Aleksander Michał Śliwiński

Pierwszy remont

Unikaj podstawowych błędów

© Aleksander Michał Śliwiński, 2024

To poradnik dla każdego, kto marzy o własnym kącie, ale obawia się skomplikowanego procesu remontu. Książka prowadzi czytelnika przez etapy od odpowiedniego odbioru mieszkania po samodzielne wykonanie odbioru technicznego i zarządzanie remontem.

Nieocenione źródło informacji dla osób które chcą uniknąć problemów związanych z remontem. Autor dzieli się praktycznymi wskazówkami, popartymi doświadczeniem i wiedzą, co czyni tę publikację praktycznym przewodnikiem.

ISBN 978-83-8384-072-7

Książka powstała w inteligentnym systemie wydawniczym Ridero

Spis treści

1. Pierwszy remont

2. Co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie od dewelopera?

1. Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym

1. Rynek wtórny

2. Rynek pierwotny:

2. Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

1. Formalny proces odbioru technicznego

3. Jak przeprowadzić odbiór techniczny?

1. Samodzielnie czy z ekspertem?

2. Kluczowe elementy umowy deweloperskiej

3. Dokładna inspekcja

4. Typowe wady wykrywane przy odbiorze technicznym

4. Co ze sobą zabrać na odbiór nieruchomości od dewelopera?

5. Jak wykonać samodzielny odbiór?

1. 1. Przygotowanie do odbioru

2. 2. Przeprowadzanie odbioru technicznego

3. 3. Wykrywanie i zgłaszanie wad

4. 4. Po odbiorze

3. Co trzeba wiedzieć budując dom?

4. Co trzeba wiedzieć remontując lub wykańczając dom?

1. Gdzie szukać wykonawcy?

2. Nie szukaj na ostatnią chwilę

3. Jak zweryfikować wykonawcę?

4. Po co zawierać umowę?

5. Kto powinien kupować materiał i dlaczego?

6. Jaką rolę pełni Główny Urząd Nadzoru Budowlanego?

7. Chemia budowlana to nie wehikuł czasu

8. Ile czasu powinien trwać remont?

9. Obowiązkowe elementy remontu i wykończenia zgodnie z prawem budowlanym

10. Jakie są stawki podatku VAT przy remoncie i wykańczaniu?

11. Od czego zależy cena remontu?

12. Ilu wykonawców szukać?

13. Jak wykonać odbiór prac?

14. Czy tylko na wykonawcy remontu możemy się zawieść?

1. Potencjalne problemy z wykonawcami przy remoncie

2. Podsumowanie

Co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie od dewelopera?

Zapewne jedną ze ścieżek do spełnienia Twojego marzenia jest zakup mieszkania. Niektórzy decydują się na rynek wtórny, czyli mieszkanie w starej kamienicy albo PRL-owskim bloku. Większa część kupujących wybiera jednak zakup od dewelopera. Na uwadze ma nowocześniejszy wygląd budynków, krótszą drogę do wykończenia pod klucz i większy wybór, tylko czy na pewno to takie proste i bezstresowe?

Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Rynek wtórny

Zalety:

— Lokalizacja: Starsze budynki często znajdują się w bardziej centralnych, rozwiniętych dzielnicach.

— Cena: Często niższa niż w nowych inwestycjach.

— Charakter: Niepowtarzalna architektura i historia.

Wady:

— Stan techniczny: Możliwość konieczności przeprowadzenia kosztownych remontów.

— Energooszczędność: Starsze budynki mogą być mniej energooszczędne.

Rynek pierwotny:

Zalety:

— Nowoczesność: Nowe technologie, lepsze materiały, nowoczesny design.

— Personalizacja: Możliwość wykończenia pod klucz według własnych upodobań.

— Bezpieczeństwo: Nowe budynki często posiadają nowoczesne systemy bezpieczeństwa.

— Wady:

— Cena: Zazwyczaj wyższa niż na rynku wtórnym.

— Czas oczekiwania: Możliwość długiego oczekiwania na zakończenie budowy.

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

O tej stronie medalu musisz wiedzieć trochę więcej, jeśli chcesz uniknąć niepotrzebnych komplikacji i zawczasu ominąć kosztowne błędy.

Formalny proces odbioru technicznego

Z formalnego punktu widzenia, zanim deweloper wyda nieruchomość do użytku, najpierw musi się odbyć jej odbiór techniczny. Obiekt, gotowy do użytku, deweloper udostępnia kupującemu (może być też jego przedstawiciel), aby ten sprawdził, czy jest wykonany zgodnie z umową i normami budowlanymi.

Jak przeprowadzić odbiór techniczny?

Samodzielnie czy z ekspertem?

Takiego odbioru możemy dokonać sami, a możemy też zrobić to z inspektorem budowlanym, któremu warto za taką usługę zapłacić. Nie jest to pierwszy wydatek, na którym nie warto oszczędzać, kupując sobie spokojny sen.

Kluczowe elementy umowy deweloperskiej

Terminy i zasady takiego odbioru muszą być zawarte w umowie deweloperskiej, którą podpisujesz. Ponadto jako nabywcę chroni Cię też prawo:

Podstawa prawna:

Dz. U. 2021 poz. 1177 USTAWA z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym?

Dokładna inspekcja

— Komórka lokatorska: Sprawdź, czy odpowiada opisowi i czy jest w dobrym stanie.

— Piwnica: Zwróć uwagę na wilgoć i stan ścian.

— Garaż: Upewnij się, że jest odpowiednio zabezpieczony i funkcjonalny.

Pamiętaj, sprawdzając swój nabytek, sprawdzaj wszystko, czyli komórkę lokatorską, piwnicę, garaż i cokolwiek, co nabywasz razem z główną nieruchomością równie dokładnie, bo ma to być przecież Twoja własność, na którą wydajesz niemałe pieniądze. Na koniec, jeśli wszystko jest w porządku, potwierdzasz to w protokole odbioru technicznego. Jeżeli jednak są jakieś wady, należy opisać je w uwagach i określić termin ich naprawy przez dewelopera i ponownego odbioru technicznego.

Typowe wady wykrywane przy odbiorze technicznym

A jakie wady możesz wykryć przy odbiorze? O tym przeczytasz w następnym rozdziale, gdzie dokładnie omówimy najczęstsze problemy i sposoby ich rozwiązania.

Co ze sobą zabrać na odbiór nieruchomości od dewelopera?

Żeby sprawdzić mieszkanie pod kątem najczęstszych usterek i wpadek przy tych nowo powstałych, kup, ewentualnie wypożycz wszystko z poniższej listy. Wydatek na tą wyprawkę to szacunkowo 300 PLN, a bez tego trudno będzie Ci sprawdzić to co poniżej opiszę.

— taśmę mierniczą/dalmierz laserowy

Jeśli masz rysunki, plany obiektu, to i tak powinieneś sporządzić własny, czyli zrobić tzw. inwentaryzację. Wykonanie tego z dalmierzem laserowym będzie co najmniej 4-krotnie szybsze niż bez niego, a taki wystarczający kupisz nawet do 100 złotych.

— kątownik

Narzędzie w kształcie litery “L”, którym sprawdzisz czy ściany w stosunku do siebie i podłogi mają kąt 90 stopni. Najlepiej gdyby był w rozmiarze 100x100, choć te nie są tanie, więc może być mniejszy, lecz im bardziej zbliżony do takiego tym lepiej. Jeśli nie wiesz jak tego używać, sprawdź w internecie.

— poziomicę

Tego narzędzia chyba nie trzeba przedstawiać. Najwłaściwsza jest taka o długości 200 cm, ale znowu nie jest tania, więc może być mniejsza, lecz im bardziej zbliżona, tym lepiej. Pamiętaj, krótsza, nie dłuższa.

— multimetr, ewentualnie próbnik napięcia (tester fazy)

inaczej też miernik uniwersalny z dwoma kabelkami. Możesz nim zdziałać wiele i lepiej go mieć. Jeśli zamiast niego weźmiesz zwykły próbnik napięcia, nie sprawdzisz tak skutecznie instalacji elektrycznej.

— ostry metalowy przedmiot

Może to być gwóźdź, bezużyteczne wiertło do betonu lub cokolwiek, czym z dużą siłą mógłbyś sprawdzić twardość posadzki i tynków na ścianie.

— oprawki z żarówkami

Domyślasz się na pewno do czego będą potrzebne. Więcej oprawek przyspieszy sprawdzenie wielu punktów oświetleniowych naraz.

— zapalniczkę

Będziesz jej potrzebował do sprawdzenia działania wentylacji.

Jak wykonać samodzielny odbiór?

Chociaż istnieją firmy specjalizujące się w odbiorze technicznym domów i mieszkań, które są godne polecenia, warto znać podstawy tego procesu, aby móc samodzielnie przeprowadzić odbiór. Poniżej znajdziesz szczegółowy przewodnik, jak to zrobić samemu.

1. Przygotowanie do odbioru

Czytanie umowy z deweloperem:

Dokładność: Przeczytaj umowę bardzo dokładnie, zwracając uwagę na wszystkie szczegóły dotyczące odbioru technicznego.

Pomoc prawnika: Najlepiej, jeśli przeczytasz ją z prawnikiem. Umowy przygotowane przez deweloperów są skomplikowane i skonstruowane z myślą o ochronie ich interesów.

Znajomość swoich praw:

Rękojmia: Po odbiorze mieszkania masz teoretycznie 5 lat rękojmi, czyli czas na zgłoszenie wad, które deweloper musi naprawić. Jednak w praktyce po pisemnym zaakceptowaniu stanu technicznego, zgłaszanie wad staje się trudniejsze.

2. Przeprowadzanie odbioru technicznego

Dokumenty i narzędzia:

Umowa z deweloperem: Miej ją przy sobie, aby móc zweryfikować zgodność z zapisami.

Plan mieszkania: Sprawdź, czy wszystkie pomieszczenia, ich rozkład i metraż są zgodne z planem.

Lista kontrolna: Przygotuj szczegółową listę rzeczy do sprawdzenia (możesz znaleźć wzory list w Internecie).

Inspekcja pomieszczeń:

Ściany i sufity: Sprawdź, czy są równe, nie mają pęknięć i są odpowiednio pomalowane.

Podłogi: Upewnij się, że są równe, nie skrzypią i są wykonane zgodnie z umową.

Okna i drzwi: Sprawdź, czy otwierają się i zamykają bez problemów, czy są szczelne i dobrze zamontowane.

Instalacje: Skontroluj działanie instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej i grzewczej.

Pomieszczenia dodatkowe:

Komórka lokatorska: Upewnij się, że jest w dobrym stanie i spełnia swoje funkcje.

Piwnica: Sprawdź, czy nie ma wilgoci i jest odpowiednio zabezpieczona.

Garaż: Zwróć uwagę na dostępność, bezpieczeństwo i funkcjonalność.

3. Wykrywanie i zgłaszanie wad

Dokumentowanie wad:

Zdjęcia: Rób zdjęcia każdej wykrytej wady.

Notatki: Sporządzaj szczegółowe notatki, opisując każdą wadę.

Protokół odbioru:

Sporządzenie protokołu: Jeśli wykryjesz wady, opisz je w protokole odbioru technicznego. Protokół powinien zawierać opis wad i termin ich naprawy przez dewelopera.

Podpisanie protokołu: Jeśli wszystko jest w porządku, potwierdzasz to w protokole odbioru. W przeciwnym razie, protokół powinien być podpisany zarówno przez Ciebie, jak i przedstawiciela dewelopera, z uwzględnieniem wszystkich uwag.

4. Po odbiorze

Monitorowanie napraw:

Terminy: Upewnij się, że deweloper przestrzega terminów napraw.

Kolejny odbiór: Po naprawie wad, przeprowadź kolejny odbiór, aby upewnić się, że wszystko zostało wykonane prawidłowo.

Wykorzystanie rękojmi:

Zgłaszanie wad: W razie wykrycia wad po odbiorze, zgłaszaj je niezwłocznie do dewelopera, korzystając z przysługującej Ci rękojmi.

Podsumowanie

Samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera wymaga dokładności, skrupulatności i wiedzy na temat swoich praw. Chociaż może być czasochłonny, daje pewność, że nieruchomość jest wykonana zgodnie z umową i spełnia wszystkie normy budowlane. Pamiętaj, że inwestycja w pomoc prawnika i ewentualne wsparcie specjalistów może zaoszczędzić Ci wiele stresu i problemów w przyszłości.

Po wejściu do mieszkania.

Sprawdź czy są zrobione dylatacje, czyli celowo utworzone szczeliny. Mają one się znajdować przede wszystkim dookoła ścian i między pomieszczeniami, czyli w przejściach, bo jest to kontynuacja tych obwodowych. Jeżeli pomieszczenia nie są prostokątne i mają nietypowy kształt, na przykład litery “L”, również w niektórych przypadkach powinny mieć dylatacje zrobione w środku posadzki w odpowiednich miejscach. O to musisz zapytać eksperta. Postaram się opisać to poniżej.

Przykład 1. i Przykład 2.

Powyżej podaję 2 przykłady różnych pomieszczeń w kształcie “L”. W jednym z nich konieczne jest wykonanie dylatacji, w drugim nie. Jak to sprawdzić? Dzielimy pomieszczenie na 2 prostokąty.

Przykład 1. i Przykład 2.

W każdym z tych prostokątów wyznaczamy punkt na jego środku.

Koniec darmowego fragmentu książki.

Zachęcamy do zakupu pełnej wersji.