze, zbliżone cele i dążenia, a często również jednakowe poglądy[4]. Podejmowane próby stały się zalążkiem nowoczesnej spółdzielczości.

Obok Wiliama Kinga, właśnie Karola Fouriera i Roberta Owena uznaje się za ojców spółdzielczości. Każdy z nich poprzez inne doświadczenia i obszary działalności próbował wdrożyć idee współwłasności kapitału i współdecydowania o majątku. Anglik Robert Owen (1771–1858) próbował poprawić warunki pracy robotników w fabrykach, był założycielem i filantropem osady wspólnotowej w Ameryce Północnej, której nadał nazwę Nowa Harmonia. Utopijna idea wspólnego majątku i pracy na rzecz wspólnoty, braku władzy zwierzchniej nie sprawdziła się w praktyce. Zły dobór uczestników projektu (swoboda przystępowania bez ograniczeń), brak własnego udziału kapitałowego w przedsięwzięciu (brak ryzyka po stronie uczestnika), produkcja wyłącznie na własne potrzeby, dewastacje, brak dbałości i zaangażowania we wspólne dobro doprowadziły osadę po kilkunastu latach do całkowitego upadku.

Teoretyczne podwaliny spółdzielczości stworzył we Francji Karol Fourier (1776–1865), opowiadając się za decentralizacją przemysłu i tworzeniem samowystarczalnych, niezależnych od siebie wspólnot, które nazywał falansterami. Miały one mieć charakter spółek udziałowych, przy możliwości nabycia udziału przez każdego, nawet najbiedniejszego.

W praktyce powstało tylko kilka małych zrzeszeń tego typu, które nie przetrwały próby czasu, chociaż „torowały drogę do nowoczesnej spółdzielczości”. Okazało się, że dążenia jednostek do osiągania indywidualnych korzyści i związane z tym współzawodnictwo, a także utrata wiary w wartość wspólnych wysiłków były silniejsze, niż potrzeba zrzeszania się w imię korzyści ekonomicznych. Trwalsze okazywały się związki, w których odgrywały rolę również więzy emocjonalne czy też uczucia wyższego rzędu, niż bieżące potrzeby gospodarcze. W tym czasie powstawały m.in.: w Londynie – Towarzystwo Spółdzielcze i Ekonomiczne (1821 r.), w Edynburgu – Towarzystwo Praktyczne (1821 r.), a w Ralahine w Irlandii (1830 r.) gmina, która jednak po kilku latach upadła. W roku 1830 w Anglii działało 170 stowarzyszeń, a w 1832 r. już ponad 700.

Najwyższym zgromadzeniem spółdzielców był Kongres Spółdzielczy, który po raz pierwszy odbył się w 1831 r. w Manchesterze. Zostały wówczas sformułowane idee spółdzielczości, które przyświecały w kolejnych stuleciach ruchowi spółdzielczemu. Do dzisiaj idee te mają swój wyraz w obowiązujących regulacjach prawnych wielu państw, nawet tych z ugruntowaną gospodarką rynkową. Stanowią je:

- współwłasność kapitału,

- wolność członków,

- współdecydowanie,

- poczucie wspólnego obowiązku oraz

- przestrzeganie zasady neutralności wobec różnych poglądów i wyznań.

Można zauważyć, że są one bliskie również idei współwłasności każdego majątku, w tym zasad dotyczących współwłaścicieli we wspólnotach mieszkaniowych. Wprawdzie wspólny kapitał to współwłasność nieruchomości, ale pozostałe zasady wydają się zbieżne. Samorząd spółdzielni tworzyło walne zgromadzenie wszystkich członków oraz wybierany przez to zgromadzenie organ kierowniczy – komitet lub rada zarządzająca (płatni, wybierani na kadencję urzędnicy).

Drugim rozpowszechnionym systemem organizowania pracy spółdzielni był system niemiecki, który wykreowała kooperacja kredytowa. W spółdzielniach były dwa organy: wybierany etatowy zarząd, składający się z trzech urzędników (wymagana prawem dwuosobowa reprezentacja na zewnątrz), który zatrudniał do codziennej pracy kolejnych urzędników, oraz kadencyjna rada nadzorcza (składająca się z 6–15 osób), kontrolująca bieżącą działalność zarządu, ale wykonująca swoje czynności bezpłatnie.

Mimo wielu przeszkód natury społecznej i formalnej pierwszą działającą z powodzeniem spółdzielnię spożywców założył w 1828 r. w Anglii Wiliam King (1776–1865). Był on również wydawcą pierwszej spółdzielczej gazetki „The Co-operator”, w której podkreślał rolę pracy i kwalifikacje udziałowców, poparte wspólnym kapitałem, tworzonym z tzw. groszowych składek.

Za kolebkę spółdzielczości uznaje się jednak miasto Rochdale w Anglii, w którym 24 października 1844 r. zarejestrowano – na mocy ustawy o towarzystwach wzajemnej pomocy – statut „Roczdelskiej spółdzielni sprawiedliwych pionierów” – pierwszej, której kapitał zakładowy powstał z drobnych składek udziałowców. Była to również pierwsza znacząca spółdzielnia spożywców, która okazała się udanym i kompletnym przedsięwzięciem dobrowolnie zrzeszających się osób. Jej działalność początkowo skupiła się na otwarciu i prowadzeniu jednego, niewielkiego sklepu w lokalu wynajętym na trzy lata. Kapitał spółdzielni pochodził z drobnych składek jej członków, gromadzonych przez rok przed otwarciem sklepu. Towary członkom spółdzielni sprzedawane były w sklepie po kosztach nabycia, a cena znacznie różniła się od powszechnie obowiązujących w innych sklepach. Spółdzielnia miała dobrze zorganizowane struktury, takie jak zarząd i kwartalne zgromadzenia członków, oraz spisane zasady działania. Bardzo rygorystycznie przestrzegano zasady neutralności wobec osobistych poglądów członków spółdzielni i nieangażowania się w ruchy polityczne. W roku 1928 spółdzielnia posiadała blisko sto sklepów, cukiernie, piekarnie, warsztaty, prowadziła kasę ubezpieczeń i oszczędności, wybudowała również swój pierwszy budynek.

Dynamiczny rozwój całego ruchu spółdzielczego zachwiał równowagę pomiędzy celami ekonomicznymi a wartościami społecznymi ruchu, co w efekcie przyczyniło się do podziału na spółdzielnie zarobkowe i gospodarcze.

Ruch spółdzielczy rozwijał się także w innych państwach europejskich, ale zazwyczaj inne warunki lokalne rzutowały na ich odmienny charakter i obszar aktywności. W Niemczech ruch spółdzielczy uaktywnił się w formie spółdzielczych kas kredytowych, a jego czołowym przedstawicielem w połowie XIX wieku był Fryderyk Wilhelm Raiffeisen, który po licznych przedsięwzięciach założył w 1869 r.
w Anhausen spółdzielnię oszczędnościowo-pożyczkową. Środki zasilające działalność pożyczkową pochodziły z drobnych oszczędności i dotacji filantropów, a niskie oprocentowanie depozytów oraz fundusz zapasowy gwarantowały niewielki koszt pożyczek udzielanych ludziom niezamożnym (różnica oprocentowania depozytu i kredytu stanowiła 1–1,5%). Brak wypłat od wniesionych udziałów, niepodzielny fundusz zapasowy oraz ograniczenia terytorialne pozwalały na realizację przyjętych założeń i kasy nie przekształciły się w przedsięwzięcia nastawione na uzyskiwanie dochodów. Jednak powstawanie kolejnych kas dowiodło, że potrzebują one instytucji nadrzędnej, a prawo nie dopuszczało obrotu pieniężnego między nimi. Z tego powodu założyciel kas w 1877 r. przekształcił je w Centralną Kasę – spółkę akcyjną i powołał Ogólny Związek Niemieckich Spółdzielni Raiffeisena jako instytucję rewizyjną, reprezentującą ruch przed władzami.

Działania spółdzielcze, obejmujące również coraz szersze kręgi osób średnio zarabiających, spotkały się ze sprzeciwem państwa, które coraz częściej ingerowało w kooperacyjne pomysły, zwłaszcza w okresie kryzysu międzywojennego, co osłabiło ruch spółdzielczy. Innym znaczącym dla ruchu spółdzielczego aspektem okazało się zaangażowanie stanu średniego w koncepcje kooperacji, w których znaczący wkład wniósł Herman Schulze-Delitzsch. Z powodzeniem wykorzystał on formułę współpracy spółdzielczej (np. równość głosów na walnym zgromadzeniu) do tworzenia licznych kas kredytowych, które sprawnie zarządzały powierzonymi kapitałami.

Kolejne europejskie ruchy spółdzielcze były „pochodną lub kombinacją” wspomnianych inicjatyw. Niezależnie jednak od ich losów i sięgania do omówionych wzorców, podkreśla się niewątpliwy dorobek, jakim jest „wiara we własne siły i zwyczaj wspólnego działania” oraz powszechność tej formy gospodarczej, trwająca do dnia dzisiejszego w różnych systemach gospodarczych.

Celem nadrzędnym kształtowanej przez stulecia spółdzielczości było polepszenie bytu swoich członków oraz równość ich praw w zarządzaniu wspólnym dobrem. Niezależnie jednak od historycznych zawirowań spółdzielczość jako całość zachowała pewne niezmienne cechy:

- Spółdzielnia jest zrzeszeniem osób łączących swoje działania dla osiągnięcia wspólnego celu.

- Zgromadzony przez spółdzielnię kapitał jest bezosobowy, społeczny i zmienny.

- Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem osób (zorganizowana wewnętrznie wolność).

- Spółdzielnia jest „przedsiębiorstwem gospodarczym”.

Nasuwa się pytanie: Czy spółdzielczość jest „tworem” kapitalistycznym, czy socjalistycznym?

Po pierwsze, statystyki różnych krajów wskazywały, że ruch ten początkowo opierał się w większości na tzw. klasach niższych (robotnikach fabryk i pracownikach wiejskich). Nie ulega wątpliwości, że ruchy spółdzielcze były (i często są) związane z kręgami politycznymi – gdy państwo przestawało być neutralne, spółdzielczość musiała również ograniczyć swoją neutralność. Po drugie, celem socjalizmu było uspołecznienie środków produkcji dla osiągnięcia równego podziału dochodu społecznego, natomiast celem spółdzielni – poprawa bytu jej członków (środki produkcji nie należą do państwa, są nadal własnością prywatną członków spółdzielni – stanowią majątek spółdzielni).

Pierwszy okres rozwoju europejskiej spółdzielczości był przede wszystkim odpowiedzią na nieograniczone współzawodnictwo, gromadzenie majątków w rękach nielicznych właścicieli. Spółdzielczość stanowiła formę wspólnego zarządzania rozproszonymi kapitałami i w pierwszym okresie dotyczyła działalności gospodarczej. Solidaryzm spółdzielczy powstał jako odpór przeciw socjalizmowi z jego teorią walki klas. Spółdzielczość nie była obszarem istotnych interwencji państwowych. Stan ten zmienił się po I Wojnie Światowej. Powojenny chaos gospodarczy i społeczny stworzył warunki do interwencjonizmu państwowego w sferze spółdzielczości, w tym również spółdzielczości mieszkaniowej.

Spółdzielczość mieszkaniowa w Europie była silnie związana z rozwojem miast, rewolucją przemysłową oraz napływem do miast ludności wiejskiej. Konieczność stworzenia godziwych warunków mieszkaniowych dla rodzin o niskich dochodach stała się przesłanką budowy osiedli mieszkaniowych ze wspólnie zgromadzonych środków finansowych. Pomoc państwa w tym zakresie stwarzała tym samym podstawę do coraz większej ingerencji, również w bieżące funkcjonowanie spółdzielni, i ograniczania swobody działania tej formy organizacyjnej.

Jako pierwsze rozwinęły się spółdzielnie budowlane w Anglii, Niemczech oraz Ameryce Północnej, w dużych skupiskach miejskich. Wspólna budowa mieszkań była odpowiedzią na wysokie koszty zakupu lub najmu, ale również bardzo niską jakość oferowanych na rynku mieszkań. Jako wzór posłużyły spółdzielcze kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, a specyfika tego rozwiązania polegała na udzielaniu kredytu celowego (wyłącznie na zakup mieszkania lub domu), długoterminowego, na warunkach zależnych od oszczędności członka, wysokości opłacanego komornego z zabezpieczeniem hipotecznym oraz ubezpieczeniem na życie (polisa miała zabezpieczyć rodzinę przed eksmisją po śmierci spółdzielcy, ponieważ pokrywała dług wobec spółdzielni). Zadaniem spółdzielni było gromadzenie funduszy, które umożliwiałyby zaopatrzenie członków we własne, tanie i zdrowe mieszkania.

W Anglii pierwsze spółdzielnie budowlane powstawały na początku XIX wieku, a ich dynamiczny rozwój nastąpił wraz z uchwaleniem ustawy o spółdzielniach budowlanych z 1836 r., która wzorowała się na towarzystwach wzajemnej pomocy. W roku 1902 działało już 2190 spółdzielni (prawie 600 tys. członków), ale większość z nich zajmowała się przede wszystkim udzielaniem kredytów na mieszkania, a nie ich budową. Oferta spółdzielni kierowana była przede wszystkim do osób o średnim uposażeniu, mających stałą pracę, ponieważ zakup domku robotniczego za około 200 funtów wymagał spłaty w ciągu 12,5–25 lat i był znaczącym obciążeniem domowych budżetów. W zależności od celu, jaki stawiany był przez spółdzielców, wykształciły się wówczas:

- spółdzielnie terminowe, o ograniczonej liczbie członków, powoływane na określoną z góry liczbę lat, po upływie których całość przedsięwzięcia (udziały, kredyty) zostawała rozliczona do zera;

- spółdzielnie stałe, o zmiennym składzie osobowym i zmiennej wysokości kapitałów (podstawowym celem było udzielanie długoterminowych kredytów hipotecznych);

- spółdzielnie dla zakupu ziemi, które nabywały większe parcele, dzieliły je i uzbrajały, a następnie w drodze losowania odsprzedawały po kosztach członkom lub pozostawały właścicielami, a spółdzielcy otrzymywali prawo zabudowy działek;

- spółdzielnie lokatorów, w których zarówno ziemia, jak i domy pozostawały własnością spółdzielni, a spółdzielcy – korzystając z mieszkania – nie byli uprawnieni do swobodnego nim rozporządzania bez zgody spółdzielni.

Podobnie jak w Anglii, również w Ameryce Północnej istniały różnorodne spółdzielnie budowlane (pierwsza powstała w 1831 r. w Philadelphii). Nowością było wystawianie wybudowanych domów spółdzielczych na licytację i przeznaczanie uzyskanych stąd środków na wypłatę zysku dla członków lub na zasilenie funduszu zasobowego spółdzielni.

W Niemczech problem spółdzielni budowlanych podniesiono po raz pierwszy na Zjeździe Powszechnego Związku Niemieckich Spółdzielni Zarobkowych w 1865 r. w Szczecinie, kiedy zauważono możliwość budowy osobnych domków robotniczych dla każdej rodziny z odsprzedażą na własność po kosztach, z wieloletnią amortyzacją kredytu. W praktyce tylko 10% spółdzielni podjęło taką formę realizacji domów, większość budowała domy wielorodzinne, pozostające własnością spółdzielni. Zauważono, że przenoszenie własności domów powoduje brak zainteresowania przynależnością do spółdzielni oraz wywołuje zachowania spekulacyjne właścicieli. Pierwsza spółdzielnia powstała w 1864 r. w Hamburgu, a w 1914 r. na terenie Niemiec działało już 1538 spółdzielni budowlanych. Dla porównania, we Francji w tym okresie powstało tylko 200 spółdzielni budowlanych.

Barierą aktywności spółdzielni budowlanych była ich kapitałochłonność. Wykazano, że większość z nich ponad 80% środków finansowych (w Niemczech nawet 90%) musiała czerpać z zewnątrz od innych instytucji, w tym również od państwa. Inne problemy, specyficzne dla tego obszaru działania spółdzielni, które wkrótce się pojawiły, to niemożność ustalenia stałego czynszu w zestawieniu z okresem kredytowania (zbyt długi okres) oraz długoletnie związanie członków ze spółdzielnią, bez możliwości wystąpienia z niej. Okazało się również, że zobowiązania pierwszych członków spółdzielni obciążały kolejne pokolenia i to dotkliwie, zwłaszcza w okresach dekoniunktury gospodarczej.

Przyjmując intencje wspólnego działania za wyróżnik zjawiska kooperacji i oceniając jego skuteczność poprzez rezultat współpracy jednostek, kooperatywę można rozszerzyć na każdą sferę aktywności podmiotów, nie tylko w obszarze spółdzielczości. Warunkiem kooperacji jest ten sam, wspólny interes (społeczny lub gospodarczy) łączący kooperantów, wyrażony najczęściej w formie umowy (ustnej lub pisemnej, mniej lub bardziej sformalizowanej, w zależności od obszaru współpracy i umocowania formalno-prawnego podmiotów). Współwłaściciele mieszkań również kooperują dla osiągnięcia wspólnego celu, jakim jest utrzymanie we właściwym stanie technicznym i ekonomicznym wspólnej nieruchomości. Różnice pomiędzy kooperacją spółdzielczą a kooperacją wspólnoty mieszkaniowej tkwią zapewne w sferze efektów, które mają być osiągnięte, oraz najlepszej dla tego celu formie organizacyjnej. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku zarządzania zasobami mieszkaniowymi efekt ekonomiczny nie powinien przysłaniać równie istotnego wymiaru społecznego.

1.2.
Rozwój spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce

Spółdzielczość mieszkaniową na ziemiach polskich można rozpatrywać właściwie od momentu uzyskania niepodległości, chociaż ruch spółdzielczy na tych terenach kształtował się już z końcem XIX wieku. Natomiast problem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dla szerszego grona uboższych mieszkańców miast pojawił się dopiero na początku XX wieku. Pierwsza na ziemiach polskich Spółdzielnia Budowlana „Pomoc” powstała w Poznaniu 27 marca 1890 r.; w tym samym roku utworzono również Bydgoską Spółdzielnię Mieszkaniową[5].

Spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce z okresu zaborów i zaraz po uzyskaniu wolności wiąże się z postaciami W. Dobrzańskiego, T. Toeplitza czy C. Klarnera[6]. Pierwszy z nich był prekursorem budownictwa masowego dla najbiedniejszych. W roku 1909 powołał Delegację do Spraw Miast–Ogrodów przy Warszawskim Towarzystwie Higieny. Miasto–ogród, zgodnie z definicją twórcy tej idei, urbanisty E. Howarda to „zintegrowana jednostka życia ludzkiego, zdrowego, wydajnego i przyjemnego”.

Można przyjąć, że spójna koncepcja zabudowy wielorodzinnej, wraz z funkcjami towarzyszącymi, przedstawiona przez E. Howarda jest zalążkiem budownictwa wielorodzinnego, realizowanego w formie osiedli mieszkaniowych. Jak wspominają w swoim opracowaniu M.G. Brodziński oraz J. Jankowski, jako pierwsze ideę E. Howarda na ziemiach polskich wdrożyło Towarzystwo Mieszkań Stałych i Przedmieść Ogrodów, zorganizowane w formie spółki z o.o., które kupiło w 1912 r. majątek Młociny i rozpoczęło budowę osiedla „Nowa Warszawa”. Równolegle w Krakowie powstaje Powszechne Towarzystwo Budowy Tanich Domów Mieszkalnych i Domów Robotniczych, którego celem jest również budowa tanich mieszkań na osiedlach robotniczych. Z inicjatywy tamtejszego społecznika Adolfa Grossa w 1910 r. doszło do wydania ustawy o funduszu mieszkaniowym, będącej podwaliną spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. W Poznaniu powstało Towarzystwo „Pomoc” – Spółka Budowlana, której inicjatorem był dyrektor Banku Związku Spółdzielni Zarobkowych i Gospodarczych w Poznaniu, Józef Kasztelan. Towarzystwa skupiały filantropów, inteligencję oraz mieszczaństwo dostrzegające problemy, jakie pojawiają się w związku z coraz większym zaludnieniem miast i brakiem tanich mieszkań dla klas niższych. W tym czasie powstaje również Państwowy Fundusz Mieszkaniowy, udzielający pożyczek na budowę mieszkań.

Niedostrzeganie w okresie rozbiorów zaniedbań w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych biedniejszych mieszkańców polskich miast zrodziło konieczność podjęcia szybkiej budowy tanich mieszkań z modelowymi rozwiązaniami wnętrz oraz infrastruktury osiedlowej. W okresie międzywojennym powstała pierwsza polska ustawa o spółdzielniach z dnia 29 października 1920 r., według której za spółdzielnię uznano: „zrzeszenie nieograniczonej liczby osób o zmiennym kapitale i składzie osobowym, mające na celu podniesienie zarobku lub gospodarstwa członków przez prowadzenie wspólnego przedsiębiorstwa. Służąc powyższym zadaniom gospodarczym, spółdzielnia może również mieć na celu podniesienie poziomu kulturalnego swych członków” (art.1). Dalej stwierdzono „(…) spółdzielnię uważa się za handlującego w rozumieniu prawa handlowego” (art.9). Kolejnym aktem była ustawa o rozbudowie miast i utworzeniu Państwowego Funduszu Budowlanego z 1920 r., która określała zasady kredytowania budownictwa mieszkaniowego. W roku 1931 powstał Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, który uporządkował działalność całego ruchu spółdzielczego.

Na mocy ustawy o spółdzielniach w dniu 11 grudnia 1921 r. powstała jedna z pierwszych i do dzisiaj działająca Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa (WSM) – odpowiednik spółdzielni lokatorskiej. Twórcy WSM wprowadzili specyficzną – jak na tamten czas – trójstopniową organizację osiedla mieszkaniowego. Najmniejszą jednostką był dom (około 60 mieszkań), kolejną – kolonia składająca się z 10 domów, i wreszcie osiedle, które stanowiło pięć kolonii. Osiedle zamieszkiwało od 6 tys. do 12 tys. osób. Wyróżnikami organizacyjnymi były: dostępność szkół powszechnych (nie więcej niż 1 km), bezpieczeństwo i stworzenie możliwości spędzania czasu wolnego na terenie osiedla. Wewnątrz znajdowały się przedszkola, place zabaw oraz osiedlowe domy młodzieży, a dookoła – zakłady usługowe i obiekty handlowe, w tym pralnie, łaźnie i jadłodajnie. W mieszkaniach miały być zapewnione oddzielne miejsca do spania dla dzieci i dorosłych, kuchnia i węzeł sanitarny. Mieszkania w osiedlu społecznym miały być przydzielane na zasadach lokatorskich, tak by w miarę poprawy warunków materialnych członek spółdzielni mógł mieć coraz lepsze warunki mieszkaniowe.

Jednak rzeczywistość polityczna i gospodarcza zweryfikowała śmiałe założenia twórców projektu. Brak pomocy państwa spowodował obniżenie planowanego standardu mieszkań (najczęściej do około 45 m^2 tzw. półtoraizbówki), ale wszystkie lokale miały instalację gazową, elektryczną i kanalizacyjną, część natomiast ogrzewanie piecowe (pierwszy w Polsce system centralnego ogrzewania zamontowano na osiedlu Żoliborz w Warszawie). Brak łazienek w małych mieszkaniach zrekompensowano wspólną łaźnią i pralnią. Spółdzielnia miała za zadanie również integrować mieszkańców, co realizowano w ramach wielu kół zainteresowań i akcji podejmowanych w ramach struktur społecznych, w tym również pomocowych. Na przykład w 1933 r. na osiedlu zorganizowano dostawę mleka i pieczywa do mieszkań (znane z lat powojennych). W tym czasie zaczęła się też zmieniać struktura członków spółdzielni w związku z kryzysem gospodarczym lat 30., który spowodował napływ do spółdzielni inteligencji oraz ubożejących właścicieli zakładów produkcyjnych i sklepów.

Z okresu międzywojennego pochodzą rozwiązania zastosowane w spółdzielczości mieszkaniowej po zakończeniu II Wojny Światowej. Należy do nich m.in. współfinansowanie przez Bank Gospodarstwa Krajowego (w postaci kredytu celowego dla spółdzielni) w 80% inwestycji mieszkaniowych. Pozostałą część w 5% WSM uzyskiwała od członków, a w 15% od gminy miejskiej. Brak środków na finansowanie kolejnych inwestycji zaowocował pomysłem umów patronackich i budowy mieszkań dla zakładów pracy.

W okresie międzywojennym powstaje również Polskie Towarzystwo Reformy Mieszkaniowej, które tworzy Towarzystwo Osiedli Robotniczych (TOR). TOR i WSM wybudowały w okresie międzywojennym (ze środków BGK) osiedla składające się z 300–1000 mieszkań o powierzchni 36–42 m^2. W tym czasie funkcjonowały dwa typy spółdzielni mieszkaniowych:

- lokatorskie, które budowały za kredyt (67) oraz

- budowlano-mieszkaniowe, które budowały mieszkania własnościowe, za środki własne spółdzielców (194).

Spółdzielnie lokatorskie dysponowały w Polsce 495 domami (w sumie 5720 mieszkań). W sierpniu 1939 r. w Polsce prowadziły działalność 322 spółdzielnie mieszkaniowe o charakterze lokatorskim i 192 spółdzielnie mieszkaniowo-budowlane o charakterze własnościowym. W Warszawie działały w tym okresie 142 spółdzielnie mieszkaniowe.

W czasie wojny spółdzielnie mieszkaniowe prowadziły swoją statutową działalność w różnym zakresie. W listopadzie 1944 r. w Lublinie odbył się I Kongres Spółdzielczości, na którym została złożona deklaracja poparcia dla nowych władz.

Okres powojenny w gospodarce mieszkaniowej to przejmowanie przez państwo kontroli nad zasobem mieszkaniowym, w tym między innymi upaństwowienie mienia opuszczonego (Dekret PKWN z września 1944 r. o komisjach mieszkaniowych) oraz ograniczenie własności prywatnej do pięciu izb (Dekret z 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu). W latach 1945–1950 spółdzielnie odtwarzały swoje zasoby i budowały nowe. Oddano do użytku 43,5 tys. mieszkań spółdzielczych, w tym około 2,5% to izby w zasobach spółdzielczych.

Zahamowanie rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej nastąpiło wraz z powołaniem przy Ministerstwie Odbudowy Zakładu Osiedli Robotniczych (26 kwietnia 1948 r.). Tym samym odebrano spółdzielniom mieszkaniowym prawo do inwestowania, które uzyskał Zakład Osiedli Robotniczych (ZOR). Konsekwencją była również centralna dystrybucja mieszkań.

W grudniu 1956 r. odbył się przełomowy I Krajowy Zjazd Delegatów, który zamierzał uniezależnić spółdzielczość mieszkaniową od państwa. W efekcie powstały trzy ważne akty prawne:

- ustawa z dnia 25 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych i lokali w domach spółdzielczych;

- uchwała Rady Ministrów nr 97 z dnia 15 marca 1957 r. reaktywująca Społeczne Przedsiębiorstwo Budowlane;

- uchwała Rady Ministrów nr 81 z dnia 20 września 1957 r. przyznająca spółdzielczości mieszkaniowej tanie kredyty.

Tanie kredyty oznaczały, że:

- 15% stanowił wkład własny członków spółdzielni,

- 85% udział państwa w kosztach budowy (kredyt),

- okres kredytowania wynosił 45 lat,

- 1/3 kredytu miała podlegać umorzeniu.

Atrakcyjne były również warunki dodatkowe: brak oprocentowania, opłata manipulacyjna 0,2% spłaconych rat, a w przypadku gdy kredyt był spłacany przez 24 lata przysługiwało umorzenie 40%.

W latach 1957–1958 pojawiły się pierwsze spółdzielnie zakładowe. Rok 1959 zapoczątkował dalsze rozszerzanie wpływu państwa na spółdzielczość mieszkaniową. Ingerencja państwa sprowadzała się między innymi do umasowienia członkostwa. W latach 1959–1965 przestrzegano 40% parytetu członkostwa dla pracowników fizycznych. Od roku 1959 obowiązywał oszczędnościowy program budownictwa mieszkaniowego, który nie ominął budownictwa spółdzielczego. Mieszkanie lokatorskie nie mogło mieć więcej niż 50 m^2, a pozostałe – 65 m^2. Maksymalna powierzchnia mieszkania finansowanego przez państwo nie mogła przekroczyć 85 m^2.

W lipcu 1962 r. Rada Ministrów wprowadziła zasady przydziału mieszkań, w tym status kandydata na członka spółdzielni mieszkaniowej (oczekującego w kolejce). W miarę realizacji zadań inwestycyjnych spółdzielnie przyjmowały w poczet członków osoby o statusie kandydata. Okazało się jednak, że ich liczba przekracza możliwości inwestycyjne spółdzielni. Dlatego też w 1975 r. członków kandydatów przejęły Wojewódzkie Spółdzielnie Mieszkaniowe.

Krytyka ubezwłasnowolnienia spółdzielni mieszkaniowych w 1970 r. zaowocowała dwiema regulacjami:

- uchwałą Rady Ministrów o obowiązku oddawania do dyspozycji Rad Miejskich 2–5% efektów budownictwa, która pozwoliła tworzyć grupy uprzywilejowane w przydziałach mieszkań;

- uchwałą Rady Ministrów ze stycznia 1973 r., wprowadzającą normatyw mieszkań (M-1 do M-6).

Jednak dopiero kryzys lat 80., który odbił się również na spółdzielczości mieszkaniowej, zaowocował zmianami. VIII Zjazd Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (27–28 listopada 1982 r.) przywrócił spółdzielniom status inwestora bezpośredniego. Dnia 16 września 1982 r. weszła w życie ustawa – Prawo spółdzielcze (Dz. U. nr 30, poz. 210). Umożliwiła ona tworzenie małych spółdzielni mieszkaniowych, np. studenckich, zakładowych, które budowały mieszkania skuteczniej i szybciej oraz przy większym zaangażowaniu członków (tzw. godziny społeczne na budowie, które były wkładem własnym przyszłego lokatora). Dostrzeżono również niski standard oddawanych mieszkań.

Koniec lat 80. przyniósł regres gospodarczy, a rosnąca inflacja zmusiła wiele spółdzielni mieszkaniowych do wstrzymania już rozpoczętych inwestycji. Te spółdzielnie, które oddały wówczas mieszkania, naraziły ich członków na wysokie koszty kredytów (tzw. mieszkania odsetkowe). Wstrzymanie inwestycji, brak pomocy państwa w przypadku nowych budów doprowadziły do komercjalizacji spółdzielczych efektów budownictwa mieszkaniowego. Od roku 1992 mieszkania budowane są ze 100-procentowym udziałem członków spółdzielni.

Kolejne „rewolucyjne” zmiany w spółdzielczości mieszkaniowej przyniosła ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001, nr 4, poz. 27). Chociaż z uwagi na kolejne nowelizacje i ich skutki, to już należy do historii.

Podsumowując rozważania na temat rozwoju spółdzielczości, warto przypomnieć dwa zapisy obowiązujących ustaw, które nie odbiegają od ideałów wprowadzanych przez założycieli ruchu spółdzielczego:

„Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą, może również prowadzić działalność społeczną, oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska” (art.1. § 1 PS)

oraz

„Celem spółdzielni mieszkaniowej (...) jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu” (art. 1 USM).

Obie aktualne ustawowe definicje podkreślają dobrowolność zrzeszania się oraz wspólny cel, który winien przyświecać członkom spółdzielni, w tym również mieszkaniowych. Natomiast w kontekście dalszych rozważań wspólnota mieszkaniowa, która powstaje na nieruchomości wyodrębnionej z zasobu spółdzielczego, poza utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie realizuje w jej obrębie tych licznych zadań.

Przypisy

Wstęp

[1] Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, tekst jednolity Dz. U. 2003, nr 188, poz. 1848 z późn. zm.

[2] Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz. U. 2001, nr 4, poz. 1116 z późn. zm.

Rozdział 1

[1] Zob. np. J. Szczepański, Elementarne pojęcia socjologii, PWN, Warszawa 1963.

[2] St. Wojciechowski, Kooperacja w rozwoju historycznym, Wydawnictwo Wydziału Propagandy Związku Polskich Stowarzyszeń Spożywców, Warszawa 1923.

[3] W dobie globalizacji tendencje są przeciwne. Mamy przykłady łączenia organizacji, sprzyjają temu procesowi unijne regulacje, stwarzające podstawy tworzenia spółdzielni europejskich.

[4] St. Thugutt, Spółdzielczość. Zarys ideologii, Wydawnictwo Polskiego Związku Wychodźctwa Przymusowego w Hanowerze, Hanower 1946.

[5] Kolejne powstawały w Tczewie w 1902 r., w Gnieźnie w 1903 r., w Lesznie w 1904 r., w Rawiczu w 1906 r., w Ostrowie Wielkopolskim w 1907 r., w Kościanie w 1908 r., w Chorzowie i Działdowie, a następnie w Katowicach i Krakowie. Za E. Zochniak http://www.czsm.czeladz.pl/index.php?mod=site&id=71&menu=86

[6] M.G. Brodziński, J. Jankowski, Mieszkalnictwo w gospodarce rynkowej, ze szczególnym uwzględnieniem spółdzielczości mieszkaniowej, Krajowa Rada Spółdzielcza, Warszawa 2004.