Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentu niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci jest zabronione.

Autor niniejszej publikacji nie jest doradcą inwestycyjnym ani kredytowym. Informacje w niej zawarte mają wyłącznie charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej oraz inwestycyjnej. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wszelkie decyzje podjęte przez czytelnika na podstawie zawartych w niniejszej publikacji informacji. Każda inwestycja niesie ze sobą pewne ryzyko – także zakup nieruchomości.

Copyright © 2021 ROSTER Robert Stępowski

www.WydawnictwoAutorskie.pl

Opracowanie graficzne: AZKO Anna Kowalczyk

ISBN: 978-83-961206-0-1

Wydawca:

Wydawnictwo ROSTER

ul. K. Wielkiego 32/1

96-200 Rawa Mazowiecka

NIP: 835-149-55-63

Tel: 503021483

Książka do kupienia na: www.KsiegarniaROSTER.pl

Spis treści

Drogi Czytelniku!

CZĘŚĆ I. Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Czy mam zdolność kredytową i jakiej wysokości?

Jakie źródła dochodów najchętniej akceptują banki?

Jak budować swoją zdolność, czyli przygotowania do zaciągnięcia kredytu

Wyższe dochody, czyli „przechytrzyć bank”

Kredyt mieszkaniowy krok po kroku (etapy)

Szukamy najlepszej oferty kredytowej w banku. Co z tym BIK?

Po kredyt hipoteczny do pośrednika?

Co, jeśli decyzja banku będzie odmowna?

Kredyt ze stałym, czy zmiennym oprocentowaniem?

CZĘŚĆ II. Uważaj

Na co uważać sprzedając lub kupując mieszkanie?

CZĘŚĆ III. Kupujemy mieszkanie

Koszty i opłaty związane z kupnem mieszkania

Kupować, czy nie? Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania?

Czym różni się kupno mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym?

Gdzie znaleźć okazje inwestycyjne w dobrej cenie?

Czynniki decydujące o wyborze mieszkania

Na co zwrócić uwagę oglądając mieszkanie?

O co zapytać sprzedającego?

Kupno gotowca inwestycyjnego

Kupno mieszkania. Podnajem. Mieszkania na pokoje

CZĘŚĆ IV. Sprzedajemy mieszkanie

Jak prawidłowo oszacować cenę mieszkania?

Jak podnieść wartość mieszkania?

Jak sprzedać mieszkanie możliwie szybko i w dobrej cenie?

Podstawy home stagingu, czyli jak podnieść wartość mieszkania

Jak przygotować skuteczne ogłoszenie o sprzedaży mieszkania

Pierwsze dni po opublikowaniu ogłoszenia…

CZĘŚĆ V. Negocjacje

Jak negocjować?

Relacje

Przygotuj się do rozmowy

Wygląd ma znaczenie

Nie krytykuj

Zadawaj pytania i słuchaj odpowiedzi

Rozmowa o cenie

Składanie oferty cenowej

Zerwane negocjacje

Ile można wynegocjować?

Sposoby na przejęcie dominującej pozycji negocjacyjnej

CZĘŚĆ VI. Współpraca z pośrednikiem

Kupować i sprzedawać z pośrednikiem czy bez?

Dlaczego warto współpracować z pośrednikiem?

W jakich jeszcze sytuacjach może pomóc Ci zaangażowany pośrednik?

Kiedy pośrednik nie jest potrzebny ani sprzedającemu ani kupującemu?

CZĘŚĆ VII. Umowa kupna i sprzedaży

Umowy kupna/sprzedaży mieszkania. Co musisz wiedzieć?

Umowa rezerwacyjna

Umowa przedwstępna

Umowa końcowa przenosząca prawo własności

Przekazanie mieszkania

Drogi Czytelniku!

Bez względu na to, czy chcesz kupić pierwsze mieszkanie na własne cele mieszkaniowe, czy aby zainwestować oszczędności, zawsze słuchaj rad tych, którzy już samodzielnie pierwsze mieszkanie (albo kilka) kupili. Pamiętając o tym, że „najlepiej” na wszystkim, w tym na nieruchomościach, znają się osoby, które nigdy nie posiadały i nie obracały własnym majątkiem tak znacznej wartości.

Każda transakcja na rynku nieruchomości, wiąże się z pewnym ryzykiem i rozumieją to tylko ci, którzy swoimi ciężko zarobionymi pieniędzmi ryzykują. Osoby, które proces zakupu i sprzedaży nieruchomości znają z YouTube, teorii czy nawet obserwacji, albo które otrzymały mieszkanie od rodziców, nie biorą żadnej odpowiedzialności za nawet najbardziej nierozsądne rady.

Sam(a) wiesz najlepiej, jak dysponować swoimi pieniędzmi i niech będzie to główna zasada, która będzie Ci przyświecać podczas kupna lub sprzedaży mieszkania.

Także ta książka nie jest ani receptą dającą odpowiedzi na wszystkie nurtujące Cię pytania, ani kalką, która będzie pasować do każdej sytuacji. Nie jest to również wybór obowiązujących przepisów prawnych z komentarzem z zakresu nieruchomości, finansów i prawa podatkowego.

Publikacja, którą trzymasz w ręku, jest przede wszystkim zbiorem ogólnych obserwacji i porad, które mogą Ci pomóc w przejściu przez trudny proces kupna lub sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz ewentualnego zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

Moja książka niech będzie dla Ciebie jedynie drogowskazem, dającym ogólną wiedzę dotyczącą kupna lub sprzedaży mieszkania.

Jeśli potrzebujesz fachowej i szczegółowej wiedzy, zwłaszcza w sytuacjach niestandardowych, powinieneś udać się do eksperta w danej dziedzinie i fachowców, posiadających stosowne uprawnienia: prawnika, notariusza, doradcy inwestycyjnego, doradcy lub pośrednika kredytowego albo pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Życzę Ci przyjemnej lektury i przeprowadzenia możliwie jak najkorzystniejszej transakcji kupna lub sprzedaży mieszkania.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Znaczna część Polaków nie dysponuje własną gotówką na zakup mieszkania, domu, czy działki budowlanej, na której chce wybudować swój wymarzony dom. Ci, którzy odłożyli na koncie kilkaset tysięcy złotych, zapewne na tyle dobrze zarabiają, prowadząc swój biznes lub zajmując wysokie menadżerskie stanowiska, że prawdopodobnie doskonale wiedzą, jak poruszać się w kredytowych meandrach. Oni oraz inwestorzy zapewne nie sięgną po ten poradnik (chyba, że z czystej ciekawości – kim jest i o czym napisał ten autor), bo doskonale już wiedzą jak pomnażać swoje pieniądze.

Ta część przeznaczona jest dla osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie (dla siebie do mieszkania lub inwestycyjnie), ale nigdy wcześniej nie występowały do banku o przyznanie im kredytu hipotecznego.

Dlatego zwrócę Ci uwagę na kilka, w moim przekonaniu najważniejszych, spraw, o których wiedzieć należy ubiegając się o kredyt na zakup mieszkania.

Dla większości z nas kwota kredytu hipotecznego jest tak wysoka, że może przyprawić o szybsze bicie serca i zafundować osobom bardziej wrażliwym kilka nieprzespanych nocy. Zwłaszcza, że chodzi o wysoką kwotę samego kredytu, jak i okres kredytowania i całkowitą wartość do spłaty, która jest często niemal dwukrotnie wyższa od kwoty kapitału, który zaciągamy. Dochodzi też czynnik emocjonalny, czyli chęć posiadania własnego mieszkania, swojego azylu i przystani.

Biorąc to wszystko pod uwagę i fakt, że zazwyczaj po kredyt hipoteczny sięgamy raz, czasem dwa razy w życiu, warto nie podejmować pochopnych i nieprzemyślanych decyzji, gdyż mogą być one dla nas bardzo kosztowne.

Do ubiegania się o kredyt hipoteczny należy bardzo dobrze się przygotować dużo wcześniej niż w chwili, gdy zdecydujemy się złożyć wniosek kredytowy w banku i kupić mieszkanie.

Na kolejnych stronach przeczytasz o najważniejszych etapach i krokach, które musisz pokonać, aby ubiegać się o kredyt, a swoje starania zakończyć szczęśliwym finałem. Wskażę Ci też niektóre potencjalne zagrożenia, które mogą na Ciebie w trakcie tego procesu czekać.

Czy mam zdolność kredytową i jakiej wysokości?

To pytanie powinna zadać sobie każda osoba, która myśli w niedalekiej przyszłości o kupnie mieszkania. Nie ma co ukrywać, że znaczna część z nas to pytanie sobie zadaje. Jedni hurraoptymistycznie uważają, że stać ich na drogie mieszkanie i wysoki kredyt, a także comiesięczną niemałą ratę kredytu. Inni z góry zakładają, że przy niezbyt wysokich dochodach, nigdy nie uzbierają oszczędności na wkład własny i nie będą miały wystarczającej zdolności kredytowej.

Niestety, nie ma wzoru, który mógłbym podać, abyś sobie sam wyliczył, czy zdolność masz, czy też nie i o jakiej wysokości kredyt możesz się starać. A to dlatego, że na zdolność kredytową składa się kilka czynników.

Najważniejsze to oczywiście: wysokość zarobków, forma zatrudnienia, inne kredyty i wysokość spłacanych aktualnie rat, koszty życia – czyli pozostałe Twoje comiesięczne wydatki, liczba członków rodziny (mąż, żona dzieci), a także historia kredytowa, czyli co na temat Twojej rzetelności jest zapisane w Biurze Informacji Kredytowej (już spłacone, albo nie, kredyty i pożyczki, zaległości w ich spłatach, alimenty, inne długi np. notorycznie nieopłacane rachunki za telefon, czy kablówkę, która została zgłoszona do BIK, bo w inny sposób firma nie mogła od Ciebie wyegzekwować należności).

O posiadaniu innych pożyczek i kart kredytowych oraz ich wpływie na zdolność kredytową przeczytasz tutaj.

Niewątpliwie chcąc zbadać swoją zdolność kredytową, najlepiej udać się do doradcy kredytowego (wcale nie do banku), który przeprowadzi symulację, wpisując do kalkulatora bankowego powyższe dane (wysokość dochodu, koszty życia, inne zobowiązania w tym raty kredytów i pożyczek czy posiadanie samochodu oraz dzieci).

Pamiętaj, że jeśli posiadasz dzieci, to one w znaczny sposób obniżą Twoją zdolność kredytową. Jeśli nie posiadasz rozdzielności majątkowej do Twoje zdolności kredytowej będzie liczony także dochód Twojej małżonki lub męża. Jeśli Ty masz wysoki dochód, a współmałżonek (ka) niski, wówczas może się okazać, że przed złożeniem wniosku kredytowego korzystniejsze będzie podpisanie rozdzielności majątkowej i zaciągnięcie kredytu tylko na siebie. Możesz mieć jednak do czynienia również z sytuacją odwrotną, że sam zamierzasz wnioskować o kredyt, a Twoje dochody nie pozwalają na uzyskanie potrzebnej kwoty. Wówczas możesz wnioskować o kredyt na przykład z członkiem rodziny, który posiada nieco wyższy dochód.

Oczywiście symulacja nie jest jednoznaczna z tym, że bank udzieli Ci kredytu i na pewno takiej wysokości, o jaki wnioskujesz, bo każdy wniosek banki rozpatrują bardzo indywidualnie. Jeśli doradcy kredytowemu powiesz szczerze – jak na spowiedzi – o wszystkich swoich zobowiązaniach, nawet jeśli są one wstydliwe, bo dotyczą np. zajęcia komorniczego czy alimentów – istnieje duże prawdopodobieństwo, że wyliczenia doradcy będą pokrywać się z ostateczną decyzją banku.

O współpracy z doradcą kredytowym przeczytasz w rozdziale „Po kredyt hipoteczny do pośrednika?”.

Jakie źródła dochodów najchętniej akceptują banki?

Najlepiej zadbać o odpowiednio wysoki dochód i stabilne źródło tego dochodu. Najlepszym źródłem dochodu jest oczywiście umowa o pracę na czas niekreślony. Jeśli nie jesteś menadżerem, który zarabia powyżej średniej krajowej np. przynajmniej 7-8 tys. zł netto (na rękę), to idealnie by było, gdybyś pracował w administracji publicznej, gdyż banki, ze względu na stabilność zatrudnienia, dużo chętniej udzielają kredytów pracownikom administracji (samorządowej i państwowej), niż osobom zatrudnionym w prywatnych firmach.

Z największą nieufnością banki patrzą na jednoosobowe działalności gospodarcze i osoby zatrudnione na umowy zlecenie czy umowy o dzieło. Tak było zawsze, a wraz z wybuchem pandemii COVID-19, osoby zatrudnione na podstawie „śmieciówek” praktycznie całkowicie straciły możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Zapewne ten poradnik czytasz dużo później i być może sytuacja wróciła już do względnej normalności, czego sobie i wszystkim życzę. Dlatego musisz u doradcy(lub w banku) dowiedzieć się, jaką formę dochodu (zatrudnienia) bank akceptuje u osób, które ubiegają się o kredyt hipoteczny.

Z osobami prowadzącymi działalność gospodarczą i ich zdolnością kredytową w czasie pandemii bywało różnie. Były momenty, że banki nie udzielały im kredytów wcale, inne miały katalog zagrożonych branż. Z czasem polityka kredytowa banków została złagodzona, aby na przełomie 2020 i 2021 roku stać się – w odniesieniu do osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą w większości branż – względnie normalna.

Jak budować swoją zdolność, czyli przygotowania do zaciągnięcia kredytu

O wysokość swoich dochodów i ich źródło zadbaj przynajmniej z rocznym wyprzedzeniem.

Bank, oceniając twoją zdolność kredytową, przeanalizuje dochody z aktualnego roku i z poprzedniego. Może Cię to zmartwić, ale dla banku najważniejsza będzie kwota widniejąca na twoim ostatnim rocznym zeznaniu podatkowym, czyli na PIT-cie za poprzedni rok.

Jeżeli przykładowo wniosek kredytowy chcesz składać latem 2021 roku, ponieważ od maja masz nowy angaż powiązany ze znacznym wzrostem wynagrodzenia, to i tak dla banku będzie istotny Twój PIT za 2020 rok, kiedy Twoje dochody mogły być znacznie niższe np. ze względu na pandemię. Tym samym Twoja zdolność kredytowa może się okazać niewystarczająca na kupno wymarzonego mieszkania i swoje plany będziesz musiał przesunąć o kilka miesięcy.

Zazwyczaj bank zliczy Twoje dochody z poprzedniego roku plus te, które uzyskałeś od początku tego roku do czasu złożenia wniosku i podzieli przez liczbę miesięcy, a więc przez 18, jeśli na przykład wniosek składasz w czerwcu. Na tej podstawie wyliczy Twój miesięczny dochód i oszacuje, czy jesteś w stanie zaciągnąć, a następnie rzetelnie spłacać raty kredytu hipotecznego.

Najbezpieczniej jeśli wysokość raty kredytu nie przekracza jednej trzeciej Twoich dochodów. Pod warunkiem, że nie masz innych zobowiązań, czyli innych kredytów lub pożyczek, które aktualnie spłacasz, albo dziecka na utrzymaniu. Przy spełnieniu wszystkich kryteriów (zakładając, że jesteś klientem idealnym bez obciążeń), a Twój miesięczny dochód na umowę o pracę wynosi 5 tys. zł netto, bank udzielający Ci kredytu, zapewne nie zgodzi się na wysokość miesięcznej raty przekraczającej 1600-1800 zł (pamiętaj, że jest to kwota szacunkowa).

W uzyskaniu kredytu hipotecznego pomaga też dobra historia kredytowa. Najprościej rzecz ujmując, bank sprawdza, czy kiedykolwiek miałeś jakiś kredyt, pożyczkę lub czy kupiłeś coś na raty i rzetelnie, terminowo spłacałeś swoje zobowiązania.

Dlatego jeśli nigdy nie miałeś żadnego zobowiązania bankowego, a o kredycie hipotecznym zaczynasz myśleć przynajmniej rok wcześniej, to kup sobie coś na raty. Na przykład sprzęt RTV jeśli i tak planujesz go kupić. Pewnie mógłbyś zapłacić gotówką, ale raty zbudują twoją historię kredytową i uwierzytelnią Cię w oczach banku.

Jeśli kiedyś kupiłeś samochód na kredyt i spłacałeś terminowo raty – to też wystarczy, aby mieć dobrą historię.

Historię kredytową budują też karty kredytowe (pod warunkiem, że spłacałeś je w terminie) czy też kredyty odnawialne w rachunku.

O ile oba te produkty bankowe budują Twoją historię kredytową, to warto z nich korzystać lub tylko je mieć do pewnego czasu. Przed złożeniem wniosku kredytowego należy z nich zrezygnować. Nawet jeśli nie korzystasz z odnawialnego kredytu, który kiedyś sobie uruchomiłeś, ani nie korzystasz z kredytu na karcie, to dla banku są to otwarte linie kredytowe, z których w każdej chwili możesz skorzystać, a więc obniżają one Twoją zdolność. Wnioski o likwidację kart kredytowych i kredytów odnawialnych należy złożyć w banku około 2 miesięcy przed planowanym terminem składania wniosku o kredyt hipoteczny, ponieważ procedura ich zamykania zazwyczaj trwa bardzo długo.

Wyższe dochody, czyli „przechytrzyć bank”

Osoby prowadzące działalność gospodarczą albo zatrudnione u „znajomego” przedsiębiorcy, niekiedy próbują „przechytrzyć bank”, robiąc sobie na dwa lub trzy miesiące fikcyjne, wysokie, dochody. Oczywiście tylko na papierze.

Dostają podwyżkę lub nowy angaż, by uwiarygodnić w banku swoje dochody i poprawić zdolność. Ale w rzeczywistości na ich konto wpływa wynagrodzenie takiej samej wysokości jak dotychczas.

Jeśli miałeś taki plan na przechytrzenie banku, to muszę Cię zmartwić. To się nie uda.

Bank do wydania decyzji kredytowej oprócz zaświadczenia od pracodawcy o wysokości Twoich dochodów, czy też Książki Przychodów i Rozchodów – jeśli prowadzisz działalność gospodarczą – poprosi cię też o szczegółowe wyciągi z wszystkich Twoich kont bankowych. Tym samym będzie widział, ile faktycznie zarabiasz i ile miesięcznie wydajesz.

Taka próba przechytrzenia banku może mieć dla ciebie przykre konsekwencje. Z jednej strony od wyższego wynagrodzenia musisz płacić wyższe podatki – nawet jeśli wykazujesz je tylko w zeznaniu. Jeśli tego nie robisz, to już popełniasz wykroczenie skarbowe. Z drugiej strony za poświadczenie nieprawdy Ty i Twój pracodawca również możecie zostać pociągnięci do odpowiedzialności karno-skarbowej. Za składanie fałszywych oświadczeń czy nawet próbę wyłudzenia kredytu.

Finał oczywiście będzie taki, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego na wymarzone mieszkanie i na kilka najbliższych miesięcy będziesz musiał odłożyć swoje plany związane z ponownym wnioskowaniem o kredyt.

Kredyt mieszkaniowy krok po kroku (etapy)

Podsumowując wcześniejsze zagadnienia, w tej części postaram się usystematyzować dotychczasową wiedzę dotyczącą ubiegania się o bankowy kredyt hipoteczny na zakup własnego mieszkania. Wyjaśnię Ci, co po kolei należy zrobić i jakie etapy przejść, aby uzyskać kredyt hipoteczny.

Wielu osobom wydaje się, że podobnie jak w przypadku kredytu gotówkowego, najpierw należy pójść do banku, wziąć kredyt, najlepiej maksymalnej wysokości (z lekką górką), a później ruszyć „w miasto” w poszukiwaniu odpowiedniego M, za cenę zależną od kwoty, którą przyznał nam bank – czyli takiego, na które nas stać.

Nic bardziej mylnego. Kolejność działań, które trzeba podjąć w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, jest zupełnie odwrotna.

Etap pierwszy. Wizyta u doświadczonego doradcy kredytowego – specjalizującego się w kredytach hipotecznych

Udajesz się do doradcy kredytowego (nie do swojego czy jakiegokolwiek banku), który na podstawie twoich zarobków z PIT za ostatni rozliczony rok oraz wynagrodzenia wynikającego z umowy o pracę lub KPiR wylicza Ci zdolność kredytową. Wówczas wiesz, jakim prawdopodobnym budżetem możesz dysponować.

Banki aktualnie nie udzielają kredytu na 100% kosztów nieruchomości. Zazwyczaj musisz mieć 20% wkładu własnego. Wciąż są jednak banki, które udzielają kredytów hipotecznych przy 10% wkładzie, ale są one dodatkowo zabezpieczone, przez co mogą być droższe. W sytuacjach, gdy dysponujesz tylko 10% wkładem własnym, a chcemy lub musimy kupić mieszkanie w danym momencie, nie czekając na zgromadzenie kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych, będzie to w naszym, konkretnym przypadku i tak kredyt najtańszy – bo jedyny z dostępnych dla nas na rynku kredytów.

Wróćmy jednak do sytuacji, w której ubiegając się o kredyt posiadamy 20% wkład własny. Jeśli chcesz kupić mieszkanie za 400 tys. zł, bank da ci 320 tys. zł, a 80 tys. zł ty musisz mieć w gotówce. To jednak nie jedyne koszty, które będziesz musiał ponieść przy zakupie mieszkania – i musisz na nie posiadać gotówkę. Przeczytasz o nich tutaj.

Kiedy masz już odłożone pieniądze na wkład własny i sprawdziłeś swoją zdolność kredytową, przystępujesz do kolejnego etapu, a więc poszukiwania mieszkania.

Etap drugi. Poszukiwanie mieszkania, które chcesz kupić.

Tu oczywiście masz do wyboru rynek pierwotny lub wtórny. Czyli od dewelopera w stanie surowym lub mieszkanie używane. W tej publikacji koncentruję się przede wszystkim na rynku wtórnym, bo tu różnych zawiłości i możliwych scenariuszy jest znacznie więcej niż na rynku pierwotnym. Poza tym obie strony, zarówno kupujący jak i sprzedający, są na porównywalnej pozycji. Zasady transakcji są więc względnie demokratyczne. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kupna jednego mieszkania od dużego, silnego, wspieranego fachowym prawnym know-how dewelopera. Jako kupujący zazwyczaj musisz zaakceptować warunki zaproponowane przez dewelopera, ewentualnie możesz wybrać sobie jedną z form sprzedaży, którą on w swojej ofercie posiada. Możliwości negocjacyjne są dość ograniczone.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego mamy pełen wachlarz możliwości i rodzajów zarówno form własności jak i typów mieszkań i sposobów ich zbywania. Mieszkania z pełną, odrębną własnością (najlepsze). Mieszkania spółdzielczo-własnościowe. Mieszkania spółdzielczo-lokatorskie. Mieszkania z zasobów TBS-ów. Mieszkania z licytacji komorniczych. Mieszkania zadłużone w najróżniejszy sposób. Lokale ze służebnością wieczystą, spadkowe (z lub bez księgi wieczystej), współwłasność małżeńska itp… Mieszkania z hipoteką, czyli takie, które ktoś kupił też na kredyt i jeszcze go w pełni nie spłacił (nie obawiaj się tego chcąc kupić mieszkanie). Mieszkania od statystycznych Kowalskich czy Nowaków i od handlarzy (flipperów). Mieszkania po remoncie i do remontu. Tych rodzajów i podgrup mieszkań można by było zapewne wymienić jeszcze wiele. Rzecz w tym, że przed złożeniem wniosku kredytowego mieszkanie musisz znaleźć. Sprawdzić jego stan prawny (różnym niuansom dotyczącym tej tematyce poświęcam osobny rozdział – czytaj tutaj).

Jeśli zakup mieszkania chcesz kredytować, upewnij się (to powinno być jedno z twoich pierwszych pytań skierowanych do właściciela), czy budynek ma uregulowaną formę własności gruntów, na których się znajduje. Generalnie banki nie chcą udzielać kredytów jeśli grunt nie jest uregulowany. Wtedy zakupu można dokonać jedynie za gotówkę. Następnie, jeśli już poważnie rozważasz zakup konkretnego mieszkania, poproś o numer księgi wieczystej – jej zawartość na podstawie tego numeru możesz sprawdzić nieodpłatnie w internecie. Jeśli lokal nie ma założonej księgi wieczystej, ale grunt pod blokiem jest uregulowany i spółdzielnia mieszkaniowa wyda zaświadczenie o braku przeciwskazań do założenia KW, to znak, że jej brakiem nie musisz się przejmować. Poproś o akt notarialny, który potwierdza prawo nabycia lokalu. Zarówno KW jak i akt notarialny pokaż swojemu doradcy kredytowemu, a w przypadku wątpliwości skontaktuj się z notariuszem, w celu sprawdzenia jego wiarygodności.

Po znalezieniu mieszkania powinieneś podpisać najpierw umowę rezerwacyjną, a następnie przedwstępną (te zagadnienia też opiszę nieco bardziej szczegółowo na kolejnych stronach).

Etap trzeci. Składamy wniosek kredytowy w banku.

Jeśli korzystasz z pomocy doradcy kredytowego, to od tej pory skompletowanie niezbędnych dokumentów jest już po jego stronie. Dokumenty będziesz musiał co prawda dostarczyć Ty jako ubiegający się o kredyt hipoteczny, ale doradca powie Ci dokładnie jakie dokumenty będą potrzebne.

Bez wątpienia jednak bank będzie wymagał od Ciebie poza wypełnionym wnioskiem kredytowym kilku dokumentów: dowodu osobistego, PIT- u za ostatni rok z potwierdzeniem wysłania go do Urzędu Skarbowego (ew. potwierdzeniem złożenia), zaświadczenia o dochodach od pracodawcy albo KPiR za każdy miesiąc jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, umowy na inne kredyty lub leasingi, jeśli takie posiadasz, wyciągu ze wszystkich Twoich kont bankowych – potwierdzając w ten sposób wszystkie Twoje faktyczne przychody i wydatki.

Niezbędne będą też podstawowe informacje o lokalu mieszkalnym, który chcesz nabyć – bo kredyt zaciągasz na kupno konkretnej nieruchomości i to właśnie na nim bank ustanawia hipotekę (adres, numer kondygnacji, rodzaj mieszkania i rynku).

Kiedy bank wyda pozytywną decyzję o przyznaniu Ci kredytu (najczęściej trwa to około miesiąca, a w czasie pandemii COVID-19 potrafiło trwać i dwa miesiące), do jego uruchomienia będzie potrzebował kilku kolejnych dokumentów. Po pierwsze umowy przedwstępnej na kupno mieszkania najlepiej z numerem księgi wieczystej, jeśli mieszkanie takową posiada. Operat szacunkowy (czyli wycenę mieszkania, którą przygotowuje rzeczoznawca). Operat może przygotować rzeczoznawca banku (może to trwać tydzień lub dwa ze względu na ograniczoną liczbę rzeczoznawców banku). Pamiętaj też, że rzeczoznawca banku raczej będzie wyceniał mieszkanie z korzyścią dla banku, mimo, że to Ty zazwyczaj będziesz musiał mu zapłacić. Można też skorzystać z usług zaprzyjaźnionego rzeczoznawcy z odpowiednimi uprawnieniami czy poleconego przez twojego doradcę kredytowego. Na pewno doradca będzie posiadał kontakt do takiej osoby, która przygotuje operat szybko i sprawnie. Bank będzie też wymagał od Ciebie zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego o niezaleganiu w podatkach oraz innych płatnościach na rzecz tych instytucji. W ten sposób bank się zabezpiecza przed utratą swoich pieniędzy. Jeśli masz zaległości w US lub ZUS, raczej nie dostaniesz kredytu – dlatego przed złożeniem wniosku sprawdź w tych instytucjach stan swoich płatności i jeśli jakieś, choćby minimalne zaległości występują , ureguluj je.

Gdy dostarczysz wszystkie wymagane przez bank dokumenty, bank je zweryfikuje i sporządzi z Tobą umowę. W zależności od różnych opcji i dodatkowych warunków, być może będziesz jeszcze musiał założyć w tym banku konto z deklarowaną kwotą comiesięcznych wpływów, przygotuje umowę z ubezpieczycielem.

Wyda też Ci niezbędne dokumenty dla notariusza, który na tej podstawie ustanowi hipotekę w formie aktu notarialnego.

Po podpisaniu aktu notarialnego, który będzie zawierał formę i terminy płatności na rzecz sprzedającego (kiedy i na jakie konto Ty przelewasz swoją część wynikającą z wkładu własnego, a kiedy bank pozostałą część), dostarczasz go do banku. Wtedy bank rozpoczyna procedurę uruchamiania kredytu. I w maksymalnie kilka dni przelewa pieniądze na konto sprzedającego mieszkanie. To ważne. Choć Ty bierzesz kredyt i Ty będziesz go spłacał, to pieniądze z kredytu nigdy, nawet na chwilę, nie wpłyną na Twoje konto.

Przez tych kilka dni, od chwili podpisania aktu notarialnego do uruchomienia przez bank kredytu, formalnie jesteś właścicielem mieszkania, choć jeszcze sprzedający nie otrzymał za nie pełnej zapłaty (posiada tylko pieniądze z twojego wkładu własnego). W akcie notarialnym znajduje się jednak zapis, że do zapłaty dojdzie w wyznaczonym terminie na wskazane przez sprzedającego konto.

Klucze do mieszkania otrzymasz w chwili podpisania aktu notarialnego, gdyż formalnie właśnie wtedy to Ty stajesz się jego właścicielem i wówczas należy dokonać oficjalnego przekazania mieszkania, jeśli strony nie uzgodniły inaczej. Niemniej jest to praktyka najczęściej stosowana i chyba najbardziej bezpieczna.

Szukamy najlepszej oferty kredytowej w banku. Co z tym BIK?

Kiedy planujemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania czy domu, zaczynamy zastanawiać się, który bank tego kredytu nam udzieli. W naturalny sposób, najczęściej jako pierwszy na myśl przychodzi nam bank, w którym posiadamy konto osobiste, na które wpływa nasze wynagrodzenie. Podświadomie niektórzy z nas uznają, że skoro jesteśmy klientami danego banku, być może wcześniej zaciągnęliśmy w nim już jakiś kredyt gotówkowy (i bez problemów go spłaciliśmy), to „nasz bank” staje się najbardziej naturalnym wyborem w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny. Bank zna naszą wieloletnią historię, wiarygodność i „widzi” comiesięczne wpływy. W naszym przekonaniu, to wystarczy, aby zechciał udzielić nam kredytu i, co ważniejsze, na lepszych warunkach niż pozostałe banki.

Jeśli myślisz podobnie, to być może w tym momencie Cię zmartwię. Niestety to przekonanie nie musi mieć wiele wspólnego z prawdą.

Warunki w innym banku, np. takim, który specjalizuje się w kredytach hipotecznych, a ich wielkość stanowi istotny udział w rynku kredytów hipotecznych, mogą być dużo lepsze niż w „Twoim” banku. Nie jest to jednak regułą. Dlatego zawsze warto porównać oferty kilku banków.

Szukając odpowiedniego dla nas banku, a właściwie oferty kredytowej, możemy oczywiście wejść do placówek kilku różnych banków i poprosić o skrojoną na nasze potrzeby ofertę.

Chodzenie od banku do banku zajmuje dużo czasu, który mógłbyś przeznaczyć chociażby na oglądanie mieszkań. Ale nawet nie strata tego czasu jest najważniejsza. Jeśli zdecydujesz się, aby samemu szukać odpowiedniej oferty, zawsze proś o przygotowanie jedynie symulacji. Nie składaj wniosku w kolejnych bankach. Zaznaczaj, że nie chcesz, aby bank wysyłał zapytanie do Biura Informacji Kredytowej.

Dlaczego?

Ponieważ może to obniżyć twoją punktację (scoring) w BIK. Spokojnie. Nie zawsze tak się jednak dzieje.

Jeśli złożysz kilka zapytań w kilku bankach odnośnie tego samego produktu (w omawianym przypadku kredytu hipotecznego o podobnych parametrach) w przeciągu 14 dni, BIK potraktuje je jako jedno zapytanie (zadziała tzw. mechanizm dedublikacji zapytań) i złożenie kilku wniosków nie wpłynie na obniżenie twojej punktacji.

Jeśli jednak zapytania będziesz składał co jakiś czas i przekroczysz okres 14 dni, wówczas same twoje zapytania, mogą obniżyć twój scroling i doprowadzić nawet do sytuacji, w której poprzez sam fakt składania wniosków (zapytań mających na celu jedynie rozpoznanie rynku) nie otrzymasz kredytu.

Jeśli masz wysokie dochody (mam tu na myśli naprawdę wysokie dochody w stosunku do ceny mieszkania, które chcesz kupić na kredyt, a nie takie, że na zakup musisz wykorzystać całą swoją zdolność), masz stałe źródło dochodów (najlepiej z umowy o pracę na czas nieokreślony na wysokim lub specjalistycznym stanowisku lub w administracji), jesteś wiarygodnym klientem (posiadasz dobrą historię kredytową), to oczywiście sama liczba zapytań do BIK nie będzie miała dla banku większego znaczenia przy podjęciu decyzji o udzieleniu Ci kredytu na zakup mieszkania. Zupełnie inaczej jednak sytuacja będzie wyglądać wtedy, gdy Twoja punktacja w BIK jest na granicy, a dochody nie są imponujące. Wówczas zbyt duża liczba zapytań może przechylić szalę na Twoją niekorzyść, a więc stanąć na drodze w dążeniu do posiadania własnego „M” lub też kwota kredytu, którą zaproponuje Ci bank, będzie niewystarczająca, aby sfinalizować transakcję.

Twoje zapytania w BIK są widoczne dla banków przez okres 12 miesięcy, ale większość z nich będzie brać pod uwagę jedynie zapytania z ostatniego miesiąca, maksymalnie ostatniego półrocza.

Pamiętaj, że Twoje zapytania nie muszą dotyczyć tylko kredytu hipotecznego. Jeśli ogólnie rozglądasz się za kredytem i w ostatnim czasie składałeś też zapytania o kredyt gotówkowy czy choćby chwilówkę albo planowałeś coś kupić na raty i Twoich zapytań jest wiele -wszystkie one obniżają twoją zdolność w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego.