Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym
Rynek wtórny
Zalety:
- Lokalizacja: Starsze budynki często znajdują się w bardziej centralnych, rozwiniętych dzielnicach.
- Cena: Często niższa niż w nowych inwestycjach.
- Charakter: Niepowtarzalna architektura i historia.
Wady:
- Stan techniczny: Możliwość konieczności przeprowadzenia kosztownych remontów.
- Energooszczędność: Starsze budynki mogą być mniej energooszczędne.
Rynek pierwotny:
Zalety:
- Nowoczesność: Nowe technologie, lepsze materiały, nowoczesny design.
- Personalizacja: Możliwość wykończenia pod klucz według własnych upodobań.
- Bezpieczeństwo: Nowe budynki często posiadają nowoczesne systemy bezpieczeństwa.
- Wady:
- Cena: Zazwyczaj wyższa niż na rynku wtórnym.
- Czas oczekiwania: Możliwość długiego oczekiwania na zakończenie budowy.
Jak przeprowadzić odbiór techniczny?
Samodzielnie czy z ekspertem?
Takiego odbioru możemy dokonać sami, a możemy też zrobić to z inspektorem budowlanym, któremu warto za taką usługę zapłacić. Nie jest to pierwszy wydatek, na którym nie warto oszczędzać, kupując sobie spokojny sen.
Kluczowe elementy umowy deweloperskiej
Terminy i zasady takiego odbioru muszą być zawarte w umowie deweloperskiej, którą podpisujesz. Ponadto jako nabywcę chroni Cię też prawo:
Podstawa prawna:
Dz. U. 2021 poz. 1177 USTAWA z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym?
Dokładna inspekcja
- Komórka lokatorska: Sprawdź, czy odpowiada opisowi i czy jest w dobrym stanie.
- Piwnica: Zwróć uwagę na wilgoć i stan ścian.
- Garaż: Upewnij się, że jest odpowiednio zabezpieczony i funkcjonalny.
Pamiętaj, sprawdzając swój nabytek, sprawdzaj wszystko, czyli komórkę lokatorską, piwnicę, garaż i cokolwiek, co nabywasz razem z główną nieruchomością równie dokładnie, bo ma to być przecież Twoja własność, na którą wydajesz niemałe pieniądze. Na koniec, jeśli wszystko jest w porządku, potwierdzasz to w protokole odbioru technicznego. Jeżeli jednak są jakieś wady, należy opisać je w uwagach i określić termin ich naprawy przez dewelopera i ponownego odbioru technicznego.
Typowe wady wykrywane przy odbiorze technicznym
A jakie wady możesz wykryć przy odbiorze? O tym przeczytasz w następnym rozdziale, gdzie dokładnie omówimy najczęstsze problemy i sposoby ich rozwiązania.
Co ze sobą zabrać na odbiór nieruchomości od dewelopera?
Żeby sprawdzić mieszkanie pod kątem najczęstszych usterek i wpadek przy tych nowo powstałych, kup, ewentualnie wypożycz wszystko z poniższej listy. Wydatek na tą wyprawkę to szacunkowo 300 PLN, a bez tego trudno będzie Ci sprawdzić to co poniżej opiszę.
- taśmę mierniczą/dalmierz laserowy
Jeśli masz rysunki, plany obiektu, to i tak powinieneś sporządzić własny, czyli zrobić tzw. inwentaryzację. Wykonanie tego z dalmierzem laserowym będzie co najmniej 4-krotnie szybsze niż bez niego, a taki wystarczający kupisz nawet do 100 złotych.
- kątownik
Narzędzie w kształcie litery "L", którym sprawdzisz czy ściany w stosunku do siebie i podłogi mają kąt 90 stopni. Najlepiej gdyby był w rozmiarze 100x100, choć te nie są tanie, więc może być mniejszy, lecz im bardziej zbliżony do takiego tym lepiej. Jeśli nie wiesz jak tego używać, sprawdź w internecie.
- poziomicę
Tego narzędzia chyba nie trzeba przedstawiać. Najwłaściwsza jest taka o długości 200 cm, ale znowu nie jest tania, więc może być mniejsza, lecz im bardziej zbliżona, tym lepiej. Pamiętaj, krótsza, nie dłuższa.
- multimetr, ewentualnie próbnik napięcia (tester fazy)
inaczej też miernik uniwersalny z dwoma kabelkami. Możesz nim zdziałać wiele i lepiej go mieć. Jeśli zamiast niego weźmiesz zwykły próbnik napięcia, nie sprawdzisz tak skutecznie instalacji elektrycznej.
- ostry metalowy przedmiot
Może to być gwóźdź, bezużyteczne wiertło do betonu lub cokolwiek, czym z dużą siłą mógłbyś sprawdzić twardość posadzki i tynków na ścianie.
- oprawki z żarówkami
Domyślasz się na pewno do czego będą potrzebne. Więcej oprawek przyspieszy sprawdzenie wielu punktów oświetleniowych naraz.
- zapalniczkę
Będziesz jej potrzebował do sprawdzenia działania wentylacji.
Jak wykonać samodzielny odbiór?
Chociaż istnieją firmy specjalizujące się w odbiorze technicznym domów i mieszkań, które są godne polecenia, warto znać podstawy tego procesu, aby móc samodzielnie przeprowadzić odbiór. Poniżej znajdziesz szczegółowy przewodnik, jak to zrobić samemu.
1. Przygotowanie do odbioru
Czytanie umowy z deweloperem:
Dokładność: Przeczytaj umowę bardzo dokładnie, zwracając uwagę na wszystkie szczegóły dotyczące odbioru technicznego.
Pomoc prawnika: Najlepiej, jeśli przeczytasz ją z prawnikiem. Umowy przygotowane przez deweloperów są skomplikowane i skonstruowane z myślą o ochronie ich interesów.
Znajomość swoich praw:
Rękojmia: Po odbiorze mieszkania masz teoretycznie 5 lat rękojmi, czyli czas na zgłoszenie wad, które deweloper musi naprawić. Jednak w praktyce po pisemnym zaakceptowaniu stanu technicznego, zgłaszanie wad staje się trudniejsze.
2. Przeprowadzanie odbioru technicznego
Dokumenty i narzędzia:
Umowa z deweloperem: Miej ją przy sobie, aby móc zweryfikować zgodność z zapisami.
Plan mieszkania: Sprawdź, czy wszystkie pomieszczenia, ich rozkład i metraż są zgodne z planem.
Lista kontrolna: Przygotuj szczegółową listę rzeczy do sprawdzenia (możesz znaleźć wzory list w Internecie).
Inspekcja pomieszczeń:
Ściany i sufity: Sprawdź, czy są równe, nie mają pęknięć i są odpowiednio pomalowane.
Podłogi: Upewnij się, że są równe, nie skrzypią i są wykonane zgodnie z umową.
Okna i drzwi: Sprawdź, czy otwierają się i zamykają bez problemów, czy są szczelne i dobrze zamontowane.
Instalacje: Skontroluj działanie instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej i grzewczej.
Pomieszczenia dodatkowe:
Komórka lokatorska: Upewnij się, że jest w dobrym stanie i spełnia swoje funkcje.
Piwnica: Sprawdź, czy nie ma wilgoci i jest odpowiednio zabezpieczona.
Garaż: Zwróć uwagę na dostępność, bezpieczeństwo i funkcjonalność.
3. Wykrywanie i zgłaszanie wad
Dokumentowanie wad:
Zdjęcia: Rób zdjęcia każdej wykrytej wady.
Notatki: Sporządzaj szczegółowe notatki, opisując każdą wadę.
Protokół odbioru:
Sporządzenie protokołu: Jeśli wykryjesz wady, opisz je w protokole odbioru technicznego. Protokół powinien zawierać opis wad i termin ich naprawy przez dewelopera.
Podpisanie protokołu: Jeśli wszystko jest w porządku, potwierdzasz to w protokole odbioru. W przeciwnym razie, protokół powinien być podpisany zarówno przez Ciebie, jak i przedstawiciela dewelopera, z uwzględnieniem wszystkich uwag.
4. Po odbiorze
Monitorowanie napraw:
Terminy: Upewnij się, że deweloper przestrzega terminów napraw.
Kolejny odbiór: Po naprawie wad, przeprowadź kolejny odbiór, aby upewnić się, że wszystko zostało wykonane prawidłowo.
Wykorzystanie rękojmi:
Zgłaszanie wad: W razie wykrycia wad po odbiorze, zgłaszaj je niezwłocznie do dewelopera, korzystając z przysługującej Ci rękojmi.
Podsumowanie
Samodzielny odbiór mieszkania od dewelopera wymaga dokładności, skrupulatności i wiedzy na temat swoich praw. Chociaż może być czasochłonny, daje pewność, że nieruchomość jest wykonana zgodnie z umową i spełnia wszystkie normy budowlane. Pamiętaj, że inwestycja w pomoc prawnika i ewentualne wsparcie specjalistów może zaoszczędzić Ci wiele stresu i problemów w przyszłości.
Po wejściu do mieszkania.
Sprawdź czy są zrobione dylatacje, czyli celowo utworzone szczeliny. Mają one się znajdować przede wszystkim dookoła ścian i między pomieszczeniami, czyli w przejściach, bo jest to kontynuacja tych obwodowych. Jeżeli pomieszczenia nie są prostokątne i mają nietypowy kształt, na przykład litery "L", również w niektórych przypadkach powinny mieć dylatacje zrobione w środku posadzki w odpowiednich miejscach. O to musisz zapytać eksperta. Postaram się opisać to poniżej.
Przykład 1. i Przykład 2.
Powyżej podaję 2 przykłady różnych pomieszczeń w kształcie "L". W jednym z nich konieczne jest wykonanie dylatacji, w drugim nie. Jak to sprawdzić? Dzielimy pomieszczenie na 2 prostokąty.
Przykład 1. i Przykład 2.
W każdym z tych prostokątów wyznaczamy punkt na jego środku.
