Recenzent

dr hab. Andrzej Pawlik prof. UJK, Katedra Ekonomii i Finansów, Uniwersytet Jana Kochanowskiego w Kielcach

Redakcja: Anna Żółcińska

Projekt okładki: Amadeusz Targoński, targonski.pl

Skład i łamanie: Protext

Opracowanie e-wydania:

Copyright © 2020 by Poltext Sp. z o.o.

All rights reserved.

Publikacja dofinansowana ze środków Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentów niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci zabronione. Wykonywanie kopii metodą elektroniczną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośniku filmowym, magnetycznym, optycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji. Niniejsza publikacja została elektronicznie zabezpieczona przed nieautoryzowanym kopiowaniem, dystrybucją i użytkowaniem. Usuwanie, omijanie lub zmiana zabezpieczeń stanowi naruszenie prawa.

Warszawa 2020

Poltext Sp. z o.o.

www.poltext.pl

handlowy@mtbiznes.pl

ISBN 978-83-8175-137-7 (format epub)

ISBN 978-83-8175-138-4 (format mobi)

Spis treści

1. Okładka

2. Strona tytułowa

3. Strona redakcyjna

4. Spis treści

5. Wstęp

6. Rozdział 1. Rynek kredytów hipotecznych oraz rynek nieruchomości w Polsce

1. 1.1. Kredyty hipoteczne jako główne źródło finansowania potrzeb mieszkaniowych

2. 1.2. Analiza rynku nieruchomości w Polsce

3. 1.3. Rynek kredytów hipotecznych a rozwój społeczno-gospodarczy

7. Rozdział 2. Analiza potencjalnych beneficjentów innowacyjnego produktu kredytowego

1. 2.1. Status mieszkaniowy młodych rodzin w Polsce

2. 2.2. Nabywcy obligacji „500+” jako rynek docelowy innowacyjnego kredytu

3. 2.3. Determinanty rozwoju mieszkalnictwa w Polsce – metodologia i wyniki badań

8. Rozdział 3. Model innowacyjnego kredytu oraz rekomendacje wdrożeniowe

1. 3.1. Rola państwa w finansowaniu mieszkalnictwa

2. 3.2. Wprowadzenie do modelu prezentującego innowacyjny kredyt „Mieszkanie własnościowe 500+”

3. 3.3. Założenia dla modelu preferencyjnego kredytu mieszkaniowego wspierającego rozwój mieszkalnictwa w Polsce

4. 3.4. Konstrukcja ekspozycji kredytowej preferencyjnego kredytu zabezpieczonego hipotecznie

9. Zakończenie

10. Bibliografia

11. Spis tabel

12. Spis rysunków

13. Spis wykresów

14. Załączniki

Wstęp

Rynek kredytów hipotecznych to rynek silnie wpływający na całą gospodarkę. Korzystna sytuacja na tym rynku w sposób zmultiplikowany przekłada się na rozwój społeczno-gospodarczy, natomiast kryzys w tym obszarze go spowalnia. W Polsce podejmowane są działania stymulujące wzrost gospodarczy, wśród których niezwykle istotne znaczenie ma pobudzanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Obserwowany jest dynamiczny wzrost zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych, które przeznaczane są na cele mieszkaniowe. Wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych sprzyja wzrostowi rynku nieruchomości, co z kolei pozytywnie oddziałuje na zrównoważony rozwój całej gospodarki. Z opublikowanych danych GUS za 2019 r. wynika, że budownictwo mieszkaniowe nie nadąża za rosnącym popytem na mieszkania. Dlatego też zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz poprawa warunków mieszkaniowych rodzin w Polsce, w tym w szczególności rodzin wielodzietnych, staje się priorytetowa.

Narzędziem pomocnym ma być innowacyjne rozwiązanie finansowe, wdrażane w relatywnie krótkim czasie, tworzące podstawy rozwoju nowoczesnej gospodarki. Koncepcja rozwiązania odnosi się do możliwości przekierowywania części strumieni pieniężnych z programu „Rodzina 500+” z wydatków konsumpcyjnych na wydatki inwestycyjne, co powinno być stymulowane przez różne dodatkowe narzędzia finansowe, jak np. system udzielania gwarancji w części zabezpieczających spłatę kredytów hipotecznych.

W prezentowanej monografii, która jest kontynuacją badań w ramach projektu pn. „Model innowacyjnego instrumentu finansowego wspierającego rozwój mieszkalnictwa – od koncepcji do wdrożenia” finansowanego ze środków Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego w ramach programu „Dialog”, postawiono cel główny, którym było stworzenie innowacyjnego modelu instrumentu finansowego wspierającego rozwój mieszkalnictwa w Polsce oraz sformułowanie rekomendacji dotyczących jego wdrożenia.

Dla realizacji tak określonego celu wyznaczono następujące cele szczegółowe:

– C1: Identyfikacja problemów w zakresie kredytów hipotecznych w Polsce.

– C2: Identyfikacja wyzwań w zakresie rozwoju rynku nieruchomości.

– C3: Określenie potrzeb i oczekiwań mieszkaniowych rodzin wielodzietnych.

– C4: Określenie potencjału kredytowego rodzin wielodzietnych.

– C5: Przedstawienie rozwiązania finansowego w postaci preferencyjnego kredytu mieszkaniowego.

Zakładanym efektem badania było stworzenie modelu instrumentu finansowego pn. „Mieszkanie własnościowe 500+” wspierającego rozwój mieszkalnictwa w Polsce, w postaci propozycji preferencyjnego kredytu mieszkaniowego skierowanego głównie do rodzin wielodzietnych. Rozwiązanie polega na tym, że dowolny bank komercyjny mógłby udzielać kredytów hipotecznych w formule wystandaryzowanej pod względem treści umowy, oprocentowania i sposobu zabezpieczenia. Finansowanie byłoby udzielane m.in. na zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub na budowę domu jednorodzinnego (do około 140 m² powierzchni użytkowej). Zabezpieczeniem byłaby hipoteka umowna na rzecz banku. Preferencyjny kredyt polegałby na tym, że udzielano by go bez konieczności wniesienia wkładu własnego[1]. Drugą formą zabezpieczenia byłaby cesja praw do przekierowania strumienia świadczeń wychowawczych pochodzących z programu „Rodzina 500+”, które w uzgodnionej kwocie byłyby przelewane bezpośrednio z budżetu państwa na rachunki banków służące do spłaty rat kredytu[2].

W związku z powyższym sformułowano następujące hipotezy badawcze:

– H1: Aktualne wymagania banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych nie są dostosowane do możliwości finansowych rodzin wielodzietnych w Polsce.

– H2: Istnieje duże zainteresowanie potencjalnych beneficjentów nowym rozwiązaniem finansowym w postaci preferencyjnego kredytu mieszkaniowego „Mieszkanie własnościowe 500+”.

– H3: Istnieje pilna potrzeba wprowadzenia innowacyjnego rozwiązania finansowego „Mieszkanie własnościowe 500+” wspomagającego poprawę warunków mieszkaniowych rodzin wielodzietnych.

Aby zrealizować wymienione cele i zweryfikować postawione hipotezy badawcze, zastosowano następujące moduły badawcze, które obejmują zarówno metody ilościowe, jak i jakościowe, traktowane jako komplementarne wobec siebie. Zapewniło to pogłębienie uzyskanych wyników badań. Podstawowymi metodami badawczymi służącymi realizacji wymienionych celów i weryfikacji przyjętych hipotez były:

– M1: Analiza danych zastanych (studia literaturowe: analiza historyczna, statystyczna).

– M2: Badanie ilościowe przeprowadzone za pomocą kwestionariusza ankietowego typu CAWI (ang. computer assisted web interview) na grupie respondentów – rodzinach pobierających świadczenie z programu „Rodzina 500+”.

– M3: Badanie jakościowe typu IDI (ang. individual in-depth interview – indywidualne wywiady pogłębione) przeprowadzone w grupie siedmiu rodzin pobierających świadczenie z programu „Rodzina 500+”.

Przyjęta koncepcja badań umożliwiła wielopłaszczyznowe spojrzenie na problematykę gospodarki mieszkaniowej i kredytów hipotecznych w Polsce oraz – dzięki zbadaniu tego samego zjawiska z różnych perspektyw – pozwoliła na uzyskanie większej pewności otrzymanych wyników.

Monografię tworzą trzy rozdziały, w których realizowane są przyjęte cele badawcze, a ich treść zawiera analizę przetworzonych przez autorów wyników badań i wnioski badawcze.

W rozdziale pierwszym na podstawie studium krajowej i zagranicznej literatury przedmiotu oraz analizy obowiązujących regulacji prawnych przedstawiono definicję, znaczenie i istotę kredytu hipotecznego jako głównego źródła finansowania potrzeb mieszkaniowych ludności. W tym kontekście dokonano analizy liczby czynnych kredytów hipotecznych, wartości zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych oraz średniej wysokości czynnego kredytu hipotecznego w latach 2008–2018 w Polsce. W tej części monografii przeprowadzono również analizę porównawczą jakości portfela kredytowego banków komercyjnych w Polsce. Rozdział zawiera syntetyczną analizę rynku nieruchomości w Polsce oraz wskazuje determinanty kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych. Ta część publikacji omawia m.in. charakterystykę budownictwa mieszkaniowego w Polsce w latach 2008–2018. Omówiono także podstawowe założenia programu rządowego „Mieszkanie Plus”. Na podstawie dostępnych danych oraz dotychczas przeprowadzonych badań naukowych w tym rozdziale dokonano próby analizy empirycznej znaczenia rynku kredytów hipotecznych w rozwoju społeczno-gospodarczym Polski, przedstawiono istotę sektora bankowego na tle funkcjonowania całej gospodarki, omówiono wybrane wskaźniki struktury sektora bankowego oraz sytuację ekonomiczną otoczenia gospodarczego banków w Polsce w latach 2008–2018. W celu zbadania, czy rozwój rynku kredytów hipotecznych pozytywnie wpływa na rozwój społeczno-gospodarczy, wykorzystano macierz korelacji Pearsona. Elementy macierzy korelacji zostały skonstruowane na podstawie wartości współczynników korelacji dla odpowiednich par zmiennych losowych. Dodatkowo wykorzystano model regresji, który posłużył do opisu tego, w jaki sposób kształtuje się ogólna tendencja zależności między analizowanymi zmiennymi.

W rozdziale drugim dokonano analizy statusu mieszkaniowego młodych rodzin w Polsce. Przeprowadzone badania miały wskazać, czy rynek mieszkaniowy pilnie potrzebuje gruntownych zmian oraz czy proponowany innowacyjny produkt kredytowy zachęci rodziny zamieszkujące z rodzicami do zmiany swojej sytuacji mieszkaniowej. Równocześnie ta część monografii odpowiada na pytanie, czy takie rozwiązanie tworzy warunki do rozwoju rodziny (przyrost naturalny) i gwarantuje większe zapotrzebowanie na budowę nowych mieszkań ze strony deweloperów oraz firm budowlanych. Rozdział ten poświęcony jest także szczegółowej analizie rodzin, które nabyły obligacje „500+”, dla których proponowany innowacyjny produkt kredytowy może być atrakcyjną alternatywą w stosunku do oszczędzania w postaci zakupu obligacji skarbowych. Dzięki temu zamiast przeznaczać środki pochodzące ze świadczeń wychowawczych na kupno obligacji, można je przekierować na rachunki bankowe do spłat kredytu mieszkaniowego bez posiadania wymaganego wkładu własnego. W rozdziale tym przedstawiono również metodologię badań jakościowych – indywidualnych wywiadów pogłębionych (IDI) – oraz zaprezentowano rekomendacje dla modelowego rozwiązania instrumentu finansowego, które są wynikiem wywiadów przeprowadzonych z potencjalnymi beneficjentami – rodzinami pobierającymi świadczenie z programu „Rodzina 500+”.

Rozdział trzeci stanowi najistotniejszą część monografii, ponieważ prezentuje innowacyjny model kredytu mieszkaniowego, odpowiadający na potrzeby społeczeństwa w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych, w tym w szczególności rodzin wielodzietnych. Było to możliwe dzięki podjęciu pionierskich prac badawczych w zakresie stworzenia nowego produktu bankowego. Rozdział został poświęcony usystematyzowaniu koncepcji polityki mieszkaniowej oraz identyfikacji potencjalnych powiązań między polityką państwa a warunkami funkcjonowania rynku mieszkaniowego i jego wynikami. W rozdziale tym zaprezentowano też model formalnoprawny preferencyjnego kredytu hipotecznego. Konstrukcja tego produktu stanowi kompleksowe rozwiązanie, które może być wykorzystywane przez banki komercyjne. W tym celu dokonano analizy preferencyjnego kredytu przy założeniu zmiennego i stałego oprocentowania oraz dodatkowo przedstawiono uproszczony wzór umowy kredytowej dla preferencyjnego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipotecznie. W ramach badań symulacyjnych zaprezentowano symulację kosztów ekspozycji kredytowej dla różnych poziomów stawki WIBOR w równych ratach kapitałowo-odsetkowych oraz porównano innowacyjny produkt – kredyt mieszkaniowy – z programem „Mieszkanie dla Młodych”. Podsumowaniem rozdziału są rekomendacje wdrożeniowe dla tego modelu.

Zakres czasowy przedstawionych badań statystycznych obejmuje lata 2008–2018. Pierwsza cezura czasowa obejmowała lata po kryzysie finansowym, kiedy wprowadzono m.in. Trzecią Bazylejską Umowę Kapitałową (Basel III) oraz pakiet CRD IV CRR, co znacząco zmieniło zasady funkcjonowania rynku kredytów hipotecznych. Data końcowa jest uwarunkowana dostępnością danych statystycznych.

Zakres przestrzenny analizy danych i prowadzonych badań obejmuje Polskę, ponieważ innowacyjny produkt finansowy, który jest przedmiotem badań, skierowany jest do segmentu beneficjentów pobierających świadczenie z programu „Rodzina 500+”, w tym głównie rodzin wielodzietnych, oraz ma na celu wspieranie rozwoju polskiej gospodarki mieszkaniowej. Projekt promuje działania na rzecz intensywnego wzrostu gospodarczego poprzez zainicjowanie na szeroką skalę akcji udzielania kredytów hipotecznych na zasadach komercyjnych.

Nowy model produktu kredytowego zakłada innowacyjne, dotąd niestosowane podejście w postaci przekierowania części strumienia środków finansowych wydatkowanych przez rząd w ramach realizacji programu „Rodzina 500+” z konsumpcji na inwestycje mieszkaniowe. Koncepcja jest oparta na mechanizmach wolnorynkowych – zarówno z punktu widzenia banku oraz dewelopera, jak i rodziny nabywającej nieruchomość. Dodatkowo projekt zakłada podjęcie działań w zakresie ochrony środowiska oraz promowania odnawialnych źródeł energii (OZE) przez innowacyjny produkt kredytowy. Preferencyjny produkt kredytowy może być przeznaczony na budowę domów jednorodzinnych wykorzystujących odnawialne źródła energii (tj. wyposażonych w instalację fotowoltaiczną), aby mogły stać się niezależne energetycznie.

Prezentowana monografia jest jedną z kilku publikacji zawierających wyniki badań przeprowadzonych w ramach projektu pn. „Model innowacyjnego instrumentu finansowego wspierającego rozwój mieszkalnictwa – od koncepcji do wdrożenia” finansowanego ze środków Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego w ramach programu „Dialog”. Publikacje będące uzupełnieniem niniejszej monografii prezentują m.in. nowoczesne instrumenty finansowe wspierające rozwój mieszkalnictwa w Unii Europejskiej i w Polsce, prognozę wpływu nowatorskiego modelu finansowania mieszkalnictwa na sytuację makroekonomiczną i mikroekonomiczną w Polsce, zastosowanie preferencyjnego kredytu w promowaniu OZE (fotowoltaika), a także wyniki badań ilościowych przeprowadzonych za pomocą kwestionariusza ankietowego typu CAWI na grupie respondentów – rodzinach pobierających świadczenie z programu „Rodzina 500+”.

Rozdział 1 Rynek kredytów hipotecznych oraz rynek nieruchomości w Polsce

1.1. Kredyty hipoteczne jako główne źródło finansowania potrzeb mieszkaniowych

Kredyty hipoteczne (mieszkaniowe)[1] stanowią główne źródło finansowania potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych w Polsce. Wąska definicja kredytu hipotecznego opiera się przede wszystkim na rodzaju ustanawianego zabezpieczenia spłaty tego kredytu, jakim jest hipoteka. Natomiast w szerokim ujęciu wskazuje się, iż kredyt hipoteczny[2]:

– finansuje inwestycje w nieruchomości – na cele mieszkaniowe, a także niemieszkaniowe (np. lokale użytkowe),

– spłacany jest przez długi okres (do kilkudziesięciu lat, najczęściej do 30–35 lat) – zaliczany jest więc do kredytów długoterminowych,

– obarczony jest relatywnie niskim ryzykiem ze względu na zabezpieczenie (hipoteka na nieruchomości mieszkaniowej),

– może stanowić podstawę do emisji listów zastawnych lub być zbyty bezpośrednio na rynku kapitałowym.

Kredyty hipoteczne są istotnym narzędziem wspierania stabilnego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Literatura przedmiotu prezentuje wiele definicji określających rynek nieruchomości. Można go przedstawić m.in. jako ogół działań, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości. Na tym rynku są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki związane z nieruchomościami[3]. Do rynku nieruchomości mieszkaniowych zaliczane są domy jednorodzinne oraz pojedyncze lokale mieszkalne. Aby rynek nieruchomości mieszkaniowych mógł prawidłowo funkcjonować, a także spełniać swoje podstawowe funkcje (wśród których najważniejsza jest funkcja wymiany, umożliwiająca relokację praw majątkowych, co prowadzi do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa), muszą zostać spełnione określone warunki. Jednym z nich jest obecność dużej liczby sprzedających i kupujących oraz swoboda w kształtowaniu cen, które zapewnią powstanie konkurencji. Konieczne jest także stworzenie odpowiednich ram prawnych, instytucjonalnych oraz ekonomiczno-finansowych[4]. O dynamice oraz wielkości rynku kredytów hipotecznych decyduje wiele czynników, m.in. czynniki wymienione na rysunku 1.1.

Jak wskazuje literatura przedmiotu, jednym z najskuteczniejszych sposobów na uwolnienie się z okresu dekoniunktury gospodarczej jest rozwój budownictwa mieszkaniowego[5]. Z kolei finansowanie tego rynku stanowi dla sektora bankowego istotną część biznesowej aktywności[6]. Na ogromne znaczenie rynku kredytów hipotecznych zwraca uwagę również Komisja Europejska, inicjując kompleksowy przegląd funkcjonowania tego rynku i poziomu jego integracji[7].

Przypisy

Wstęp

[1] Zgodnie z zapisami Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, od 1 stycznia 2017 r. nastąpiło podwyższenie rekomendowanego wkładu własnego do 20% ceny nieruchomości. W dalszym ciągu pozostawiono możliwość udzielania kredytów z LTV w wysokości 90% w sytuacji, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LTV zostanie odpowiednio ubezpieczona lub kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie.

[2] W sytuacjach nadzwyczajnych, np. takich jak kryzys gospodarczy wywołany koronawirusem, cesja byłaby zawieszana w realizacji, aż do odzyskania przez daną rodzinę dobrej sytuacji finansowej.

Rozdział 1

[1] Kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy nie są w pełni tożsamymi pojęciami, jednakże w monografii będą one używane zamiennie i rozumiane jako mieszkaniowe kredyty hipoteczne, czyli kredyty bankowe udzielane osobom fizycznym, przeznaczone na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych i zabezpieczone hipoteką.

[2] R. Papież, Bankowość hipoteczna w Polsce, TEXT, Kraków 2004, s. 186–187.

[3] E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, PWN, Warszawa 1999, s. 30–31.

[4] A. Szopa, Bariery rozwoju rynku kredytów hipotecznych udzielanych na cele mieszkaniowe w Polsce, e-Finanse, finansowy kwartalnik internetowy, https://docplayer.pl [data dostępu: 12.08.2019].

[5] A. Szelągowska, Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego, CeDeWu, Warszawa 2011, s. 15.

[6] J. Furga, M. Wydra, Rekomendacje dotyczące niezbędnych działań dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego, wyd. 3, ZBP Komitet ds. Finansowania Nieruchomości, styczeń 2010.

[7] Biała księga dotycząca integracji rynków kredytu hipotecznego w UE, Komisja Wspólnot Europejskich, Bruksela, grudzień 2007, s. 9.